自動制御機器や計測機器などをメインに業界をリードするキーエンスは、世界44カ国、200拠点以上で事業展開する大企業。世界的にも高く評価されるグローバル企業です。
しかし、せっかくの高属性を持つにも関わらず、それを活かしきれていないとお悩みのキーエンス社員の方も多いのではないでしょうか。
結論として、同社のような大手企業に勤める方の副業には、実物不動産投資がおすすめです。高収入ゆえにローン活用によるレバレッジ効果が大きく、高い節税効果も期待できます。それでいて、本業が忙しい方でも副業として十分取り組める投資です。
ただし、不動産投資成功のためには、正しい投資戦略が欠かせません。
そこで本記事では、キーエンスのような企業に勤めるハイクラスなサラリーマンが、副業として不動産投資に取り組む利点とリスクをお伝えします。副業や節税をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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キーエンスの企業情報
参照：keyence
ここではまず、キーエンスの事業内容と、それを考慮した資産形成方法について見ていきましょう。
会社概要
キーエンスの会社概要は以下のとおりです。
| 会社名 | 株式会社キーエンス |
| 所在地 | 〒533-8555 大阪市東淀川区東中島1-3-14 |
| 電話番号 | TEL：06-6379-1111 FAX：06-6379-2222 |
| 設立 | 1974年5月27日 |
| 資本金 | 306億3,754万円 |
| 代表者 | 中田 有 |
| 発行済株式総数 | 243,207,684株 |
| 連結対象会社数 | 記載なし |
| 会社HP | https://www.keyence.co.jp/ |
主な事業内容
電子機器の開発・販売をメインに事業展開するキーエンスは、世界44カ国200拠点もの膨大なネットワークを持つ大手企業。2021年にはトヨタ・ソニーグループに次いで、時価総額ランキング3位となっています。
資本金300億円以上、連結売上高は1兆円近くを誇るなど、組織規模や実績の観点から将来的にも安定性の高い経営が見込めるでしょう。
高属性なキーエンスは不動産投資がおすすめ
グローバル市場で活躍するキーエンス社員の平均年収は2,000万円を超えており、高属性ゆえにローン審査でも優位性が期待できます。したがって、一般的な収入のサラリーマン投資家に比べて、はるかに大きなレバレッジ効果を狙うことが可能です。
しかし、もちろんどんな物件でもいいわけではありません。適当に物件を買い漁ってしまうと、逆に失敗する確率を高めることになります。
高属性なキーエンス社員は不動産会社にとっても優良顧客ですが、それは悪質な業者からみても同様です。質の低い提案や詐欺まがいの営業を鵜呑みにすると、買った時点で損が確定するような粗悪な物件をつかまされる可能性も十分にあります。
せっかくの優位性を損なわないためにも、以下で解説するメリットと注意点をしっかり把握しておきましょう。
キーエンス社員が不動産投資で副業するメリット
キーエンス社員が不動産投資で副業するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- ハイクラスにしかできない、効率の良い資産形成ができる
- 高収入だから節税効果が高い
- リタイア後の生活水準を保てる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.ハイクラスにしかできない、効率の良い資産形成ができる
キーエンス社員の平均年収はメーカーとしては破格の2,000万円と高収入。高額ローンが組みやすく、実物不動産投資の強みであるレバレッジ効果を最大化できるメリットがあります。
一般的に、借入可能額の目安は年収の10倍程度と言われており、年収500万円ならおおよそ5000万円です。それに対して、年収2000万円かつキーエンスという企業の持つ属性を考慮すれば、2億円以上の融資は十分視野に入るでしょう。
これだけのローンが組めれば、駅近かつ都心部の築浅といった好条件の高額物件も十分に選択肢に入ってくるので、高い家賃収入が見込めるうえに、将来的なリセールバリューも期待できます。こうした投資が可能なのも、高属性であるキーエンス社員の特権と言えます。
好条件の物件への投資が可能になれば、ご自身の年収くらいの不労所得は全然実現可能ですし、何より、不動産投資で基礎を安定させた上で余裕資産から株式投資などをすれば、さらに爆発的に資産が増やせます。
