引用：マンション貸す.com
こんにちは、田中です。
「転勤や引っ越しで今の家を貸したい」「今の管理会社の対応が悪いから変更したい」 そんな理由で『マンション貸すドットコム』を利用し、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。
一括査定サイトは非常に便利ですが、いざ登録すると**「複数の不動産会社から一斉に営業電話がかかってくる」「A社は家賃15万円、B社は18万円と、会社によって査定額がバラバラでどれが本当か分からない」**という事態に陥り、不安になりますよね。
元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、「マンション貸すドットコム」自体は悪質なサイトではありませんが、そこに登録している不動産会社が提示してくる『高額な家賃査定』を鵜呑みにするのは非常に危険です。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
マンション貸すドットコム（マンション貸す.com）とは？
| サービス名 | マンション貸すドットコム（マンション貸す.com） |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社エイムプレイス |
| サービス内容 | 賃貸管理会社・不動産会社への一括査定・マッチング |
| 提案社数 | 最大6社まで同時に比較可能 |
| 対応エリア・物件 | 全国対応（分譲マンション・戸建て・一棟アパートなど） |
| 利用料 | 無料（オーナー側の負担なし） |
| 特徴 | 全国650社以上の提携企業から、最適な管理プラン（集金代行・サブリース等）と賃料査定を比較できる |
マンション貸すドットコムは、株式会社エイムプレイスが運営する優良なマッチングサイトです。一度の入力で最大6社から賃料査定や管理プランの提案を受けられるため、オーナーにとっては非常に効率的です。
しかし、ネット上で「電話がしつこい」「怪しい」といった口コミが見られるのは、「一斉に最大6社から営業電話やメールが来るから」です。サイト自体が怪しいのではなく、登録している不動産会社の「営業手法」と「査定の出し方」を見極めるスキルが、オーナー（あなた）に求められます。
管理会社のビジネスモデルとは
賃貸管理会社を選ぶためには、まず管理会社のビジネスモデルを理解すると良いでしょう。
賃貸管理とは、物件の入居者の募集や賃貸借契約の締結、入居中の設備トラブル対応などを請け負うことです。依頼する費用は、管理手数料として毎月家賃の5％前後＋入居が決まった際に家賃の一ヶ月分（エリアによっては広告費用として2～6ヶ月必要な場合もあります）が広告費用として発生するのが一般的です。
管理業は“おいしいビジネス”
一見地味に見える管理業ですが、実は不動産会社にとって「非常においしいビジネス」です。
その理由は以下の通りです。
物件トラブルは頻発するものではなく、発生した際も基本的に専門業者を手配すれば完結する
クレーム対応以外は定型業務が多く、人的コストを抑えやすい
オーナーからの信頼を得れば長期契約が期待できる
つまり、収益の割に手間がかからないため、管理戸数を増やすほど収益の安定性が増していきます。
“サブスク型”の収益構造
不動産販売業は1件あたりの利益は大きいものの、契約が発生しなければ収入がゼロになるという不安定さを抱えています。
その点、管理業務は毎月発生するサブスクリプション収入であり、会社の売上の最低ラインを支える存在です。
労力も少ないため、少人数でも事業を回せるという点が管理会社にとって大きな魅力となっています。
管理会社を見極める難しさ
管理会社を評価するのは非常に難しいものです。
なぜなら、入居者から管理会社へ連絡する頻度は極めて少なく、クレームを出す人はさらに限られるからです。
結果として、口コミ情報は偏りが生じ、中立的な意見が集まりにくいのが現実です。
オーナー側の口コミはもっと数が限られてしまうので、amazonレビューや飲食店評価のような感覚では選べないのが現実。
そのため、ネット上の評判だけでなく、「実際に管理を任せているオーナーの声」を探ることができると一番良いですね。
【超重要】「今の持ち家」を貸そうとしている方への警告
マンション貸すドットコムを利用する方の中には、投資家ではなく「転勤やライフスタイルの変化で、現在自分が住んでいる持ち家を貸そうとしている方」が数多くいます。
もしあなたがそれに該当し、かつ「住宅ローン」の返済がまだ残っているなら、絶対にそのまま勝手に人に貸してはいけません。
【プロの解説（住宅ローンの不正利用リスク）】 住宅ローンは「あなた自身が住むこと」を条件に、超低金利で借りられるローンです。銀行に無断で賃貸に出し（投資用ローンに切り替えず）家賃収入を得ていることがバレると、「契約違反」として残債（数千万円）の一括返済を求められるという最悪の事態に陥ります。 知識のない不動産会社は「バレないから大丈夫ですよ」とそそのかしてきますが、絶対に信じてはいけません。
