こんにちは、田中です。
今回は、不動産関係や契約書関連に強い法律事務所、オレンジライン法律事務所について見ていきたいと思います。
今回、オレンジライン法律事務所を取り上げる理由は、同事務所がサブリースのトラブル回避を謳っているためです。
当ブログでは散々お伝えしていますが、サブリース契約は悪魔の契約。
一度契約してしまうとまさに蟻地獄で、持ち続けるのも売却するのも大変。ましてサブリース契約の解除となると、かなり粘り強い交渉と、ある程度の違約金の支払いが必要になります。
そうした不動産投資家の話題を攫っているサブリース問題ですが、最近、サブリース契約のトラブル解決を謳う弁護士事務所が増えてきております。
本記事で取り上げるオレンジライン法律事務所も不動産トラブルの一例としてサブリース契約に言及しています。
それではサービス内容についてみていきましょう。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,000名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
オレンジライン法律事務所・竹村淳氏の概要
オレンジライン法律事務所の概要についてまとめました。
| 法人名 | オレンジライン法律事務所 |
|---|---|
| 住所 | 東京都立川市柴崎町３丁目９−７ 多摩川実業ビル４Ｆ |
| 代表弁護士 | 竹村淳 |
オレンジライン法律事務所は、東京立川にオフィスを構えています。在籍弁護士は竹村淳弁護士のみのようです。
不動産の他にも、契約書作成・リーガルチェック、労働問題、相続・遺言関係、M&Aなど、幅広く対応をされています。
オレンジライン法律事務所・竹村淳氏の強み
トラブルの発生を事前に防止する
オレンジライン法律事務所では、紛争の解決はもとより、紛争の発生を未然に防ぐことを念頭に業務を遂行されているそう。
私の知る限りこうしたことを明確に打ち出している弁護士は他に知らないため、心強いなと感じました。
弁護士の顔が見える
オレンジライン法律事務所は代表の竹村淳弁護士がウェブサイトに顔を出しています。
また多くのコラムの執筆もされており、依頼前に竹村弁護士の考え方が人柄を伺い知ることができます。
組織化した法律事務所ですと、なかなか弁護士個人のキャラクターを掴みにくく、依頼者と馬が合わないケースも存在するでしょう。
オレンジライン法律事務所ではそうした心配を事前になくすことができますし、何より顔が見えるからこそ心理的なハードルも下がるところがいいですね。
多数の資格を保有
竹村淳弁護士は弁護士資格のみならず、多くの資格を保有されており、さまざまな専門的知識を持ち合わせている弁護士です。
保有資格は以下の通り。
弁護士資格が取れる方は、資格なんでも取れちゃうのでしょうか。
１級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP１級）
行政書士
宅地建物取引士
管理業務主任者
国内旅行業務取扱管理者
証券外務員一種
多摩・武蔵野検定２級
オレンジライン法律事務所・竹村淳氏のサブリース契約の対策
竹村氏は、サブリース契約のリスクを、
- サブリース業者の途中解約
- 解約をちらつかせた保証賃料の減額
だと述べています。
その理由として、サブリース業者が長期的な借上を前提に銀行の融資を組んでいるため、サブリース業者が退去するとローン返済がとどこってしまうリスクがるから、とのこと。
対策としては、20年~30年の中途解約をしない旨を契約書に盛り込むことにより、途中解約のリスクを下げることを提案しています。
竹村淳氏の対策方法は、都心ワンルームマンションには当てはまらない
竹村氏のサブリースに関する主張は、不動産投資家の観点からすると半分正解で、半分間違い、と考えます。
竹村氏の対策が当てはまらないケース
その理由は、都心ワンルームマンションでのサブリース契約の場合、そもそもサブリース契約が必要ないからです。サブリース契約は賃料の15~20%ほどの超高額な手数料がかかります。一方、都心ワンルームマンションの稼働率は95%~98%と言われていますので、サブリース契約をするだけで、空室リスク以上の損失が確定します。
賃貸需要が旺盛な地域において、サブリース契約はむしろ悪手なのです。その上、礼金や更新料も受け取れないので、通常の管理形態よりも収支は圧倒的に下がります。
竹村氏の対策が当てはまるケース
一方、地方の一棟アパートの様な物件では、サブリース契約があった方が良いケースがあります。
地方は都心部と違って賃貸需要が弱く、空室リスクも高いです。加えて、建物の修繕積立や設備の入れ替えなど、ワンルームマンションと違って出費も嵩みます。
そこへ来て家賃収入が不安定となると、賃貸経営のストレスは増すばかり。。
こうしたケースでは売り上げを安定させるサブリース契約は、オーナーの精神的な助けになります。
竹村氏が言う様に、長期借上を業者に約束させることはかなり重要になってきますね。
オレンジライン法律事務所にサブリース契約解除を依頼する場合
結論、竹村氏は、サブリースの契約解除には言及していません。
実際に相談して受任してもらえるかどうかは相談してみないと分からないでしょう。
ただ、サブリース契約は、借地借家法でサブリース業者が守られており、オーナーから一方的に解約をすることができません。解約の旨を伝えても、門前払いされます。
万が一交渉のテーブルに持って行けたとしても違約金を求められることが通例で、2年分の家賃などを請求されるケースもあります。この辺りはうまく交渉できれば下げられますが、100万円単位の払い出しは覚悟する必要があります。
竹村氏にサブリース解除の交渉を依頼した場合、成功率がどれくらいなのか、違約金がどの程度になるか、自分で交渉するケースや、他の不動産業者に協力してもらうケースと比べてどうなのか、という点は契約前に確認した方が良いでしょう。
着手金とは別に違約金がかかってくるので、事前に金額感を把握するべきと言えます。
オレンジライン法律事務所・竹村氏の評判・口コミは？
Googleに登録されているオレンジライン法律事務所の口コミは、概ね良好でした。星だけの低評価はあるものの、コメント付きの高評価が目立ち、竹村氏の丁寧さが伺えます。
一方、不動産に関するコメントはなく、この点は不透明とも言えます。特にサブリース契約の解除を依頼したい場合は、慎重な判断が必要かもしれません。
まとめ
不動産投資のトラブルに関して、様々な対応ができるオレンジライン法律事務所・竹村氏。
サブリース契約にも明るく、サブリース関連の相談ができる数少ない弁護士の一人です。
一方、サブリース契約の解除を依頼する場合は、どの程度の成功率なのか、違約金はどの程度を覚悟すべきなのか、など、契約前に確認すべき事項があるなと感じました。
不動産投資でお困りの方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！