ワンルームマンション投資でローンを利用するときの3つのポイント

ワンルームマンション投資では、物件の購入にあたって、ローンを利用することが大半です。

ローンの利用にはメリットもありますが、その反面、デメリットも存在します。
ローンを利用するかどうかは、メリットとデメリットの両方を理解したうえで決めるようにしましょう。

今回は、メリット・デメリットから、融資の条件や金利についてまで、ワンルームマンション投資でローンを利用するうえで気になる点について網羅的に解説。

あわせて、リスクを軽減するために押さえておきたい、4つのポイントについても紹介していきます。

ワンルームマンション投資でローンによるメリット

ワンルームマンション投資でローンを利用するメリットには、主に以下のものがあります。

  • レバレッジを利かせて投資できる
  • ローンの金利を経費に計上できる

ここでは、それぞれのメリットについて説明していきます。

レバレッジを利かせて投資ができる

レバレッジとは「てこ」のことで、投資においては、少額の資金で多額の取引ができることを指します。

自己資金のみで投資する場合、予算内でしか物件を購入できません。

しかし、ローンを利用すれば、予算の数倍の物件を購入できるため、リターンも大きくなります。

例えば、以下2つのケースを想定してみましょう。

  • 自己資金300万円で投資
  • 自己資金300万円+借入金1,200万円で投資

購入した物件の利回りが6%の場合、両者の年間の家賃収入は、それぞれ以下のようになります。

  • 自己資金300万円で投資…18万円
  • 自己資金300万円+借入金1,200万円で投資…90万円

投資した金額が5倍になるので、家賃収入も当然、5倍になります。

ただし、融資を受けた場合、ここからローンの返済金額と利息が引かれます。

1,200万円を、金利2%、借入期間35年の元利均等払いで借り入れた場合、ひと月の返済金額は39,751円。

年間では、47万7,012円になります。

自己資金300万円で投資した場合と、自己資金300万円+借入金1,200万円で投資した場合、それぞれの「家賃収入-返済金額」の額は、以下のとおりです。

  • 自己資金300万円で投資…18万円
  • 自己資金300万円+借入金1,200万円で投資した場合…90万円-47万7,012円=42万2,988円

ローンを利用した場合の収益は、自己資金のみの場合と比べて、約2.35倍です。

このように、ローンを利用すれば、返済金額と利息を考慮しても、より多くの収益をあげられるようになるのです。

ローンの利息は経費に計上できる

ワンルームマンション投資で融資を利用した場合、ローンの利息は経費になります。

不動産投資で得た収入は、不動産所得として、確定申告しなければなりません。

個人の場合、以下の計算式で、納める所得税の額が決まります。

「売上-経費-各種控除額=課税所得額」

「課税所得額×所得税率=所得税額」

経費の額が多いほど、課税所得額は安くなり、所得税額も安く済みます。

つまり、ローンの利息を経費にできるぶん、節税にもなるのです。

ワンルームマンション投資でローンを利用する主なデメリット

ワンルームマンション投資でローンを利用する主なデメリットは、以下のとおりです。

  • 自己資金のみでの投資よりリスクが大きくなる
  • 住宅ローンに比べて審査が厳しく金利が高い

ここでは、これらのデメリットについて説明していきましょう。

自己資金のみでの投資よりリスクが大きくなる

ローンを組むということは、借金をするということですから、当然リスクも大きくなります。

例えば、空室が続いて家賃収入のない期間も、ローンの支払いは毎月しなければなりません。

この場合、持ち出しでローンを返済することになるため、キャッシュフローが底をついてしまう危険があります。

まーくん
まーくん
便宜上はこういったリスクは解説しますが、実際は物件をしっかり選べば空室にはほぼなりませんね!都市部は!

住宅ローンに比べて審査も厳しく金利も高い

住宅ローンとワンルームマンション投資のローンでは、それぞれ以下が返済の原資になります。

  • 住宅ローン…給与所得額
  • ワンルームマンション投資のローン…給与所得額+家賃収入

ワンルームマンション投資のローンでは、物件の収益性も審査対象になります。

審査対象が増えるぶん、住宅ローンに比べて、審査は厳しくなります。

また、金融機関から見て、ワンルームマンション投資のローンは、住宅ローンに比べて高リスクです。

なぜなら、住宅ローンは給与所得さえあれば返済が可能ですが、ワンルームマンション投資のローンは、空室が続けば返済できない可能性があるからです。

リスクが高いぶん、ワンルームマンション投資のローンは、住宅ローンより金利も高く設定されています。

ワンルームマンション投資の主な融資の条件

ワンルームマンション投資のローンに申し込むには、各金融機関が設定する条件を満たす必要があります。

融資条件は金融機関によって異なりますが、多くの金融機関で共通している条件もあります。

ここでは、その主な条件について説明していきましょう。

本人の属性や資産の状況

ワンルームマンション投資のローンの審査では、不動産物件の収益性のほか、利用者の人物評価も行われます。

人物評価で主に見られるのは、「属性」と資産の状況です。

属性とは、ローン利用者の返済能力を測るための指標です。

具体的には、主に以下の項目があります。

  • 年齢…20代後半~50代前半が有利
  • 職業…公務員や医師、士業などが有利
  • 勤務先…大企業など、安定している勤務先ほど有利
  • 年収…高いほど有利
  • 勤続年数…長いほど有利

有利な条件を持っている人ほど「高属性」とされ、審査にも通りやすくなります。

また、申込者の資産状況も、重要なチェック項目です。

資産額が多いほど、審査に通りやすくなります。

団体信用生命保険への加入

ワンルームマンション投資のローンでは、多くの金融機関が「団体信用生命保険」への加入を義務付けています。

団体信用生命保険とは、

加入者がローンの返済中に死亡したり、高度の障害状態になってしまったりした場合に、保険会社にローンの残額を肩代わりしてもらえる保険

です。

団体信用生命保険に加入しておけば、万が一の場合でも、金融機関はお金を回収でき、利用者は残された家族に負担をかけずに済みます。

双方にとって、メリットのある保険だと言えるでしょう。

まーくん
まーくん
また最近は3大疾病特約といって、(がん、心疾患、脳卒中)になった場合にローン残債を保険でカバーしてくれるものも始まっていて、まさに生命保険の代わりとして考える人も多いです!

