ワンルームマンション投資にもリスクはつきもの?8つのリスクと回避方法を知っておこう

「リスク」という言葉に好意的な印象を受ける人はいないでしょう。リスクは誰でも避けたいものです。

ワンルームマンション投資は、他の数ある投資の中では圧倒的にリスクは少ないです。ですが、投資である以上、リスクゼロということはありません。

にもかかわらず、投資物件を販売している営業マンからは、リスクの話はほとんど聞けません。むしろ、わざと避けている営業マンの方が多いくらいです。

そこで今回は、ワンルームマンション投資において知っておくべき8つのリスクについてお伝えします。

ワンルームマンション投資の8つのリスクを紹介

では、ワンルームマンション投資における8つのリスクについて、それぞれご紹介していきましょう。

 

リスク①空室リスク

ワンルームマンション投資において、最大のリスクは「空室リスク」です。賃貸物件として経営するわけなので、当然ですが収益源は「家賃」です。つまり、部屋に借り手がいて初めて収入になるわけです。

ただ、空室リスクを最大限小さくすることはできます。
その方法は、東京・大阪・名古屋の三大都市か、横浜・川崎エリアのワンルームマンションを購入することです。これだけで、それ以外の地域や間取りと比べると、何倍も何十倍もリスクは小さくなります。

 

日本の人口減少は止まりません。これは、今後も続くことがはっきりとわかっています。
ですが、人口が減るにもかかわらず、先ほど紹介した三大都市と横浜・川崎エリアにかぎっては、今後も人口が増え続けると言われています。実際、企業や学校もこれらの地区に集中しているので、人口が増えることは間違いないでしょう。

 

なぜワンルームマンションなのか?については、今後も「単身者や単身世帯」が増えるからです。例えば東京で言えば、1世帯あたりの平均人数は2人を大きく割り込んでいます。企業や学校が多いので、当然と言えば当然ですよね?

ですが多くの方はこの事実を考えずに物件を選んでしまいます。もちろん空室リスクの高い物件を紹介する不動産業者に問題があるわけですが。

ですので、あなたは

  • 東京・大阪・名古屋の三大都市か横浜・川崎エリア
  • ワンルームマンション

この条件は必ず守るようにしましょう。それが、空室リスク最大限回避する1番の方法です。

 

リスク②家賃の滞納リスク

1つ目の「空室リスク」の中でもお話ししたように、収入源は「家賃」です。空室リスクを回避することができても、家賃を払ってもらえなければお金は入ってきません。ほとんどの方は問題なく払ってくれますが、中には滞納してしまう方もいらっしゃいます。

ただ、家賃の滞納についてはリスクの回避が可能です。その方法は、「管理会社との家賃滞納時の契約内容」と「入居時に保証会社を通す」ことです。

ただし注意点があります。それは、入居者さんの中には保証人がいなかったり、保証会社の審査が通らないことがあることです。特に高齢者の方で多くなりますので、注意しましょう。

 

リスク③家賃下落リスク

家賃を下げなければならない理由はなんでしょうか?
理由はたった2つしかありません。

  • 需要がない
  • 家賃が高い

の2つです。この場合は、残念ながら家賃を下げざるをえません。

ということは、この2つの理由をさけることができれば、家賃を下げる必要はないということです。

つまり

  • 需要がある
  • 相場に合った家賃設定

であれば良いわけです。

相場に合った家賃設定については、同じ地域の似ている物件を調べればすぐにわかります。

問題は需要の方ですが、これは先ほどお話ししたように、東京・大阪・名古屋の三大都市か横浜・川崎エリアのワンルームマンションを選べば解決します。

 

つまり、リスクではありますが、そのリスクを回避する方法はすでにわかっているということですね。

 

リスク④価格下落のリスク

投資物件の価格というのは、基本的に「収益還元法」によって設定されます。

収益還元法とは

投資した物件から得られる家賃収入から、その不動産物件の適正価格を求める手法のこと

つまり、その物件からいくらの家賃収入を得られるのか?という点が重要になります。

非常に単純で、

収益性の高い物件は価格が高くなる
収益性の低い物件は価格が安くなる

ということです。

つまり、「家賃の下がりずらい物件」=「価格の下がりずらい物件」=「価格下落のリスクが低い」となります。

ですので、考え方は家賃と同じです。「物件のエリア」「間取り」を間違えないこと。そして、周辺の似ている物件の売却相場を調べることです。

 

リスク⑤管理費・修繕積立金の上昇

ワンルームマンション投資には、当然ですが「経費」がかかります。経費の中には毎月かかる「管理費・修繕積立金」があります。金額は物件によってまちまちですが、目安となる設定金額を参考までにお伝えします。

