管理人田中のプロフィール

この度は田中の不動産投資ブログにお越しくださり、
誠にありがとうございます。

管理人の田中です。
あだ名は「まーくん」です笑。

本サイトでは、
・田中が考える不動産投資のあり方
・田中が不動産会社の営業マン時代の裏話
・田中が知る不動産会社の実態
・不動産会社をコンサルしている田中が知る不動産会社の実態
・田中の不動産投資家としての日常
についてお伝えしております。

私は、元々投資用不動産会社（ワンルームマンション販売会社）で働いていました。その後に、メーカーに転職し、現在はコンサルファームで不動産会社の経営戦略を練っています。

自分としては当たり前に普通にワンルーム投資をしていたのですが、現職や前職の同僚や後輩から物件や管理の相談を受けているうちに、世の中の人はワンルーム投資の本質や魅力を分かっていないのでは？と思いブログを始めました。

ワンルームマンション投資は良いものだと世間が認めて欲しいですね！
まぁ認められれば美味しい思いをできる人は少なくなるのでこのままでも良いのかもしれませんが笑

わたしのブログを読んだ方だけは成功してくださいね！
ワンルームほど手離れ良くて、堅実に資産増える投資なんてないですからね。

手持ち資金を使うこともないですし、管理の手間もいらないですし。

当サイトの内容が読者のお役に立ち、ワンルームマンション投資での成功者を多く輩出して欲しいと願って書いています。
私自身もそうですが、ワンルームマンション投資は誰しもが成功します。

田中が断言しますよ！ワンルームは間違いない！！

自己紹介

新卒で不動産投資会社（マンションディベロッパー）に就職。
お客様第一ではなく、営業利益優先の会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職（コンサル兼務）に転職。
一社目で不動産投資の良さや物件を見る目を培っていたため、転職後、本格的に不動産投資家デビュー。
現在は経営戦略やコンテンツマーケティングを中心に仕事をする。

不動産投資では地道に物件購入と売却を繰り返して、今現在、ワンルーム17戸と一棟の不動産オーナーとなる。

田中の経歴

• 1972
  誕生
• 1990
  大学入学
• 1994
  不動産会社就職
• 1999
  メーカーに転職
• 2000
  不動産投資開始（4戸購入）
• 2001
  1戸購入
• 2002
  1戸購入
• 2005
  1戸購入
• 2007
  1戸購入　・コンサルファーム転職
• 2011
  1戸購入
• 2012
  1戸購入
• 2014
  1戸+1棟購入
• 2015
  1戸購入
• 2016
  4戸売却・6戸購入
• 2017
  2戸購入
• 2022
  1戸+1棟売却・2戸+1棟購入

ワンルームマンション投資の素晴らしさ

・安定して数十年単位で収益を生み出してくれる
⇒再現性が高い
・入居者の家賃で資産形成ができる
⇒工数がかからない
・元手は銀行が貸してくれる
⇒レバレッジが効く
といったとてつもないメリットがあります。

ただ、これはあくまで物件や販売業者が”優良”であることが大前提です。

私の目標はローンフリーのワンルームマンションを30戸保有することです！
家賃収入も入りますし、売却して新しいものを買っていけば安定して儲かります。

不動産会社での苦い経験

大学を卒業後、就職活動をナメていたため、内定が出た唯一の企業が不動産会社でした。
それなりに名前は通った大学でしたが有名どころの会社は就活では全滅でした笑。
総合商社やマスコミしか受けていなかった私が悪いのですが…。

私が就職した不動産会社では、新築物件を開発して主に販売していました。

新人の営業方法は電話営業と街頭での声がけです。心が折れそうになることもありましたが、自分が扱っている不動産はお客様を笑顔にするものだと信じて取り組んでいました。

世間に広く認識してもらうために土日も休みなく頑張りました…。

上司からの「売れるまで帰ってくるな」、「商談がないやつはクソ野郎だ」という怒号は日常茶飯事でしたね。
家に帰るのが朝の4時なんてこともありました。

私が扱っていたのは新築マンションだったので、自社ブランドのマンションをいかに多く売るかが営業成績となり評価されます。
正直物件条件的に…なものもありましたが、自分を偽ってでも売るしかありませんでした。

もちろん、「…」でもワンルームマンション投資はしないよりはした方が絶対に良いのではありますが。
今思うのは、投資や資産形成の成功のスピードは遅くなるので「…」ではない物件を買うのが良いです。

より多くのマンションを売ることに躍起になり、不本意ながら、強引に営業したこともありました。

社内でのトップ営業マンと言われる人達は、物件を一件でも多く販売するためにありとあらゆる手法をしていました。
・○年後の買取保証契約
・金銭のキャッシュバックをちらつかせる手法
・アンケートを装った集客
・女性ブローカーを使ったデート商法まがいの手法
などなど社内規定ではNGの方法でマンションを売りつけていました。

買えるまでは顧客に優しく演技をして、顧客がマンションを買えなくなると手のひらを返したように連絡をしなくなります。
アフターフォローなんてほとんどしません。
それでも、結果としては買った人は全員儲かってしまうのがワンルーム投資のすごいところです。
もちろん、結果が出るまでのスピードは物件や管理などによって異なりますが！

しかし、不動産投資について知識がつけばつくほど、
「この販売手法はおかしい！顧客のことを考えないのはいかがなものか？」
「投資なのだから、きっちり投資対効果を説明し、
リスクとリターンを理解頂いてから販売すべきだ！」
と考えるようになりました。

