引用：髙松エステート
この記事では、管理戸数37,000戸超、創業から53年の歴史を持つ「髙松エステート株式会社」の賃貸管理サービスについて解説します。
平均入居率98.3%という業界最高水準の稼働率を誇る同社は、これから賃貸管理を任せようとしているオーナーにとって非常に魅力的な候補です。一方で、すでに髙松エステートとサブリース（一括借上）契約を結んでおり、今後の運用や売却の行方に不安を感じている既存オーナーの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、髙松エステートに管理を依頼する圧倒的なメリットと、既存オーナーが直面する「サブリース解除の壁」について、不動産投資のプロ目線で徹底解説します。
まずは、不動産投資における管理会社の切り替えや売却査定に関する無料相談をご希望の方は以下よりお問い合わせください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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これから依頼する方へ：髙松エステートの圧倒的な管理能力
新たに管理会社を探している方にとって、髙松エステートは業界内でもトップクラスの実力を持つパートナーになり得ます。その理由は、単なる「ブランド力」ではなく、収益（NOI）を最大化するための合理的な仕組みが整っているからです。
1. 「囲い込み」をしない圧倒的なリーシング（客付け）力
管理会社の中には、自社で手数料を独占するために他社からの客付けを拒否する「囲い込み」を行う悪質な業者が存在します。しかし、髙松エステートは全国約30,000社の仲介ネットワークに広く物件情報を公開し、空室期間を最小限に抑える体制を敷いています。
2. 実務とコンサルの「2名体制」による手厚いサポート
一般的な管理会社では、一人の担当者がクレーム対応からオーナーへの報告までを兼務するため、どうしても対応が遅れがちです。同社は、現場の「維持管理（実務）」と、収益改善や出口戦略を練る「コンサルティング」の担当者を分けることで、オーナーに対する伴走型の支援を実現しています。
3. グループ力を活かしたCAPEX（修繕費）コントロール
ゼネコンである髙松建設グループの技術的知見を活かし、トラブルが起きてから対処する事後保全ではなく、「建物の長寿命化」を見据えた予防保全を提案してくれます。これにより、無駄な修繕コストを抑え、長期的な資産価値の維持が可能になります。
既に依頼している方へ：髙松エステートの「サブリース」は解除できる？
現在、髙松エステートと「サブリース（一括借上）契約」を結んでいる既存オーナーの中には、将来的に契約を解除して売却できるのか気になっている方も多いはずです。
結論から言うと、オーナー側からの希望でサブリース契約を一方的に解除することは、事実上「極めて困難」です。
法律（借地借家法）による強烈なブロック
サブリース契約において、髙松エステート（PM会社）は法律上「借主」に該当します。日本の『借地借家法』では、社会的弱者である借主を保護する権利が非常に強く、オーナーからの解約には法的な「正当事由」が必要となります。
「高く物件を売却したいから」「他の管理会社に切り替えたいから」といったオーナー側の経済的理由は、法的な正当事由としては一切認められません。 契約書に「数ヶ月前の予告で解約可能」と書かれていたとしても、管理会社側が「解約には応じない」と主張すれば、オーナーは泣き寝入りするしかないのが不動産業界のリアルな実態です。
解除できたとしても「高額な違約金」が発生する
仮に管理会社側が解約の交渉に応じてくれたとしても、数ヶ月分〜半年分以上の「保証賃料」に相当する高額な違約金（解約金）を請求されるケースが大半です。
サブリース契約中の物件を「売却」する際のリスク
サブリースが解除できない場合、その契約を買主に引き継ぐ「オーナーチェンジ」として物件を売却することになります。しかし、ここにも大きな罠が潜んでいます。
売却価格（資産価値）が数百万円単位で下落する
買主が物件を評価する際、収益のベースとなるのは「相場家賃」ではなく、手数料が10%〜20%引かれた後の「保証賃料」になります。不動産の売却査定価格（直接還元法）は以下の数式で計算されます。
分子である収益（NOI）が低くなるため、同じ利回りで計算しても、相場家賃で稼働している一般管理の物件と比べて、売却査定価格は必然的に低くなってしまいます。
「オーバーローン」で売るに売れない事態も
サブリースによって売却査定価格が下がった結果、「現在のローン残高」を下回ってしまう（オーバーローン）危険性があります。この状態になると、売却時に不足分を自己資金（現金）で補填してローンを完済しなければ抵当権を抹消できず、事実上「売りたくても売れない」という八方塞がりの状態に陥ります。
結論：状況に応じた最適なアクションプラン
髙松エステートは、管理能力そのものは非常に優秀な企業です。だからこそ、「どのような契約形態で任せるか（任せているか）」が投資の成否を分けます。
1. これから依頼を検討している方へのアドバイス
将来（3〜5年以内など）の売却（エグジット）を見据えているのであれば、絶対にサブリースは選ばず、「一般管理（集金代行等の総合管理プラン）」を選択してください。 髙松エステートのリーシング力があれば、サブリースにしなくても十分な稼働率を維持できる可能性が高いです。
2. 既にサブリース契約を結んでいる方へのアドバイス
「高く売りたいから」と短絡的にサブリース解除の交渉を管理会社に持ちかけるのは危険です。
まずは、「サブリースを引き継いだまま売却した場合の査定額」、「高額な違約金を払って解除し、一般相場で売却した場合の手取り額」を冷静に比較計算する必要があります。
ご自身の物件が現在どのような評価額になるのか、サブリース付きでも買い取りしてくれる業者はいるのかなど、出口戦略に迷われた際は、LINEで相談いただければ対応いたしますよ。
高松エステートに物件の管理を依頼中・または検討中の方へ
- サブリース手数料は相場なのだろうか？
- 保証家賃の改訂は何年おきに発生するのだろうか。
- サブリースを契約したが解約できるのだろうか
- サブリース管理だが、売却できるだろうか
- 客付けがうまくいかないからサブリースを検討している
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！