日本財託は中古ワンルームマンションの投資・売買・管理を行うことで、不動産投資家などの間でよく知られている不動産会社です。
この日本財託とはどのような会社でどのような特徴を持っているのでしょうか？また、良いという情報も悪いという話もみられる世間での評判はどうなっているのでしょうか？
そこで今回は、日本財託の基本情報や口コミ評判、日本財託に特有の強みについて解説していきます。また、ネガティブな情報が多くみられる背景についても考察していきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,000名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
日本財託の基本情報
| 会社名 | 株式会社日本財託 Nihon Zaitaku Co.,Ltd. |
| 代表者 | 重吉 勉 |
| 所在地 | 〒160-0023 東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル5F・9F・10F・13F |
| 事業内容 | 不動産の売買・仲介、賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介 |
株式会社日本財託は、中古ワンルームマンションの投資・売買・管理を行う不動産会社です。
日本財託の強みは、全国の中古ワンルームマンションの情報を豊富に持ち、投資家のニーズに合わせた物件を提案できることや、自社で管理サービスも行っていることです。
セミナーも開催しており、わかりやすく良心的な説明が初心者にも好評な内容となっています。
日本財託の口コミ・評判は？
ここでは、日本財託の評判を口コミを通じて見ていきます。今回の調査では以下のような口コミがみられました。
すぐに入居者が決まる
私はオーナー（東京都）ですが、非常に管理体制が出来ていると思います。通常は、退出してから1か月以内に新しい入居者が決まり助かっています。各地に営業所が無い代わりに、日本財託管理独自のポイント制で社員以外からも入居者の紹介があるみたいです。一度無料セミナーに出られてはどうですか？
マンション購入後、すぐに入居者が決まれば収入も安定します。無料セミナーでメリットが得られるなら、参加しない手はありません。
親切な説明で前向きになれた
40代も後半に入り、独身で一人暮らしの私は、将来に備えて何か貯金なり投資なりをしなくてはいけないと考えていました。ある日知り合いから、ここの不動産投資はうまくいけば、年金の代わりになるような収入が得られると聞かされました。知人の勧誘でなんとなく始めた不動産投資ですが、今は本腰を入れて取り組もうと思っています。投資欲に火がついたのは、ここの会社の担当者が不慣れな自分に何かと親切で、リスクもそれなりにあるけどリターンもそれなりに見込めることをていねいに説明してくれたからです。まだ投資を始めたばかりなので、将来利益が得られるかどうかは分かりません。投資は全くの素人の自分ですが、投資の仕組みやリスク管理をまじめに学び信頼できる会社を選べば、5年10年後には成果が出ると信じています。
日本財託では、投資初心者でも安心して始められるサポートが充実しています。
担当者が丁寧で信頼できる
最初に使った時の感想は、担当者の方が丁寧で信頼できると感じました。利用したコースやプランは、投資不動産の購入とその後の管理委託です。面倒な各種事務処理をまとめて任せられるところが、特に気に入っています。他の不動産投資会社のセミナーにもいくつか出席してみたのですが、こちらの担当者の方が紹介してくれた中古ワンルームマンションの値段が手ごろだったことや、都内の便利な場所で安定した入居者の確保が見込めること、担当者の方が資金計画の相談に親身になって対応してくれたなどの理由でこちらを選びました。現在は1部屋のみのオーナーですが、良い物件があれば2件、3件と増やしていきたいです。
事務処理が苦手だという方も多いでしょう。事務処理まで親身に対応してくれるため、複数の物件管理も安心ですね。
基本的な対応は問題ない