当時、上司にこの考えを伝えたところ、

「お前の考えは理想論だ！お客様には気持ちよくなってもらって買ってもらえばいいんだ！」

と逆ギレされ、その後も上司に対して反抗的な態度の私は、半ばクビのような形でこの会社を去ることになりました。

本格的に不動産投資家デビュー

不動産会社への転職はトラウマになっていたため、メーカーの営業職で再就職をすることにしました。
個人のお客様への営業は怖くなってBtoBの仕事がしたくなったんです。

不動産投資の良い面は心得ていたので、投資家としてのワンルームマンション投資をはじめました。

不動産業界から離れたことで、冷静にワンルームマンションを見つめることができたんです。

客観的に見れば見るほど、ワンルームマンション投資は↑の素晴らしさで書いた通り、魅力的な投資です。
手持ち資金がなくても始められますし、家賃収入はある一定の条件さえ満たせば確実に入ってきます。
そして、売却益も狙えます。

リスクをほとんど負うことなく、効率的に資産を増やすことができます。
私は株式投資もしていますが、安全度はダントツでワンルームです。

今後もワンルームを増やしていきますよ！

田中の不動産投資方法

保有物件(自身購入に限る)

過去保有物件(自身保有に限る)

私の投資手法はローリスクなワンルームマンションで確実な資産を作り、売却益や給与からの繰り上げ返済でワンルームを完済していきます。

現在の家賃収入（ローンや諸経費除く）は手取りで約820万円（一棟含む）です。

ワンルームマンション投資は老後の備えや保険代わりなど、長期的な投資だと思われてる方も多いですが、

・5年で数百万円のキャッシュをつくる
・毎月数万～10万円の家賃収入

といった目の前の利益を産むことも可能な投資なのです。
老後2000万円問題やちょっとしたお小遣いがほしいであれば一瞬で達成します！

投資先としての利回りで考えると年利20%以上なんてザラにあります。

100万円を投資し、5年後に300万円になって返ってくるなんて普通ですからね。ノーリスクで年利20%以上の投資先はワンルーム以外に私は知りません。
ポイントはこのような基準に合致する物件や出口戦略が大切です。

このブログを通じてのメッセージ

冒頭にも述べましたが、不動産投資（特にワンルームマンション）は世間でのイメージが悪いです。
悪い理由は販売していた私が一番わかりますが、真っ当な物件で、そして手法を間違えなければ確実に資産を産む優良な投資案件です。

一度はワンルーム業界とは喧嘩別れしましたが、客観的に見て魅力が沢山あります。

せっかくワンルームマンション投資をするのであれば、効率的に成功しましょう！

私の知識や経験が読者の投資に役立てば幸いです。

ローンフリー物件達成のための事業計画書や一棟アパート攻略方法をまとめています。気になる方がいれば気軽に言ってください。

田中の不動産（ワンルーム）以外の投資先

不動産投資という守りの投資があるからこそアグレッシブな投資にもチャレンジしています。
ちなみに私の中の守りとはあくまでも都心部のワンルームマンションに限ります。
一棟アパートやファミリーマンションは修繕リスクや空室リスクがあるためです。

株式投資

インサイダーに引っかからない業界へ投資しています。
2000年から市場に参入しましたので経験としては、23年以上になります。

スタンスは「長期投資」となります。バリュー株に主に投資をします。
過去にリーマン・ショックを経験したことから「絶対はない」と言い切ることができますが、、、
不動産とういう守りの資産があることから、万が一資金がなくなっても不動産を売却すれば問題ないという強気の姿勢で、トータルとして+1億6000万円ほどの利益を確保しています（2023年5月時点）。

不動産は融資ですので手持ち資金を使いません。それにも関わらず、勝手に資産は増えていきます。
ワンルームは勝手にお金が増える貯金箱ですね。

投資信託

実際には学資保険の代わりに保険商品で運用しています。
中身としてはS&P500のような構成ですが、年利10%前後と運用成績もよく保険というよりは投資信託の感覚です。

毎月10万円ほど積立をしています。
ちなみに保険を積立してるとウルトラCの裏技融資ができます。

腕時計投資

趣味にも重なりますが、ロレックスが好きです。
昔から収集していますが、近年投機対象になり恐ろしくセカンドマーケット価格が上がっています。

保有型式は
・コスモグラフ デイトナ 116506[アイスブルー]
・コスモグラフ デイトナ 116518LN[シャンパン&ブラック]
・コスモグラフ デイトナ 116500LN[ブラック]
・コスモグラフ デイトナ 116500LN[ホワイト]
・コスモグラフ デイトナ 116520[ブラック]
・GMTマスターII 126710BLNR[ブラック]
・ヨットマスター 126621[チョコレート]
・サブマリーナーデイト 126613LB[ブルー]
・サブマリーナーデイト 116610LV[グリーン]
・サブマリーナーデイト 126610LN[ブラック]
・デイデイト40 228235 [チョコレート]
・デイトジャストII 116300 [ブラック]

現在12本所有していますが、今売却（2022年4月時点）すればトータルで＋5000万円以上の利益となります。

特に、116500LNは購入時は124万ほどでしたが↓の通りすごいことになっていますね。

一棟アパート

相続含めてアパートを3棟保有しています。
築年数がかなり経過しており修繕なども大変です。
地元のため管理も中々と、、、苦労が絶えません。

ワンルームがあるので大規模修繕のときはなんとかなりそうで良かったと言えば良かったですね。

一棟も購入するならやはり都心部に限りますね。

都心部の一棟は精査が大変でしたが売却益も取れたので良かったです。手離れはワンルームに軍配は上がりますが。

他にも積立系の保険なども精通しています。一時期外資系の保険の仕組みや運用にも興味があったので研究していました。他にもファンド関係やVCも経験しましたが。。。な結果に終わっています。