「ファミリーコーポレーションから、節税対策として1都3県の一棟アパートや、ハワイの海外不動産を提案されている」
「担当者はすごく良い人だけど、数千万円〜数億円のローンを組んで本当に大丈夫だろうか？」
現在、このような提案を受けており、少し冷静になってこの記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。
またファミリーコーポレーションと検索すると「やばい」といったキーワードも出てきて不安になる方もいることでしょう。
元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、株式会社ファミリーコーポレーションは銀座SIXに本社を構える急成長中の優良企業であり、決して怪しい詐欺業者ではありません。
しかし、「会社が優良であること」と「今あなたに提案されている『節税目的の一棟アパート』が、投資として安全に回るかどうか」は全く別の話です。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社ファミリーコーポレーションとは？（会社概要）
| 社名 | 株式会社ファミリーコーポレーション（Family Corporation Co.,Ltd.） |
|---|---|
| 設立 | 2011年4月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 本社所在地 | 〒104-0061 東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 11F ※大阪にも支社あり |
| 事業内容 | ・アパート、マンションの企画、開発、販売 ・収益不動産の売買、仲介事業 ・海外不動産（ハワイ・LA等）のコンサルティング ・不動産小口化事業（不動産BANK） |
| 主な免許・登録 | ・宅地建物取引業：国土交通大臣（2）第9316号 |
| 公式URL | https://familycorporation.co.jp/ |
社名に「ファミリー」とある通り、顧客にとって真の家族のような存在になることを目指し、丁寧なコンサルティングを行っている企業です。 しかし、不動産投資は「担当者の人柄」で成功するわけではありません。あくまで「数字（利回りとリスク）」がすべてです。
株式会社ファミリーコーポレーション「やばい」の真相とは？
結論から言うと、ファミリーコーポレーションの「やばい」と言う検索は、主に節税営業に対する警鐘という意味合いが多いと推察しています。
ファミリーコーポレーションは口コミを見る限り、高年収サラリーマンをターゲットに「節税」を目的とした営業を行なっていることが分かります。
一方、節税目的の一棟アパート投資は、特に中古においてデッドクロスという将来の「やばい」未来を招くリスクがあります。
美味しい話には必ずリスクがあります。リスクも含めて説明してくれる会社と付き合いたいですね。
プロ目線で解説！ファミリーコーポレーションの3つの特徴と裏側
同社がアピールしている特徴と、投資家として警戒すべき「裏側」をプロ目線で解説します。
1. 「1都3県の一棟アパート・マンション」に特化
同社は、賃貸需要の高い東京圏での一棟物件（中古・新築）の企画・販売を強みとしており、圧倒的な販売実績を誇ります。
【プロの解説（木造アパート節税の罠）】 高年収のサラリーマンが「木造の中古アパート（または新築）」を提案される場合、その最大の目的は「減価償却による節税」です。 しかし、節税効果は数年で必ず終わります。その後は帳簿上の利益だけが出て税金が高くなり、ローンの元本返済で首が回らなくなる「デッドクロス（黒字倒産状態）」が待っています。さらに、一棟物件はワンルームと違い、修繕費（屋根や外壁）が数百万円単位でかかります。目先の節税効果だけで一棟買いするのは非常に危険です。
2. ハワイ・ロサンゼルスなど「海外不動産」の提案
資産の分散先として、アメリカ（ハワイやロサンゼルス）の不動産を提案し、現地オフィスも構えてサポートしています。
【プロの解説（税制改正の落とし穴）】 「海外不動産は建物の価値が高いから、日本の給与所得とぶつけて大きく節税できる」と聞いたことがあるかもしれません。しかし、2020年の税制改正により、個人の海外不動産投資を使った「給与所得との損益通算（節税）」は実質的に封じられました。 現在、海外不動産は法人向けの節税、もしくは純粋なキャピタルゲイン（売却益）狙いの投資です。為替リスクや現地での管理リスクも伴うため、「節税になるから」という古い知識で個人が手を出すべきではありません。
3. 不動産小口化商品「不動産BANK」
数千万円のローンが組めない人向けに、少額から投資できる不動産小口化商品（クラウドファンディング等）も展開しています。
【プロの解説】 手続きが簡単で少額から始められるのはメリットですが、不動産投資の最大の強みである「銀行のローン（他人のお金）を使ってレバレッジを効かせる」ことができません。資産拡大のスピードは現物不動産投資に比べて遅くなる点は理解しておきましょう。
株式会社ファミリーコーポレーションの評判や口コミはどう？
【良い口コミ・評判】
「無知な私にも、節税の仕組みから不動産投資のメリットまで非常にわかりやすく説明してくれた」
「他社では融資が厳しいと言われたが、ファミリーコーポレーションさんの提携銀行でフルローンが引けた」
「担当者が熱心で、銀座SIXのオフィスも立派だったため安心感があった」
