こんにちは！
今回は最近不動産系Youtuberとして大人気の「不動産Gメン滝島」というYoutuberの方を取り上げていこうと思います。不動産Gメン滝島氏は2022年6月にチャンネルを立ち上げ以降、51本の動画で25.2万人という登録者数を誇る今最も勢いのある不動産系Youtuberです。
そんな不動産Gメン滝島氏は、
- ワンルームマンションで儲かった人を見たことがない
- 都内(板橋区等)の物件は35年後2,500万円→1,000万円になる
- 不動産は都内以外はお勧めしない
など、
ワンルームマンションに関する過激なネガティブ意見が強い方です。
いくつか動画を拝見した上で田中が抱いた印象は、内容的には納得できる部分もありつつも、どうも過激さが気になる物言いの方、というものでした。
この記事では不動産Gメン滝島というチャンネルがどういった意図で運営されているのか、という部分を掘り下げつつ、現在ワンルームマンションを検討されている方や購入済みの方に向けて、田中の見解をお伝えしていこうと思います。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
不動産Gメン滝島氏とは
| 不動産Gメン滝島チャンネル | |
| チャンネル設立 | 2022年6月 |
| 演者 | 不動産Gメン滝島 |
| 総再生回数 | 25,640,414 回視聴(2023年5月現在) |
| 動画本数 | 51本(2023年5月現在) |
| チャンネル内容 | 渋谷区・初台の不動産会社社長 滝島一統が、不動産に知識のない人が不動産で損をすることがないよう、様々なノウハウを発信していきます！（オリンピックお兄さんとしても活動しています） ▷運営 株式会社光文堂インターナショナル 滝島 一統 免許番号：東京都知事免許（５）第80272号 ▷映像制作 テレビ朝日映像 αrCH https://arch.tv-asahipro.co.jp/ |
映像制作にテレビ朝日映像というプロが入っているためか、非常に見やすい動画に仕上がっています！
不動産Gメン滝島氏の主張について
まずは、不動産Gメン滝島氏のYoutubeホーム画面にも貼り付けられているワンルームマンション否定動画について、田中なりに考察していこうと思います。
ワンルームマンションで儲かった人を見たことがない
まず動画冒頭でも強調されているワンルームマンションで儲かった人を見たことがないという主張について。
結論からいうとワンルームマンション投資でも儲かった人を見たことがないのだとしたら、本当に不動産業界に20年以上身を置いているのか怪しいと言わざるを得ません。
理由としては、ワンルームマンション投資で儲かった人は存在します。まず私がそうです。
そもそもの背景として、マンション価格は平成初期のバブル崩壊やリーマンショックなどでは一旦不動産価格は落ちていますが、基本的には右肩上がりです。
マンション価格の推移 引用：nomu.com
またワンルームマンション価格も例に漏れず右肩上がりであるため、基本的に値上がり方向で動いています。
新宿渋谷などのエリアの新築では4,000万円台に突入しています。新築価格に釣られて中古価格も上がっていきますからね。
一方、江東区で利回り2%台というめちゃくちゃ高い新築ワンルームマンションが販売されていることも事実です。このように、物件によっては儲かりにくい物件があることは理解していますが、真っ当な価格設定の真っ当な会社のワンルームマンションであれば儲からないことはありません。
そう考えるとこの主張は過激すぎる、と言わざるを得ないと考えます。
都内(板橋区等)の物件は35年後2,500万円→1,000万円になる
こちらも先ほどのマンション価格の推移からすれば、怪しい主張です。もちろん日本の精緻な日本の将来予測はできませんが、過去のトレンドから考えるとここまで値下がることは考えにくいと言えます。
ちなみに1,000万円の物件価格だとすると、家賃はいくらでしょうか。収益還元法から計算してみましょう。
仮に利回り5%、経費は家賃の10%で仮に計算すると、
家賃 ＝ 46,296円