プロ目線で解説！一括査定サイトに潜む「管理会社の3つの罠」
複数の会社から提案を受けた際、絶対に引っかかってはいけない「3つの罠」をプロ目線で解説します。
1. 契約獲得最優先の「高額査定」の罠
A社が15万、B社が18万と査定を出してきたら、当然B社に任せたくなりますよね。しかし、これが一番の落とし穴です。
【プロの解説】 管理会社は、とにかくあなたと「管理契約」を結ぶことを最優先します。そのため、わざと相場より高い家賃を提示して気を引き、契約だけ結ばせます。しかし家賃が高すぎるため当然入居者は決まらず、数ヶ月間の空室ロスタイムを作った挙句、「やっぱり相場に合わせて下げましょう」と平気で言ってきます。「一番高い査定を出した会社＝良い会社」という考えは今すぐ捨ててください。
2. 「管理手数料が無料（格安）」の罠
通常、賃貸管理の手数料は「毎月家賃の5%前後」が相場ですが、中には「管理費無料」や「月額1,000円」を謳う業者がいます。
【プロの解説】 管理業にはコールセンターや修繕手配など必ず人件費がかかります。コストを度外視した無料設定には必ず裏があります。 例えば、退去時の清掃代や設備修理代に利益を大きく上乗せして請求されたり、悪質な業者の場合は「管理費無料」をエサにオーナーと接点を持ち、最終的に物件を相場より安く買い叩く（物上げ業者）ケースも存在します。タダより高いものはありません。
3. 「家賃保証（サブリース）」のゴリ押し
「空室が不安なら、当社が毎月定額で家賃を保証するサブリース契約にしましょう」という提案です。
【プロの解説】 一見安心に見えますが、近年サブリース契約のトラブルは消費者庁も注意喚起するほど多発しています。家賃保証は「2年ごとの見直しで一方的に減額される」「いざ物件を売りたくなった時に、サブリースが外せず高く売れない」という致命的なデメリットがあります。絶対に契約してはいけません。
自宅の場合は、家族が住む場合においてサブリース解除は可能ですが、サブリースの場合は入居者審査に噛めないため、家を乱暴に扱う人が入居した場合は原状回復費が嵩みます。
管理事業を不動産会社の視点で考える
管理事業は良くも悪くも売り上げが安定しているため、かけられるコストは限られています。
コールセンターの人員や一次対応のスタッフは固定費であり、利益を最大化するにはここを削るしかありません。
しかし、固定費を削りすぎると対応の質が下がり、入居者対応や修繕のスピードが遅れるなど、管理の質の低下という形で現れます。
そのため、管理費が異常に安い会社や、数字至上主義で売上しか見ていない会社は要注意です。
特に賃借人の退去時には原状回復＋新規募集をスピーディに行う必要があります。
この対応が手間取ってしまえばオーナーの受け取る家賃に直接影響しますから、安ければいい、という考えは捨てましょう。
良い場合
良い管理会社の場合、退去前には次の入居者が決まっています。退去1ヶ月前予告のルールがあるため、退去予告後に迅速に募集を開始するためです。
退去後も早いところは内装工事が3日で終了するため、ロスは3日のみ。契約時に不動産会社に1ヶ月分の仲介手数料の支払いがありますが、これは礼金で相殺されます。退去通告後の入居者募集、清掃手配のスピードが鍵ですね。
悪い場合
管理会社のレベルが低い場合、退去からクリーニングの手配に手間取り、約1ヶ月の空室。クリーニング後に募集を開始し2ヶ月後に入居、というケースもあります。
諸々の段取りが悪いと平気で2~3ヶ月のロスタイムが発生します。立地がよくても管理会社選びを間違えると利回りがガクッと落ちてしまうんですね。。
本当におすすめの管理会社は「不動産オーナーが知っている」
結局のところ、信頼できる管理会社を見つける最も確実な方法は、
実際に物件を所有しているオーナーの紹介や口コミです。
実際に管理を依頼しているからこそ、
- 入退去時の対応のスピード感
- 入居審査の正確さ
- 設備故障時の費用感の妥当性
などを肌感覚で理解しています。
マンション貸すドットコムのような一括査定サービスを使うよりも、オーナーの声に耳を傾ける方が良い管理会社選びができるでしょう。
まとめ
管理会社は賃貸管理という”おいしい”ビジネスを拡大するインセンティブがあり、収益最大化のためには管理コストを下げる力学が働くため、真っ当な会社を選び抜くことが重要です。
また、契約獲得のために相場から逸脱した賃料を提案する会社もありますので、注意が必要です。
そもそも管理戸数を増やすために広告を打ったり媒体掲載している会社は、既存顧客の離脱が起きている可能性が否定できません。しっかりと管理ができている会社は顧客が継続しますし、紹介や口コミで新規顧客が増えるため広告を打ちません。
管理戸数が増え過ぎれば管理体制を強化しないと質が落ちてしまうため、そういった意味合いでも真っ当な管理会社は急激な顧客増加を求めていない側面もありますね。
上記を踏まえて良い管理会社を選んでください！