【プロ目線で解説（良い口コミの裏側）】 同社は金融機関（銀行）との太いパイプを持っており、「融資を引く力（アレンジ力）」は業界でもトップクラスです。これは高年収のサラリーマンにとって大きなメリットと言えます。
しかし、ここで投資家が陥りやすい最大の罠があります。それは「銀行がフルローンを出してくれた＝その物件が適正価格で、絶対に儲かる安全な物件だ」と勘違いしてしまうことです。 銀行はお金を貸す際、物件の価値以上に「あなた自身の高い年収や社会的信用」を評価して融資の許可を出しています。営業マンの熱意やオフィスの豪華さに目を奪われず、物件そのものの純粋な収益力を見極める必要があります。
【気になる口コミ・悪い評判】
「提案された一棟アパートの価格を自分で調べたら、周辺の相場よりかなり割高（業者の利益が乗っている）に感じて見送った」
「『節税効果』を強くアピールされたが、数年後のデッドクロスや大規模修繕費のシミュレーションが甘い気がする」
「検討を保留しようとしたら、営業マンの態度が変わり、今日決めてくれと強引なクロージングを受けた」
【プロ目線で解説（悪い口コミの裏側）】 ファミリーコーポレーションは自社で一棟アパートを企画・開発（または買取再販）しているため、物件価格には当然「デベロッパーとしての利益（数百万〜数千万円のプレミアム）」がしっかり上乗せされています。そのため、周辺の相場価格よりも高めの設定になるのはビジネスモデル上避けられない事実です。
また、急成長している不動産ベンチャーであるため、営業マンには厳しい販売ノルマが課せられていることが予想されます。もしあなたが今、「他の人にも紹介しているので、早く決断してください」と急かされているなら、間違いなく一度持ち帰って冷静になるべきタイミングです。
口コミからわかる最大の教訓
同社は「属性が高く、税金対策に悩んでいるエリート」に、融資をつけて自社物件を販売するプロフェッショナル集団です。
だからこそ、「節税になるから」「フルローンが通ったから」「担当者が良い人だから」という理由だけで、数千万円から数億円の一棟アパート・海外不動産の契約書にハンコを押すのは極めて危険です。
節税目的のアパート投資については下記記事も合わせてお読みください。
【チェック！】同社の物件が「向いている人」「向いていない人」
【向いている人】
潤沢な現金（数千万円単位）があり、一棟アパートの突発的な修繕費や空室に耐えられる人
節税目的ではなく、純粋な事業（不動産賃貸業）として一棟管理を行いたい人
法人で利益が出ており、法人の節税対策として海外不動産等を検討している人
【向いていない人（※要注意）】
「個人の所得税・住民税を減らしたい」という目先の節税目的だけで一棟アパートを買おうとしている人
- フルローンや購入資金のほとんどをローンで賄う予定で、修繕に対応する現金を持っていない人
初めての不動産投資で、シミュレーション（特にデッドクロスの時期や家賃下落率）を自分で計算できない人
一棟アパートはキャッシュフロー狙いの投資としては非常に有効な手段である一方、中古一棟アパート、特にバブル期に建てられた物件は杜撰な建築がされているものも少なくありません。もしそういった物件を購入してしまった場合、物件の修繕に莫大な費用が別途かかってしまいます。
そもそも節税目的の投資というのは本質がずれています。不動産会社が『節税』という場合、本質的に価値のないものを高値で買うことを節税と呼んでいるケースがほとんど。
目の前数年の現金が増えてもその後に何十年も負債を抱え続けるような投資を、私は節税とは呼びません。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
ファミリーコーポレーションから「家賃保証」や「サブリース」を提案された場合には、注意が必要です。
部屋数が多い一棟物件は、部屋の稼働率によって収支が大きく変動します。高年収とはいえサラリーマンにとってこうした稼働の増減は精神的なストレスを感じるもの。
そのため、一棟物件の販売時にはサブリース契約を提案する会社も多い現状があります。
ただ、もしファミリーコーポレーションがサブリース契約を提案されても、締結しないことをお勧めします。
サブリース契約では家賃は保証されますが、賃料は概ね2年ごとに下がりますし、サブリース会社に入る賃料以上に賃料収入が入ることはありません。
サブリース契約を締結すると、その手数料が嵩んで、本来手元に入る金額よりも少なくなることが一般的だからです。
まとめ：担当者の「人柄」ではなく「数字」で判断を
株式会社ファミリーコーポレーションは、不動産投資の選択肢を幅広く持っている優良な不動産会社です。
しかし、一棟アパート投資や海外不動産は、ワンルームマンション投資とは次元の違う「ハイリスク・ハイリターンな事業」です。「上場企業だから」「担当者が親切だから」という理由だけでハンコを押して良い金額ではありません。
特に節税目的の不動産投資は非常にリスキー。キャッシュフローが大きいからこそ、デッドクロスの威力も大きく、下手すると破産するリスクもあります。
私は主に区分所有をメインに投資をして、資産を作ってきました。一棟投資の経験もありますが・・・・、最終的に区分に落ち着いた経緯があります。
もしこれから一棟投資をしてみたいがリスクが気になる、すでに一棟投資をしているが不安がある場合は、経験から色々とお話もできます。お気軽にLINEで相談くださいな。
株式会社ファミリーコーポレーションの物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！