ただ、これらはあくまで優良物件によって享受できるメリットです。先ほど触れた通りキーエンス社員は業者にとっても優良顧客ですから、物件を提案される機会も多いでしょう。提案された物件を無作為に買い漁るようなやり方では、粗悪な物件をつかまされてしまい、早期で負債化するリスクが高いです。
2.高収入だから節税効果が高い
高年収であれば、賃貸需要が高い物件を保有することで、減価償却を活用した長期的な節税効果を享受できる点が大きなメリットです。賃貸需要の高い、都心や駅近、築浅の物件であれば安定した運用が期待でき、長期間にわたって節税効果を維持できます。
ただし、節税のみを目的とした投資はリスクを伴うため、絶対に避けましょう。具体的には、空室リスクとデッドクロスが挙げられます。
節税効果の最大化を目的とした場合、減価償却費の高い築古の木造アパートが選択肢に入ります。しかしこのような物件は賃貸需要が少ないため、空室リスクが高いのが現実です。もし空室の心配がなかったとしても、減価償却が終わると翌年からデッドクロスが発生し、増税負担が生じます。
仮に、築20年の木造アパートを物件価格4,000万円で購入した場合、木造物件の法定耐用年数は22年ですから、下記の計算により減価償却期間は6年となります。
【減価償却の計算】
・減価償却期間
（法廷耐用年数22年ー築年数20年）＋築年数20年×20%＝6年
・1年あたりの減価償却費
物件価格4000万円 ÷ 6年＝667万円
このケースの場合、減価償却費を本業の収入と損益通算することで、単純計算で課税所得を700万円近く抑える効果が期待できます。この数字は確かに大きいです。しかし減価償却が終わった翌年からは家賃収入が経費を上回り、デッドクロスが生じます。
仮に実質利回り10%とすれば、年収が400万円上がる計算です。しかし、400万円のほとんどは減価償却期間中と同じく、ローンの返済と修繕積立金に回るので、帳簿上だけ400万円増えて、その分の増税分を給料で補填するような形になります。さらに、デッドクロスの影響を避けるために売却しようとしても、築古物件はリセールバリューが低いため、売却時に思ったほどの価格が得られない場合も多いです。
結論として、高収入を活かした不動産投資には、都心部の駅近に位置するRC造のグレードの高い区分所有物件が最適です。長期的な資産形成に適しており、空室リスクが低く、安定した運用が期待できます。もちろんリセールバリューも高いため、5～10年の短・中期保有で、数百万円程度の売却益が見込めます。
3.リタイア後の生活水準を保てる
年収2,000万円ともなると、手取りで1,500万円ほど、月で125万円ほどになります。一方、厚生年金は年収2000万円でも22万円ほど。公的保障だけでは、老後は月100万円もの手取りが減る計算になります。
そこで、老後の生活水準を一定の水準に保つ方法として、不動産投資が役に立ちます。
現役時代に資産価値の高い物件をローンで購入し、賃借人の家賃でローン返済していけば、老後を支える資産をほぼ手出しなしで残すことができます。築年数が気になる場合は、売却して利益を確定させてから再度購入、といった新陳代謝をくりかえす方法もおすすめです。
株や保険と違って手元の資金が減らないため、今の生活費からの手出しがない点も、不動産投資による資産形成の大きなメリットです。
不動産投資成功のためには戦略が大切
キーエンス社員は高属性・高収入ゆえに不動産投資の利点を最大化させやすいものの、ただ闇雲に高額物件を購入すれば良いわけではないことがお分かりいただけたかと思います。
先述のとおり、安易に節税目的で築古木造物件などを購入すれば、償却期間中は大きな節税効果が得られますが、早期にデッドクロスが起こり、その後の税負担はかえって増大します。賃貸需要がない物件の場合、狙ったタイミングで買い手がつかない可能性も高く、そうすると手放したくても手放せないお荷物物件になってしまいます。
その点、減価償却期間が長い新築・築浅の高需要なRC物件を買えば、中長期の家賃収入やリセールバリューを見込みつつ、節税効果も得られます。
さらに実物不動産投資では、購入する物件の良し悪しだけでなく、行動するタイミングも重要です。戦略に沿って適切なタイミングで必要なアクションが取れなければ、せっかくの戦略も意味を成しません。
このあたりを独学で自己完結させるのは正直難易度が高く、勇足によって失敗する可能性もあるので、上記を踏まえたうえで最良な提案をしてくれる業者を選ぶことが必要です。