入退去時のクリーニング、修繕クレームへの対応などはスムーズで特に問題はない。また、退去時には、速やかに募集をかけてもらって、空室期間が長いというようなことはなかった。賃料改定（上げる）については、相場や可能性などの説明をもらえるといい。今までと同じ賃料で募集をかけますという事例が多く、チャレンジしましょうということはなかったと記憶している。また、賃料と共益費の戦略的な組み合わせなどのアドバイスをもらえると助かる。収益性については、長期保有と、直近のものでは異なるものの、全体の加重平均では、バランスがとれているのではないかと思う。
チャレンジングな姿勢がない、ということでしたが堅実な投資を推奨している業者ということでしょう。
押しが強くメリットしか話さない担当者がいた
特にありません。全体的な満足度は高いが、一番最初にコンタクトをとった営業担当者は、押しが強かったのとメリットばかりを訴えて相性が合わないなと思い、他の担当者に変えてもらった経緯があったので、会社もさることながら担当者による差異があると感じた。
担当者との相性も大切です。デメリットもしっかりと説明してくれる担当者さんの方が安心できますね。
もう少し様子を見て購入すればよかった
大きな失敗談としては幸い今のところないですが、反省点としては、購入物件はもっと高所得の会社勤務の方が多く見込むことができるエリアの方が、家賃は高く維持できたかとは思っています。売り切れになってしまうと後から購入はできず、毎週購入可能な物件リストが届く中で早めに決めてしまいましたが、もうしばらく様子見をしてから、よく選んで購入してもよかったかとは思います。
良い物件が早く売れてしまうのは仕方のないことです。しっかりと待てる余裕も不動産投資には大切ということでしょう。
日本財託の物件価格は？
日本財託の物件価格はどうなのでしょうか。
同社の利益率は14.4%となっております。仮に2,000万円の物件の場合は300万円弱の利益額ということになりますね。
ちなみに前年比と比較して営業効率が向上したことで利益率も向上しているとのこと。つまりこの300万円は会社の経費を差し引いた後の金額ということですから、実際の仕入れ値と販売価格の差額は300万円以上あるということになりますね。業界平均と比較してどうなのか、不動産投資をする際はこういう点も気にしたいですね。
同社の物件価格が適正かどうかの判断の一助になればと思います。
日本財託の強みを解説
ここでは、日本財託の強みについて解説します。主な強みは次の3点です。
- セミナーが丁寧
- 空室保証や家賃滞納に対する保証がある
- 豊富な提携金融機関
以下、順を追って説明していきます。
セミナーが丁寧
日本財託では、定期的に投資セミナーを開催しています。
セミナーでは不動産投資のメリットだけでなく、マイナス面であるリスクについてもしっかり説明していることが高評価の理由となっています。
また、不動産投資の実践的な知識を学ぶことができ、不動産投資の成功と失敗のポイントをまとめた小冊子や書籍を無料貰えるケースもあります。
不動産投資を検討している方には、非常に有益なセミナーであるため、参加者からも高い評価を得ています。
空室保証や家賃滞納に対する保証がある
空室保証や家賃滞納に対する保証があるのも、日本財託の魅力の一つです。
まず、空室保証について解説します。
査定賃料の80％が空室期間も支払われます。このサービスは物件購入後5年間利用できます。購入直後に入居者が決まるまでの期間も安心することができます。
また、次の入居者が決まるまでの空室期間中は管理委託手数料は免除されます。日本財託としては、オーナー様に家賃収入をお届けしてはじめて、管理委託手数料を支払ってもらう権利がある、と考えているようです。
また、入居者の家賃滞納についても保証があります。不動産投資をする上で、家賃滞納は大きなリスクのひとつとなります。
すぐに滞納が解消されれば問題ありませんが、何ヶ月もこの状態が続いてしまうと、ローン返済にも影響が出てきてしまいます。
日本財託では、家賃滞納に対する保証がある為、家賃滞納のリスクを軽減することができます。
豊富な提携金融機関
日本財託は、運営歴が長く、多くの実績もある為、多くの金融業界から評価されています。その結果、提携金融機関が豊富にあり、低い金利・少ない頭金で融資を受けることができる可能性が高くなります。
