ワンルームマンション投資における「含み資産(売却価値)」とは

投資を検討する上で重要な「利回り」。

利回りとは主に1年間で投資から得られる利益を投資総額で割ったものですね。

例えば年間100万円のリターンがあり、投資総額が3,000万円だったとすると、利回りは3.3%という具合です。

投資家にとっては利回りが高ければ高いほど投資効率がよくなります。
自分の持つ資産から得られるリターンの割合を高くできればそれだけ多くのお金が返ってきます。

仮に1億円の資産があり、利回り5%と利回り10%の株があった場合、
同じ1億円でも投資先によって500万円と1,000万円という大きな差が生まれます。

ですから投資家にとって利回りはとても重要な要素なのです。

しかし、ことワンルームマンション投資においては利回りだけをみてはいけません。
この記事では利回りと同じくらい重要な含み資産についてお伝えします。

ワンルームマンション投資で重要な含み資産という考え方

含み資産の話をする前に、なぜワンルームマンションで含み資産が重要なのかお話いたします。

例えばあなたに1億円の資産があって、利回り5%の株を1億円分購入したとします。そうすると毎年500万円の収入がある計算ですね。

しかしワンルームマンション投資は多くの方がサラリーマン投資家です。
そして現金で購入するのではなく、ほとんどが銀行ローンを用いて購入いたします。

そのため、家賃収入はすべてローン返済に充てることになります。

そうなると投資回収まで何年かかるという考え方になります。

現状、都内の新築ワンルームマンションの利回りは、平均すると約4%程度です。築浅の中古の場合で5〜6%程度なので、回収に20年かかるという計算になります。20年間収支ゼロ、もしくは若干マイナスの投資なんてやりたくない!と考える方も実際多くいらっしゃいます。

しかしこの考え方は間違っています。

ワンルームマンション投資で重要な『含み資産』を考慮に入れることを忘れているからです。

ワンルームマンション投資における「含み資産(売却価値)」とは

『含み資産』とは、ワンルームマンションを売却した際に得られる売却益のことです。

ワンルームマンションは購入後、資産価値がゼロになるわけではありません。資産価値がゼロということは東京に家賃ゼロ物件が乱立しているような状況ですから、まずあり得ないですよね。

ワンルームマンション投資はサラリーマンの間で人気ですから、流動性が高いです。そのため市場価格に即した金額で売却が可能なのです。
もちろん購入直後から古くなっていくため、資産価値が落ちていくのが普通です。ただ逆に市場価値が上がり価格が上昇することもあります。

とにかく2,000万円程度で購入したような物件がいきなりゼロに落ちることはありません。

つまり利回りが5%だったとしても、含み資産を考慮すれば回収に20年もかからないのです。

それではどのくらい保有すれば回収が可能かシミュレーションをみてみましょう。

含み資産=売却価値のシミュレーション

含み資産(売却価値)のシミュレーションをしていきましょう。

シミュレーションをするために簡単なモデルケースを用意します。

  • 物件価格は2500万円
  • 家賃収入は年間120万円※分かりやすくするため家賃変動なしで計算
  • 売却価値は1年目を定価2500万円の80%、そこから毎年年間30万下落

 

ではこの条件でシミュレーションしましょう。

経過年数 年間家賃収入 累計家賃収入 売却価値 初期投資金額 売却時の損益収支
1年後 120 120 2000 2500 -380
2年後 120 240 1970 2500 -290
3年後 120 360 1940 2500 -200
4年後 120 480 1910 2500 -110
5年後 120 600 1880 2500 -20
6年後 120 720 1850 2500 70
7年後 120 840 1820 2500 160
8年後 120 960 1790 2500 250
9年後 120 1080 1760 2500 340
10年後 120 1200 1730 2500 430
11年後 120 1320 1700 2500 520
12年後 120 1440 1670 2500 610
13年後 120 1560 1640 2500 700
14年後 120 1680 1610 2500 790
15年後 120 1800 1580 2500 880
16年後 120 1920 1550 2500 970
17年後 120 2040 1520 2500 1060
18年後 120 2160 1490 2500 1150
19年後 120 2280 1460 2500 1240
20年後 120 2400 1430 2500 1330

モデルケースのシミュレーション(単位:万円)

このシミュレーションからわかるように購入して6年目には70万円の利益が出る計算になります。売却時の税金などを加味したとしても7年目には十分にプラス、10年保有すれば430万円もプラスになります。

ちなみにこのシミュレーションではインフレを加味してませんから、実際にはこれ以上の価値があると考えて大丈夫です。

ワンルームマンション投資は6年で回収可能

シミュレーション結果から、6年で損益収支がプラスになることが分かりました。

単純に利回りだけ見ると回収に20年かかる計算ですが、含み資産を考慮すればたった6年で回収できるのです。

それも元手は銀行ローンですから、人から借りたお金で6年で収支プラスになるのです!これこそがワンルームマンション投資のすごいところですね。もちろん都内は95%の物件稼働率ですし、よっぽど築古物件を購入しない限りおおきなリスクもなく、運営は管理会社に丸投げでOK、サラリーマンに向いているわけです。

もちろんシミュレーションはあくまでモデルケースですが、概ねこの辺りが現実的なラインになるので安心してください。

「売却できなかったら資産価値ゼロ」な訳が無い

「ワンルームマンションが資産価値ゼロにはならなくても売却できなければ実質ゼロじゃない?」

とおっしゃる方もいます。

結論からいうと、売却できないことはありません。

売却できないのは、物件価格を盛りすぎだからです。ある程度下げれば買い手は必ずつきます。
もし適正価格でも売れなかったら教えてください、私が書います笑

またワンルームマンションは不況でもそうそう値崩れしません。

あのリーマンショック時でさえも、価格の変動幅がとても少なかったのです。
そもそも不況だからと言って、家賃8~10万円くらいの家賃帯の物件は賃貸需要に大きな影響はありません
不況の影響で給料が若干減ったとしても、家賃を2万円やすくするために初期費用50万円ほどかけて引っ越す人はいませんからね。現実的に考えて家賃のミニマムラインの物件は不況でこれ以上下がらないのです。

現在のコロナショックでも、同様のことが言えます。
現に資産形成の意識が高まり、ワンルームマンション投資の引き合いは増えているそうです。

さいごに

ワンルームマンション投資のセミナーや書籍では利回りの重要性を説く内容がほとんどです。しかし、都内のワンルームマンションは基本4~6%の間で利回りが推移しています。

一方地方の一棟マンション、一棟アパートは利回りが15%ほどに達することもしばしばです。

要は多くの不動産投資会社が一棟を販売したいがために利回りの話をしているケースが多いです。

しかし利回りが高いということはそれだけリスクも大きいということ。

サラリーマンの兼業大家を目指すなら、ワンルームマンション投資でローリスクに始めるべきで、利回りをひたすら追い求めることはオススメしません。

含み資産を考慮に入れて投資物件を選ぶことをオススメいたします。