キーエンス社員が不動産投資で副業する注意点
キーエンス社員が副業として不動産投資に取り組む際の注意点は、ここまでに解説した点だけではありません。以下3つのポイントにも要注意です。
- 同僚・知人からの紹介を鵜呑みにしない
- FPと提携している業者は避ける
- 優良物件を見つけるには探し方が重要
それぞれ詳しく解説します。
同僚・知人からの紹介を鵜呑みにしない
キーエンスのような大手企業に勤める高属性な投資家は、周囲にも不動産投資に取り組む同僚・知人などが多く、周りの人から不動産投資を勧められるケースが少なくありません。もしも身近な人から不動産投資を勧められた場合、特に業者込みで紹介された場合は要注意です。
実はキーエンスのような大手企業は、不動産会社から狙われています。不動産会社は、社員の年収が高い特定の会社を狙い撃ちし、ビルの前でアンケートや名刺交換などの待ち伏せをします。また、電話番号を一つ手に入れると下4桁を変えてひたすら電話をするなど、まさに手段を選ばずに営業してきます。
こうした会社は、その営業コストが不動産価格に乗ってきますし、そもそも顧客目線が完全に欠如しています。
あなたの同僚・知人がそうした会社から不動産を購入している場合、本来付き合うべきではない会社を紹介される可能性が高いです。
FPと提携している業者は避ける
不動産投資はライフプランニングにも関わってくるため、FPと提携してサービス展開する業者も少なくありません。単純な貯蓄やその他の金融商品などについても相談でき、一見便利なように思えるかもしれませんが、この場合もNGと判断しましょう。
業者と提携しているFPは、投資家とは利益相反の関係にあります。つまり、業者や自身の利益を目的に適切なアドバイスをせず、それどころか、適切でない不動産の購入を安易に勧めるような、誤った誘導をする恐れも十分考えられるでしょう。
また不動産会社から報酬を受け取っていない形態の場合は、保険成約などでマージンを得ていることになりますから、これはこれで、本来不要な高額の保険などを勧めてくるリスクがあります。
優良物件を見つけるには探し方が重要
優良物件はそもそも市場に出回りにくいため、いくら優位性の高いキーエンス社員でも、確実に見つけられる保証はありません。不動産を専門に扱う業者が血眼になって探している状況ですから、本業を持ちながら自力で探そうとすること自体、あまり現実的ではないでしょう。
そのため多くのサラリーマン投資家が業者の提案に頼ることになるわけですが、どんな業者に相談しても良いわけではありません。たとえば、広告に力を入れる業者は目立ちますが、そういった業者は広告に注力しなければ集客できないレベルの低品質な提案をされる懸念があるのです。
物件価格に広告費が上乗せされ、結果的に余分なコストを払うリスクも考えられますから、目についた業者に飛びつくのではなく、「そもそも優良物件を扱うような業者はどういうところか」という根本的な部分から押さえて探す必要があります。
キーエンス社員に副業として不動産投資がおすすめの理由まとめ
本記事では、キーエンス社員に副業として不動産投資が有効である理由や、実際に取り組む際の注意点などを解説してきました。
キーエンスは世界に200拠点を持つ大手開発企業であり、時価総額ランキングでは日本企業3位に入った実績もあります。社員の平均年収も日系トップクラスですから、高属性なキーエンス社員なら不動産投資で効率的に資産形成が行えるでしょう。
ただ、高属性だからといって自力で完結するほど不動産投資は単純ではありません。成功率を高めるにはまず優良業者を見つける必要があるため、今回触れたメリットと注意点を参考に探してみてください。
投資や副業を検討しているキーエンス社員の方へ
- 知人から不動産投資を勧められていませんか？
→その業者の営業ルートは大丈夫ですか？手段を選ばない業者は営業コストが不動産価格に乗ってきますし、そもそも顧客目線が欠如しているため付き合うべきではありません。
- 無闇に複数の不動産会社へ問い合わせていませんか？
→手当たり次第に問い合わせてもかえって失敗リスクが高まるだけです。業社選定にはコツがあります。
- 業者提携のFPの言葉を鵜呑みにしていませんか？
→提携のFPも結局は保険成約が目的です。不動産投資の本質を見失っていませんか？
- 「高額=優良物件」と営業を受けていませんか？
→好条件の不動産が相対的に高額になるのはたしかですが、値段がすべてではありません。
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！