自己資金10万円からでも、不動産投資を始めることが可能となっており、他社で不動産投資を検討して、断られてしまった場合でも、日本財託であれば、不動産投資を始められる可能性があるのです。
ローンの返済が不安な場合でも、将来の金利の変化まで考慮した綿密なシミュレーションを実施してくれる為、安心して投資することができます。
節税をメリットとして紹介されていませんか？
最近の不動産投資営業では”節税“を売りにする不動産会社が非常に多いです。日本財託がそうした営業を行なっているかは分かりませんが、一般論として解説します。
特に高年収層では所得税も累進課税で上がっていきますし、かつ税金を減らす手法もないので、税金は悩みの種でしょう。
ただ、結論からいうと不動産投資はさほど大きな節税にならないことが多いです。月々数千円とかですかね。むしろ増税になるケースもあります。
初年度だけは諸費用の支払いなどがあるため平均して20~30万円ほどの節税になるかも知れませんが、2年目以降は税金の影響は微々たるものと考えるのが妥当でしょう。
ワンルームマンション投資の節税効果が限定的な理由
そもそも税金とは利益にかかるもの。利益に対して決まったパーセンテージのお金を納めなさい、というのが税金です。つまり税金を減らすには売り上げを下げるか、経費を増やすしかありません。
そこで不動産会社の節税ロジックは、不動産投資で経費を増やしましょう、という内容です。
不動産投資で計上できる経費は、
- 減価償却費
- 利息
です。毎月の返済額をそのまま経費計上できるわけではないので注意が必要です。
減価償却費は、耐用年数の間一定の金額を計上できます。ちなみに耐用年数の計算方法は下記です。
その理由は不動産投資では一般的に元利均等返済という返済方式を用いているからです。
元利均等返済では、35年間一定の金額の返済をしながら、その内訳が変わっていく返済方式です。上図のように、初年度では利息分が大部分を占め、物件の元金は少なめです。その後、年を追うごとにその割合が逆転していきます。
返済における利息部分減ってくると、家賃収入の方が経費を上回ってしまって利益がでる、増税になるケースもあります。
初年度こそ諸費用によって、まとまった節税にはなりますが、2年目以降は大きな節税にはなりませんし、長期的に見ると増税のリスクもあるということです。
不動産投資には空室リスクがあるため、そのリスクを抱えながら節税目的で不動産投資をするのは、リスクとリターンのバランスが合っていないと田中は考えます。
やはり、一定期間保有してからの売却益を狙える物件を吟味して購入したいものですね。
オンラインセミナー「聞かなきゃ損する不動産投資の真相」を開催
日本財託は、ワンルームマンション投資を迷っている人向けに、ワンルームマンションを肯定するセミナーを開催しています。
講師は現役不動産投資家として活躍する４名です。
大山 徹
1979年生まれの43歳。大学卒業後、大手通信会社に勤務。
村野氏からの誘いを受け、2007年から不動産投資を開始。現在は東京中古ワンルームを中心に6戸を所有する。
不動産投資ではどんどん戸数を増やすよりも、時間をかけて物件を増やしていくスタイル。
村野 博基
1976年生まれの47歳。慶應義塾大学経済学部を卒業後、大手通信会社に勤務。
社会人になると同時期に投資に目覚め、外国債・新規上場株式など金融投資を始める。
その投資の担保として不動産投資に着目し、やがて不動産が投資商品として有効であることに気づき、以後、積極的に不動産投資を始める。
東京23区のワンルーム中古市場で不動産投資を展開し、2019年に20年間勤めた会社をアーリーリタイア。現在、自身の所有する会社を経営しつつ、東京23区内に計36戸の物件を所有。年間家賃収入は3,700万円。
さらにマンション管理組合事業など不動産投資に関連して多方面で活躍する。
著書：『43歳で「FIRE」を実現したボクの”無敵”不動産投資法』（アーク出版）
沖田 真夏
1983年生まれの39歳。IT会社勤務で、現在育休を取得中のサラリーマン投資家。
2013年より東京中古ワンルームで不動産投資をスタートし、現在10戸所有。
