こんにちは、田中です。
今回は、サバイバル投資家として、楽待でのコラム連載もしている生稲崇氏について見ていきたいと思います。
生稲氏は『新築不動産投資のスペシャリスト』と自称しており、アパート投資の売却益で財を成してきた人物です。
本記事では同氏がどのような投資スタイルなのか、同氏の過去の経歴や書籍などから、投資初心者が同氏から学べるものは何か、という観点でまとめて行きたいと思います。
それでは見ていきましょう。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
サバイバル投資家・生稲崇氏の概要
生稲崇氏の概要をご紹介します。
| 氏名 | 生稲崇 |
| 年齢 | 40代前半(記事執筆時) |
| 家賃年収 | 8,000万円 |
| 純資産 | 3.5億 |
| 最終学歴 | 高卒 |
| 年収 | 400万円台 |
| 保有個数 | 9棟95室 |
自称・低俗性サラリーマンだった生稲氏は、現在純資産3.5億円、保有戸数9棟95室、家賃年収8,000万円というメガ大家となっています。
サバイバル投資家・生稲崇氏の投資実績
生稲氏は2014年から不動産投資をスタートしたとのこと。
生稲氏の当時の属性は、高卒で年収400万円台、中小零細企業勤務という、生稲氏本人も自称する「低スペック」だったようです。
しかしそこから、バイク事故の保険金の250万円を元手に不動産投資を開始。10年で純資産3.5億円・総投資額12億円にまで拡大させたとのこと。
生稲氏の不動産投資歴は下記の通り。
- 2014年 2棟12室（＋中古RC2棟）
- 2015年 3棟22室（＋中古鉄骨1棟）
- 2016年 4棟28室（＋新築木造1棟）
- 2017年 6棟49室（＋新築木造1棟、＋中古RC1棟）
→2棟売却で4棟36室へ - 2018年 9棟95室（＋新築鉄骨1棟、＋新築木造2棟、＋新築RC2棟）
年収400万円、元手250万円ですから、生稲氏の保有している一棟物件（初期に買った物件）は、かなり築古、場合によっては地方の物件かなと推察します。正直、そんな物件買ったら、客付けや修繕、入居者対応で時間もお金飛んでいくだけになりそうですが・・。最初に失敗したら身も蓋もないですね。
生稲氏の不動産投資スタイル
生稲氏のブログ「Cash flow life」に記載のある生稲氏の投資スタイルは以下の通り。
■事業性融資
低属性でも初回からメガバンクで事業性融資。購入物件90％以上が事業性融資かつフルローン。■法人格付
多法人でなく、一つの単法人でも継続して買える法人格付を意識した決算書・事業計画書作り。■新築
高利回り＆都内23区＆狭小でない、土地から新築を開発。
→新築木造 利回り8.5％〜10％
→新築鉄骨 利回り8.0％〜9.0％
→新築RC 利回り7.5％〜8.5％■中古
首都圏の高積算物件を購入
→積算が売価の1.2倍以上＞売価
→土地値割合が70〜80％以上のもの
こちらの投資スタイルを見る限り、一棟物件に全振りしているようです。
バイク事故の保険金があったにせよ、年収400万円の中小零細企業勤務とは思えない融資実績ですね。
これは真似ができるものなのでしょうか。
生稲氏の推奨する投資術「土地から新築企画」
そして、生稲氏が最も推奨する不動産投資術が「土地から新築企画」です。
東京23区内で狭小ではない土地を見つけ、新築を立てることで、建売新築投資よりも高利回りを実現できる、と謳っています。また、新築物件は値上がりも狙えるため、持ってよし、売ってよしとなるとのことです。
生稲氏の手法は現役サラリーマンには難しい？
ここまで、生稲氏の投資実績や投資スタイルについて紹介と解説をしてきました。
生稲氏の実績が素晴らしいものであることに疑いの余地はありません。
一方、この手法を生稲氏の当時の年収である400万円ほどの現役サラリーマンが同じように実践できるかというと、かなり難しいのではないでしょうか。
理由は、
- 融資の面で限界がある
- 現役サラリーマンに土地を探している時間はない
の2つです。
土地から新築一棟よりもワンルームマンション投資
生稲氏の推奨する「土地から新築企画」は、一定以上の高属性サラリーマンでないと融資が降りないように感じます。また土地を探すなんてサラリーマンにはなかなか難しいですよね。
現実的には、手離れのよいワンルームマンション投資からは初めた方が良いです。ワンルームマンション投資であれば5年程度で数百万円くらいの売却益は十分に射程圏内。
複数戸のワンルームマンションに投資して売却益を狙えば、その売却益で次の投資の選択肢も大きく広がります。
まとめ
一棟投資を中心に不動産投資を進める生稲崇氏。
年収400万円の中小企業勤務という属性から、アパートを買い進め、10年で3.5億円の純資産を築いた実績はさすがの一言です。
一方、生稲氏が推奨する「土地から新築企画」は、土地を探すという点において、サラリーマンには難しいように感じます。
それであれば、ワンルームマンション投資で手離れよく、かつ堅実に資産形成をする方が良いでしょう。ワンルームマンション投資でも十分に売却益を狙えますし、アパート投資より圧倒的にリスクも下げられます。
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