4.95万円で築80年の12.55平米のワンルームマンションです。築80年で1,000万円の資産価値が残るならむしろ良い気がしますね！
この物件で5万円近くの家賃が取れるのであれば、築35年の25平米の物件はもっと家賃取れそうですよね。
では次に築35年の物件だとどの程度の家賃が取れてるのかを調べてみました。
駅徒歩10分以内で、23平米の物件でも管理費込みで70,000円の家賃が取れています。この物件であれば先ほどの収益還元法から計算すると1,500万円ほどになります。滝島氏の主張よりも500万円も高いですね。
仮にこの家賃で35年間賃貸したとすると得られる家賃は2,800万円以上です。途中空室があったり、修繕が費用がかかったとしても、35年後に1,500万円の資産価値、そして2,800万円以上の家賃収入があるのであれば十分にプラスになります。
よっぽと不運が重なれば1,000万円になるかもしれませんが、それでも家賃収入を鑑みればプラスになる計算です。
ワンルームマンション投資で損するには、入居者が一向につかない物件で、尚且つ35年後に築80年のアパートの一室よりも資産価値が落ちればあり得ますが、むしそそういった物件を探す方が難しいと思います。
ですので、滝島氏のように断言するには根拠が弱いように思います。
不動産は都内以外はお勧めしない
不動産物件は先ほどノムコムのデータでお見せした通り、関東圏、近畿圏で値上がり続いています。理由は単純に人口流入が増えているからです。周辺の県では流出して過疎化が進んでいますが、東京、名古屋、大阪、福岡は人口が増えていますので、今後の不動産価格の上昇も十分に考えられます。
滝島氏の主張は感覚的には理解できますが、データを見る限り、東京以外はお勧めしない理由に根拠はないように思いますね。
不動産Gメン滝島氏のビジネスモデルを考察
ということで、不動産Gメン滝島氏の主張はなかなか過激だということが理解いただけたと思います。そもそもこの投資は100%儲かる、この投資は100%儲からない、というものでもありません。株投資は儲かる、投資信託は儲からない、といってるようなもので、結局はどの銘柄に投資するかが重要なのであって、それはワンルームマンションでも同様です。
滝島氏の主張している内容全てがNOというわけではありませんが、どうもワンルームマンション投資を検討・保有している方に向けてネガティブ情報を発信したいようにも感じます。
ではなぜこういった主張をわざわざYoutubeで発信するのでしょうか。その理由を考察してみました。
仲介物件獲得が目的？
まず田中の仮説として、滝島氏は本業である不動産業への集客だと考えます。
滝島氏は「株式会社光文堂インターナショナル」という会社で不動産仲介業を生業としています。
その売買仲介物件を獲得する目的でチャンネル運営をしているのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資は良くも悪くも非常に盛り上がっている業界で、たしかに滝島氏のいうように悪徳なワンルームマンション業者も多く存在し、被害者(購入者)も非常に多く存在します。そういった方達に対して早めの売却を迫ることで売却物件を獲得しようとしているのではないでしょうか。
つまりすでにワンルームマンション業者で物件を購入して不安になっている人から、売却の仲介契約を獲得することが目的ではないかと田中は予想します。
まとめ
不動産に関する過激な主張が目立つ不動産Gメン滝島氏。
特に「ワンルームマンション投資で儲かった人を一人も見たことがない」、など、ワンルームマンションの保有者、購入検討者に対する不安を煽る言動が目立ちます。
その理由はおそらく自らが運営する不動産会社の仲介物件の獲得、および売却価格の期待値調整という意図が見え隠れします。
そう考えると彼の主張自体はある種の営業トークであり、真正面から受け止めるのではなく、そういったポジショントークの一つとも取れますね。
もちろん動画の内容は面白いことは間違いありませんが、個人的にはただ面白い動画を作っているというよりは営業ツールのように感じました。
もし不動産に関して質問等がありましたら、LINEからお問い合わせください！それでは！