築古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

今回の記事では、築古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについてお伝えしていきます。

築古という言葉をあまり聞き慣れない人も多いかもしれませんね。
そもそも、ワンルームマンションには「新築」と「中古」があります。そして、その中古の中には「築浅」と「築古」に分かれます。恐らくあまり聞き慣れないのは、中古のワンルームマンション投資の場合、築浅を選ぶべきだからです。築古をすすめることがあまりないので、言葉自体もあまり聞き慣れないのでしょう。

先に言ってしまいますが、築古ワンルームマンション投資はオススメしません。特に、1981年以前に建てられた旧耐震の物件なら尚更です。

ですが、築古ワンルームマンション投資にもメリットはあります。なので、今回はメリット・デメリットの両方を見ていきたいと思います。

 

築古ワンルームマンション投資のメリット

まずはメリットから見ていきましょう。

価格が安い

築年数が経過しているので、物件価格は当然ですが非常に安いです。もちろん、それに比例して家賃も安くなります。ですが、新築や築浅のワンルームマンションに比べて、「利回り」は築古物件のほうが高いです。

もちろん理由があります。利回りを高くしないと、つまり価格を安くしなければ売れないからです。物件を売るために、利回りを高くせざるをえないだけです。

もし新築物件と中古物件で同じ利回りだったら、あなたも新築を選びますよね?

誰でも同じように考えるので、築古物件は利回りを高くして売るしかないので、価格は安くなります。

 

価格が安いので購入しやすい

ワンルームマンションを始めたくても躊躇してしまう人の最も大きな理由は「ローン」です。ようは、借金をしたくないということです。

もちろん誰だって借金はしたくありません。もしローンを組むとしても、できるだけ少ない額にしたいはずです。

物件の価格が安い築古物件の場合、当然ですがローンを組んだ時の金額も小さくなります。新築や築浅物件よりも、精神的な負担も小さくてすむのです。

実際、精神的な負担を減らしたいという理由から、築古ワンルームマンション投資を始める人もいます。

 

家賃も価格も下がりづらい

少し意外かもしれませんが、築古物件は家賃が下がりづらいというメリットがあります。

築年数が経過しているということは、当然ですが今までに何人もの入居者が住んでいます。入居者が何度も入れ替わっているため、家賃の相場が慣らされている可能性が非常に高いのです。ようは、相場の家賃で貸せているので、築古物件を購入してすぐに家賃が下がるということは考えづらいためです。

ただし1つ注意点があります。築古物件は1人の入居者が長期間住んでいることが少なくありません。その場合、その部屋の賃料だけが周りの部屋より高額なケースはよくあります。元々の家賃のままだからです。その入居者の方が退去してしまうと、次の募集をかける際には家賃を下げなければならないかもしれません。

家賃と同じように、価格も下がりづらいと言えます。価格については下がりづらいというよりも、すでに下がりきっている、と言った方が正しいかもしれません。だからこそ安く購入することができるわけですからね。

あなたも同じだと思いますが、築5年と築10年で比べると大きな違いを感じると思います。ですが、築45年と築50年を比べても、大差がないように感じませんか?

同じ5年でも感じ方は違います。ですので築古物件の場合、基本的には購入して3年経とうが5年経とうが、大きく価格が下がるということはありません。

 

築古ワンルームマンション投資のデメリット

では次に、デメリットについてもお伝えしましょう。

物件の生涯収益期間が短い

1つ目のデメリットは、生涯収益期間が短いことです。

現在の建築基準で建築されたマンションは、100年程度はもつと言われています。法定耐用年数が47年なので、適切な管理をしていれば、実際の建物の寿命は非常に長いです。

ただし、これは今のマンションです。昔のマンションは、長期修繕計画すら存在しないことも少なくありませんでした。そのため、突発的に大規模修繕を行うことになり、大きな金銭的負担がかかってしまうことも珍しくありません。

例えば、マンションの寿命を法定対応年数の47年で考えてみましょう。仮に築40年のマンションを買った場合、数字上では7年しかそのマンションは寿命がありません。となると、その7年間で物件購入額以上の収益性があるかを見る必要があります。購入額の方が高ければ買う価値はないですからね。

実際にはピッタリ法定対応年数である47年というわけではありませんが、収益を得られる期間が新築や築浅物件と比べて短いのは間違いありません。たからこそ安く購入することが出来るわけなので、目先の金額だけで判断することは非常に危険です。

 

経費の割合が高い

不動産投資には経費がかかります。新築であっても中古であっても、それはどのような物件でも同じく経費はかかります。ただ、経費の割合には違いがあります。

ワンルームマンション投資の経費には「修繕積立金」「建物管理費」がかかります。建物管理費は、毎月管理会社に支払うことになりますが、立地によって金額が変わるわけではありません。支払う金額は、どの管理会社に頼むか、物件の状態はどうかによって変わってきます。ですが、家賃のように東京だから高い、地方だから安い、というわけではありません。つまり、管理費が同じと考えると、家賃収入が少なければ、家賃に対しての経費の割合が高くなってしまうということです。