連帯保証人がいること

ワンルームマンション投資のローンを利用するには、多くの場合、連帯保証人が必要です。

融資の審査では、申込者本人だけでなく、連帯保証人の属性や資産状況もチェックされます。

ただし、金融機関によっては、連帯保証人が不要なところもあります。

連帯保証人を立てるのが難しい場合は、こうしたところに申し込むといいでしょう。

ワンルームマンション投資のローンの金利はどれくらい?

ローンの金利は、金融機関によって異なります。

ワンルームマンション投資のローンで、金利を公表している金融機関と、それぞれの金利は以下のとおりです。(2020年5月時点)

  • SMBC信託銀行…2.13~2.75%
  • オリックス銀行…2.3~3.675%
  • SBIエステートファイナンス…2.4~6.5%

「SMBC信託銀行」では、プランによって金利が変わってきます。

「オリックス銀行」や「SBIエステートファイナンス」では、上記の範囲内で、申込内容や審査結果によって金利が決まる仕組みです。

ローン利用時には繰り上げ返済も視野に入れよう

ワンルームマンション投資でローンを利用するのなら、「繰り上げ返済」も視野に入れておきましょう。

繰り上げ返済とは、返済期間の途中で、借入金の全額、または一部を返済することです。

返済分は、全て元金に当てられます。

元金の残額が減るぶん、利息も減り、最終的な返済額が安く済むのがメリットです。

繰り上げ返済には、以下2つの種類があります。

毎月の返済額 返済期間
期間短縮型 そのまま 短縮される
返済額軽減型 安くなる そのまま

最終的な支払額は、「期間短縮型」の方が安くなります。

金融機関によっては、繰り上げ返済ができないところや、

まーくん
まーくん
繰り上げ返済手数料は意外と見落としがちです。繰り上げ返済予定ならば確認して、シミュレーションに組み込みましょう。

がかかるところもあります。

金融機関を選ぶ際は、繰り上げ返済の条件についても、確認しておきましょう。

ワンルームマンション投資で融資を受ける際のポイント

最後に、ワンルームマンション投資で融資を利用する際のポイントについて解説していきましょう。

ここで紹介するポイントを押さえておけば、ローンの利用によるリスクを軽減できます。

押さえておきたいポイントは、以下の4点です。

  • 変動金利か固定金利か
  • 審査に通らないからと安易に高金利なところと契約しない
  • サブリースに過度な期待をしない

ここでは、各ポイントについて説明していきます。

変動金利か固定金利か

ローンの金利には、大きく分けて、以下の2種類があります。

  • 固定金利
  • 変動金利

「固定金利」は、返済期間中、金利がずっと変わりません。

一方で「変動金利」は、市場の金利の影響を受けて、金利が変動します。

金利が急に上がれば、返済計画に狂いが生じてしまいます。

どちらが良いかはオーナーの志向によって左右されますので、
不動産会社としっかり相談して決めましょう。

審査に通らないからと安易に高金利なところと契約しない

金融機関では基本的に、審査に通りにくいところほど金利が安く、通りやすいところほど金利が高く設定されています。

しかし、審査に通らないからといって、安易に高金利なところと契約するのは、おすすめできません。

なぜなら、金利が高いほど、当然支出額も高くなってしまうからです。

35年の元利均等払いで、1,000万円の融資を受けた場合の返済金額を、金利2%と4%でシミュレーションしてみましょう。

それぞれの返済額は、以下のようになります。

 

金利 月間返済額 返済総額
2% 33,126円 13,912,786円
4% 44,277円 18,596,341円

 

このように、金利2%と4%とでは、月間で1万円以上、総額では約468万円もの差が出てしまいます。

そのため、金利の安い金融機関に融資を断られても、諦めずに別の低金利な金融機関に申し込むようにしましょう。

サブリースに過度な期待はしない

サブリースとは、不動産会社(サブリース会社)がオーナーから賃貸物件を借り上げて、それを入居者に転貸しすることです。

オーナーは空室の期間も、サブリース会社から一定の賃料を得られるのがメリットです。

ただし、サブリースには、以下2つの大きなデメリットもあります。

  • 家賃は相場の8~9割程度
  • 空室が続くと、家賃をさらに下げられてしまう

途中で家賃を下げられてしまえば、返済ができなくなるリスクが増えてしまいます。

サブリースがあるから家賃が保証されて安心!ではなく、
賃貸需要があるからサブリースが維持されて安心!という構造です。

くれぐれも勘違いしないようにしましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資でローンを利用すれば、レバレッジをかけられるぶん、リターンが大きくなるというメリットがあります。

しかし一方で、空室の期間中も返済が必要なため、負債を負うリスクもまた高くなります。

結局はその物件にしっかり賃貸需要があれば問題ありません!
リスクを低減できるわけですから。

もし不安になったらいつでも相談くださいね!

それでは!