参加してはいけないワンルームマンション投資セミナー4つの特徴

ワンルームマンション投資をすすめる業者の営業方法といえば、昔から「営業電話」が有名です。

「しつこい」「迷惑」「強引」という声もかえりみず、ずっと続く営業手法です。

ただし、ここ数年で言えば営業電話と並ぶくらい増えているのがセミナーです。
おそらくあなたもワンルームマンション投資を始める際、あるいは興味を持ち始めたときに「不動産投資セミナー」に参加したことがあるのではないでしょうか。

実際に参加してみると、多くのケースで「内容が微妙…」「わざわざ参加するほどのものじゃない…」という声が多く聞かれます。

セミナーに参加してもらうためのサイトやチラシ、あるいはお金をかけた広告は立派なんですけどね。

そこで今回は、「こんなマンションセミナーは参加しないほうがいい」という4つの特徴をご紹介します。

大手新築投資用ワンルームマンション業者のセミナー

まずは「大手新築投資用ワンルームマンション業者のセミナー」です。
理由は大きく2つあります。

  • 紹介物件が自社の新築物件ばかり
  • どの物件も収益性がほぼ一緒

では、それぞれ見てみましょう。

紹介物件が自社の新築物件ばかり

大手の新築ワンルームマンション業者の場合、

  • 自社で物件を建築
  • 自社で物件を販売
  • 自社で物件を管理

と、全て自社で行います。
全て自社のため、建築計画は既に決まっており、これは「数年先まで物件仕入れが確定している」ということです。

これが何を意味するかというと、今ある在庫物件を何としても販売しなければならないということです。
売れ残った物件は不良債権になってしまいますからね。

何としても今ある在庫物件を販売しようとするので、セミナー内容は、

  • 自社のマンションがどれだけ優れているか?
  • 自社のマンションの入居率がいかに高いか?

といった内容になってしまいます。

ですが、都内のワンルームマンションに限って言えば、どの物件も設備や仕様にそこまでの差はありません。
もしあなたが実際に住んだことがあるなら、よくわかるのではないでしょうか。

入居率についても同様です。
都心である程度の設備の整っているワンルームマンションであれば、入居率も大きな差が出ることはありません。

ワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションや戸建てなどの自宅とは違います。
オーナーにとっては投資用の収益物件ですが、入居者にとってはあくまでも仮住まいの賃貸物件なのです。

物件に豪華な設備などの付加価値がつくほど、当然ですが物件価格は高くなります。
購入する価格が高いので、比例するように家賃も高くなってしまいます。

ですが、先ほどもお話ししたように、入居者にとってはあくまでも一時的な仮住まいの賃貸物件です。
家賃が高くなればなるほど、住める人も限られてしまいます。
しかも、豪華な設備は購入が高額なだけではありません。メンテナンスや維持にも費用がかかります。

つまり、より投資には向いていない物件といえるのです。

そのためセミナーでは

「玄関はオートロックでセキュリティ万全です」
「宅配ボックスもあります」
「浴室乾燥機までついてるんですよ」

など、当たり前の話が繰り広げられることになってしまうで、参加する価値はありません。

どの物件も収益性がほぼ一緒

利回りで考えると、新築物件の場合はどこの業者の物件もほぼ一緒です。
管理手数料についても同様に、大きな差はありません。

  • 通常管理(集金代行)は家賃の5%程度の管理手数料
  • 家賃保証(サブリース)は家賃の10%程度の管理手数料

となっています。

これは、どこの新築業者も一定の利益を確保した上で物件を販売しているからです。
利回りが極端に高い物件もありませんし、極端に低い利回りの物件もありません。

また、そもそも大手なので金融機関はどこも一緒です。そのため、低金利の金融機関が使えないということもありません。

となると、どこに違いがあるのかと言えば「立地」くらいのものです。

ですが物件の立地はHP上で確認できます。あるいは、パンフレットの請求をしてもいいでしょう。
つまり、わざわざセミナーに参加する必要がないということになるのです。

非公開物件や未公開物件を売ろうとしてくる

非公開物件や未公開物件を売ろうとしてくるセミナーも、参加する必要がないと言えます。

なぜなら、本当に優良物件としての「非公開物件」「未公開物件」であれば、セミナーをする前に売れてしまうからです。
これは広告でも同じことが言えますね。広告に出す前に売れてしまいます。

セミナーの開催には、お金はもちろん時間も費やすことになります。

  • セミナー会場を抑える
  • 講師を準備する
  • 資料を作る
  • 集客のために広告をうつ

このような準備をしたうえで、お客さんには無料で参加してもらうわけです。

本物の未公開物件や非公開物件であれば、顧客リストに1本の電話をしたり、1通のメールを送るだけでも売れてしまうことがほとんどです。

そのような物件をわざわざセミナーで販売するメリットはありません。
ということは…それだけの物件ということですね。

商品件・QUOカード・ギフト券を配る

このようなプレゼントで集客するというセミナーも非常に多いですよね。
セミナーに参加した方には、QUOカードや商品券、最近ではAmazonギフト券もよく見ますが、参加した方にはプレゼントをするという方法です。

これは「セミナーの内容では集客できない」と認めているようなものです。
本人たちは付加価値をつけて参加してもらおうと思っているのかもしれませんが、むしろ逆効果でしかありません。

「お金をあげるから、セミナーに来てください!」

と言っている時点で、このセミナーには価値がありませんと言っているわけなので、わざわざ足を運ぶような内容は聞けないでしょう。

なので、セミナーへの集客に「商品券」「QUOカード」「ギフト券」といったプレゼントワードが出たら、時間の無駄になる可能性が高いので参加しないほうがいいでしょう。

セミナー参加&物件購入で豪華プレゼント

「セミナー参加&物件購入で豪華プレゼント」自体もどうかと思いますが、それ以上に考えてほしいことがあります。それは、

豪華プレゼントの費用はどこからでているのか?

実際に、豪華海外旅行をプレゼントにした業者もありましたが、当然かかる費用は物件価格にのせられるだけです。業者が負担なんて一切しません。
つまり、自分で費用を出して旅行やプレゼントを手に入れているだけです。

このような豪華プレゼントを付けるくらいなら、いらないから物件価格を安くして欲しいですよね。
ワンルームマンション投資とは関係のないプレゼントや特典がついているセミナーへの参加はしない方が賢明です。

まとめ

参加してはいけないワンルームマンション投資セミナーの特徴を4つお話ししてきました。
あなたがセミナーに参加するのであれば、今回紹介した4つの特徴がないセミナーに参加するようにしてください。

そもそも不動産業者の行うセミナーは「集客し物件を販売すること」が目的です。学びの提供ではありません。
だから無料で行っているわけです。

セミナーではオーナーにとってのメリットばかり話してきますので、聞いた内容を鵜呑みにせず、慎重に検討するようにしましょう。

セミナーのあとには個別相談会などが用意されていることが多くあります。
特にワンツーマンになると断りづらい雰囲気になりがちですので、その場の勢いで契約してしまうことのないように注意してください。