総家賃収入は年間約800万円。 不動産投資で得られる安定した家賃収入が後押しとなり、仕事よりも家族との時間を優先し、1年間の育休を取得した。
富士田 徹也
1989年生まれの33歳。新卒で総合電機メーカーに入社後、金融系企業に転職。
株式投資を行う傍ら、先輩オーナーからの紹介で2017年から20代にして不動産投資を開始。現在は東京中古ワンルーム10戸を所有する。
リスクを許容可能な範囲で、借り入れを最大限活用しながら不動産投資を行う。
日本財託にネガティブ情報が多い理由を考察
日本財託に関してはネガティブな情報も多くみられます。しかし、それが即「日本財託はよくない」ということにはなりません。なぜなら、そうしたネガティブな情報の背後には理由が隠されているからです。
ここではその理由を考察していきます。
考察1.嫌がらせの可能性があるから
日本財託の口コミにネガティブな情報が多いのは嫌がらせの可能性があります。
口コミや評判は、実際にその会社と取引した方や打ち合わせした方の意見である場合がほとんどですが、全ての口コミや評判が正しい情報とは限りません。
考察2.逆サクラコメントの可能性があるから
口コミが逆サクラコメントの可能性はあります。逆サクラコメントとは、日本財託に不満を持った人が、故意に悪い口コミを投稿することです。逆サクラコメントを見分ける方法としては、以下のようなものがあります。
口コミの星の数・言葉づかい・投稿日・文章の長さなどをチェックすることで逆サクラコメントを見分けることが可能です。例えば、星が一つだけで、内容が具体的でなく感情的な言葉が多い場合は、逆サクラコメントの可能性が高いといえます。
また、口コミを投稿したアカウントの履歴を確認することも一つの手段です。例えば、同一店舗に対する口コミしかない場合や、過去の口コミに矛盾がある場合は、逆サクラコメントの可能性が考えられます。
以上の方法で逆サクラコメントを見分けることができますが、必ずしも正確とは限らないので注意してください。
考察3.ネガティブな体験をした人が話を膨らませている可能性があるから
ネガティブな口コミの中には、ネガティブな体験をした人が話を膨らませている可能性も考えられます。
ネガティブな体験をした結果、ストレスに感じ、そのストレスを発散するために話を膨らませた口コミを書き込んでいる可能性があるのです。
日本財託以外にオススメの不動産投資業者は？
正直、不動産投資は物件ありきなので、日本財託より良い会社があるかと言われるともちろんあります。
大事なのは不動産投資を何の目的で実行するか、ということです。
あなたの不動産投資の目的はなんですか？
節税？老後の年金代わり？
否！
ワンルームマンションで大切なことは売却益です！ワンルームマンションは正直適当にやっても大きな失敗することはないでしょう。しかし、5~10年で300~1,000万円の利益を出したいなら、投資する不動産会社をしっかり吟味し、物件をしっかり選ぶ必要があります。
では、どんな会社がいいのでしょうか？
節税セミナーをやってる会社ですか？
老後の資金のためといって3件も4件も購入させようとする会社ですか？
違いますよね。ではどんな会社がよくて、どういう物件を購入したら良いのか。気になった方はLINEください。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.日本財託は信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
まとめ
今回は、日本財託の基本情報や口コミ評判、日本財託に特有の強みについて解説するとともに、ネガティブな情報が多くみられる理由についても考察を加えてきました。
日本財託は、中古ワンルームマンションの投資・売買・管理を行う不動産会社であり、その所有する情報量の豊富さを活かした物件の提案を得意としています。
また、良心的なセミナーを開催していることも、魅力の一つです。
とはいえ、日本財託以外にも良い物件を扱っている不動産投資会社は数多くあります。
日本財託の物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！