これでは、表面利回りは高いけど実質利回りは低い、ということが起ってしまいます。

例えば地方のワンルームマンションの場合、安いと100万円程度で売りに出されている物件もあります。物件価格が安いので、表面利回りで見ると非常に高く、魅力的です。

ですが、家賃と同じくらい「修繕積立金」と「建物管理費」がかかってしまうこともあります。繰り返しますが、これは東京だから、地方だからは関係ありません。せっかく入居者がついていても、家賃と経費が同じ金額だったら、結局その部屋からの収入は0円です。これでは意味がないですよね。

特に、地方で築古のワンルームマンションは注意が必要です。どうしても家賃が安いため、このようなケースが起りやすくなります。管理会社次第では、家賃よりも経費が高い、なんてことにもなりかねませんし、実際にそういった物件もありますからね。

 

かかる経費が多い

経費の話が続きますが、それだけ築古ワンルームマンションは経費を気にしなければいけないということです。

ワンルームマンションを所有するということは、設備にかかる費用が発生します。室内の設備を交換したり、修理などのメンテナンスにも費用はかかります。設備の交換は突発的に発生するので、しっかりと準備しておく必要があります。

新築や築浅の物件であれば、それほど設備交換を気にすることはないでしょう。ですが、築古ワンルームマンションでは設備も古いのでそうはいきません。突発的に起こる設備交換の可能性が高いからです。つまり、それだけ設備にかかる経費は高くなります。

また、先ほどお伝えした「修繕積立金」や「建物管理費」にかかる費用も、設備費用と同じように築古ワンルームマンションのほうが高くなります。なぜなら、築年数が経過すればするほど高くなる傾向があるからです。

家賃に対して経費の割合が高くなってしまうことはもちろん、経費として支払う回数も増えるのが、築古ワンルームマンションのデメリットの1つです。

 

旧耐震基準の物件は地震に対する強度に不安がある

マンションを判断する時、1981年(昭和56年)よりも前に建てられたマンションか、それよりも後に建てられたマンションかによって分けられます。耐震基準が変わったからです。

当然、1981年(昭和56年)よりも前、つまり旧耐震基準で作られたマンションよりも、今の新耐震基準で作られたマンションのほうが地震に強い作りです。築古の物件となると、旧耐震基準で作られたマンションも多いため、地震に対する強度が心配です。その分、価格は安くなりますが、安全性を重視し、新耐震基準で建てられたマンションをおすすめします。

 

売却しづらい

築古ワンルームマンションには様々なデメリットがありますが、売却しづらいことが、最も大きなデメリットと言えるでしょう。売却したくても売却できないケースがでてしまうのです。言いかえると、買いたいと思った人が出てきても買うことができない可能性が高い、ということです。

その理由は、銀行などの金融機関が融資をしてくれないからです。

ワンルームマンション投資をする方の多くはサラリーマンやOL、公務員の方たちです。ワンルームマンションを購入する時は、現金一括で買うよりも、金融機関から融資を受けることがほとんどです。そこにメリットもたくさんあるので当然ですね。

ですが、築古のワンルームマンションを購入しようとしても、多くの金融機関が融資をしてくれません。旧耐震基準で建てられた物件なら尚更です。そのため、買いたくても買えないということが起きてしまいます。

これを売却するオーナーの立場で言えば、売却したくても現金一括で購入してくれる人を待つしかない、ということになってしまうのです。サラリーマンや公務員の方で、現金一括で買おうとする人は限られるので、売却したくてもできない状況が続いてしまいます。

なので、ワンルームマンションを売却することも考えているのであれば、最初から金融期間からの融資を受けやすい物件かどうかも考えて購入する必要があります。融資を受けて購入できたから大丈夫というわけではありません。売却するときはさらに築年数は経っているので、より融資は受けづらくなっています。売却することを考えていなかったとしても、金融機関から融資を受けやすい物件のほうが入居者もつきやすいので、物件選びは慎重に行いましょう。

 

まとめ

築古ワンルームマンションのメリット・デメリットについてお伝えしました。

お読みいただいてよくわかったと思いますが、はっきり言ってやはりデメリットの方が大きいです。

中でも、旧耐震(1981年より前)の物件は特におすすめしません。地震に対する心配もありますが、売却の難しさを考えても、手を出すのはやめておいた方がいいでしょう。売却したいとなった物件を持ち続けなければいならないかもしれません。

経費も高くついてしまいます。物件の価格が安いからという理由だけで購入してしまうと、あとあと大変です。今回お伝えした内容をしっかりと吟味し、築古ワンルームマンション投資を始めるかどうかは慎重に判断してください。