新築ワンルームマンションの場合、スタート金額は、

  • 管理費5000円~8000円
  • 修繕積立金1200円~3000円

くらいの設定が多いです。

スタート金額と書いているので気づいた方も多いと思いますが、あくまでのこの金額は最初だけです。将来的に変動していきます。

多くの場合、管理費は基本的にはあまり変わりません。
一方の修繕積立金については、5年〜10年の間隔で、少しずつ上がっていくケースが多いです。上がる金額もまちまちですし、もちろん30年経っても上がらない物件もあります。

実は、修繕積立金は上がるケースが多いにもかかわらず、それをあえて言わない営業マンも多いです。あたかも最初の安い金額がずっと続くようなシュミレーションを見せたり、上がる前までの期間でしかシュミレーションを見せない業者もありますので注意してください。

特に注意が必要なのは、スタート金額が極端に安い物件です。後々になって、その分のツケが回ってくると考えたほうが良いでしょう。

この回避策としては、、必ず物件を購入する前に「長期修繕計画表」を見るようにしてください。新築マンションの場合、必ず「長期修繕計画表」があります。今後修繕積立金がどのように上昇していくのかを確認することができますので、上昇額も踏まえてシュミレーションするようにしましょう。

 

リスク⑥火災リスク

火災が起きてしまうリスクはとても低いです。ですが、当然可能性がゼロではありません。万が一所有物件で火災が起こってしまった場合は、「火災保険」が適用されます。

火災保険(10年)は、ワンルームマンションを購入時の諸経費に含まれていますので、最初は別途契約しなくても大丈夫です。

ワンルームマンションはRC鉄筋コンクリート造りのため、万が一部屋で火災が起こってしまっても、隣の部屋に燃え移る可能性は非常に低いです。そのため、各お部屋内で被害はおさまるケースがほとんどです。なので、火災保険料も安くなっています。

さらに、入居者の方には入居者用の火災保険に加入してもらいます。つまり2つの火災保険で守られているということです。

 

リスク⑦地震のリスク

火災保険同様に、地震保険の加入によってリスクを回避します。

ただ、それ以前に「新耐震基準」の物件を選ぶことが大切です。「新耐震基準」の物件というのは、1981年(昭和56年)以降に建てられた物件です。「震度6強以上の地震で倒れない」という基準が設けられています。

実際、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

保険があれば安心ということではなく、そもそも1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選ぶことで、地震のリスクを回避するようにしましょう。

 

リスク⑧管理会社が倒産するリスク

倒産するリスクは、業種によって大きく違います。管理会社というのは、まさに倒産しづらい業種です。その理由は、設備投資など大きな費用を必要としないからです。

人件費も、管理する物件に合わせて増やせば良いので、余計な人件費がかさむという状況にもなりにくいです。

さらに、収益源は毎月の管理手数料です。先の収益見込みもわかりやすく、事業計画も非常に立てやすいです。

とはいえ、倒産してしまう可能性はゼロではありません。万が一そのような状況になってしまったら、「管理する会社の変更」をすれば大丈夫です。今はたくさんの管理会社があるので、しっかりと比較しましょう。

可能性はとても低いですが、管理会社が倒産しそうな時にあるのが「入金の遅れ」です。なので、もし家賃入金が期日になってもない時には、その段階で管理会社の変更を検討しましょう。

 

1番重大なリスクは「空室リスク」。だけど「立地と条件」で回避が可能

今回はワンルームマンションにおける8つのリスクについてお伝えしてきました。その中でも、1番重大なリスクは「空室リスク」です。

ですが、空室リスクは

  • 東京・大阪・名古屋の三大都市か、横浜・川崎エリア
  • ワンルームマンション

この2つの条件で選べば、ほぼ回避することができます。しかも、この2つの条件は、他のリスク、「家賃の滞納リスク」「家賃下落リスク」「価値下落リスク」も同時に防ぐことにつながっています。

「管理費。修繕積立金の上昇リスク」については、長期計画書の確認はもちろん、20戸以上の物件を選ぶことでリスク回避につながります。

「火災リスク」「地震リスク」についても、保険でリスク回避が可能です。

「管理会社の倒産リスク」は、万が一倒産しても管理会社を変更することができるので、心配するほどの大きな被害はないでしょう。

ここまで「リスク」という言葉をたくさん使いましたが、読んでいただいてわかるように、ワンルームマンション投資は、回避することが難しいリスクは非常に少ないのです。

ただし、それはあくまでも「正しい物件を選べば」という条件がつきますので、立地や条件を間違えないようにしてください。