こんにちは、田中です。
今回は、中古不動産投資を推奨する不動産投資Youtuber・ブロガーの『わびさん@40代中盤のサラリーマンが賢く不動産投資で爆走中(以下わびさん)』について見ていきたいと思います。
わびさんはメーカー系のサラリーマンをする傍ら、副業として不動産投資や不動産投資のコンサルティングなどを行っている人物です。
それでは詳しく見ていきましょう！
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,000名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
わびさん@40代中盤のサラリーマンが賢く不動産投資で爆走中の概要
ようすけ不動産の会社概要を下記します。
| 名称 | わびさん |
|---|---|
| チャンネル設立 | 2022/09/03 |
| 登録者数 | 308 |
| 動画数 | 350本 |
| 総再生回数 | 30,841 |
わびさんはYoutubeも発信していて、チャンネル登録者数308人、動画数350本と、動画数の割に登録数が少ない傾向があります。
同氏は、Youtube運営の他に、wabisabiカレッジという月額制のスクール事業やブログの情報発信もしており、サラリーマンの傍ら精力的に活動しているように思います。
また、同氏は不動産仲介も行っていると記載があるので、もしかしたらスクール事業の生徒さんを不動産会社に紹介している可能性もありますね。
わびさんは本当にサラリーマン？
わびさんは不動産投資スクールの運営や、エージェントとして不動産仲介業を副業として行なっているとのこと。
そもそも、メーカーのサラリーマンが投資塾のコンサルティングを会社に申請して認可されるとは思えないので、ちょっと不思議です。もちろん会社に黙っての活動なら問題ですし、その場合は確定申告書類を会社に提出や住民税の確定時に会社から指摘されないのかな？とも思います。
加えて、エージェントとして不動産仲介業をしているということですが、要は不動産ブローカーということでしょう。ますます会社が許可するとは思えないですね・・・。
わびさんは本当にサラリーマンなのでしょうか？
投資のスクール・投資塾の抱える矛盾
投資塾というもの自体に、私は矛盾や疑問を感じます。
英会話スクールやテニススクールのような場では、ある程度の正解の型があり、その型をまず教えてもらいます。
一方、投資には正解がありません。20年前にビットコインという仮想通貨が登場し、ここまで値上がることを誰が言い当てられたでしょうか。
不動産投資においても、誰がここまで不動産価格が値上がることを言い当てられたでしょうか。
つまり投資塾で語られるのは主宰者の経験をベースにした理論でしかありません。
もちろん人それぞれの成功体験を聞くことには意味があります。ただ、そこに先生と生徒という上下関係のもと、費用の支払いが発生することには違和感を感じます。
わびさんは中古物件への投資を推奨？
わびさんは新築ワンルームを否定し、中古ワンルームを肯定するような内容の動画をアップされています。
ただ、実際は新築や中古という判断軸以外にも、さまざまな判断軸が不動産投資にはあります。新築はダメ、中古が良い、というのはかなり極論です。不動産投資の講師を名乗るなら、新築・中古という観点以外にもさまざまな視点から物件を個別に判断するべきでしょう。
投資経験者は新築物件に狙いを定めている
ちなみに新築物件が本当に否定されるべき存在なのか、という点についてですが、そんなことはありません。
私が付き合いのある新築の開発会社の物件は、開発するごとに毎回抽選となっていて、営業しなくても既存の顧客で物件が完売してしまいます。不動産投資の経験者がこぞって新築を買おうとしているワケですね。つまり新築物件が投資対象としてNGというのは、かなり偏った考え方だと言わざるを得ません。
ではなぜ、新築投資は悪く言われてしまうのでしょうか。
新築投資が悪く言われる理由
そもそも、新築物件を販売できるのは、物件の開発ができる不動産デベロッパーに限られます。
デベロッパーは都内に30社ほどしかなく、その他の膨大な数の不動産会社は、中古物件を仕入れて再販する、買取再販という不動産会社です。
買取再販の不動産会社は、新築を取り扱えないので新築の悪口と中古の良い点を謳い文句とする傾向があるため、新築投資が悪く言われやすいのです。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.わびさんは信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
新築ワンルームは本当にNG?
結論、NGではありません。
前述の通り、新築か中古か、というのは投資をする判断としてあまりに大雑把すぎます。
実際、私が付き合いのある新築ワンルームマンションデベロッパーが販売する物件は、ほぼ値上がっており、顧客が利益を出しています。
もちろん中古でも物件をしっかり選定すれば、値上がりによる売却益も狙えるでしょう。
そもそも、不動産は二つとして同じものが存在しないため、新築か中古かよりも、築年数、価格、立地などで条件が合えば購入すべきです。特に最近は再開発が著しいため、新築で良い立地の物件もどんどん出てきています。
頭ごなしに新築はNG！と思い込むと、せっかくの投資機会をふいにすることになります。
わびさんの運営するwabisabiカレッジは入るべき？
わびさんのwabisabiカレッジに限らず、不動産投資塾自体、私は否定的です。前述の通り、投資をお金を払って学ぶというのは違和感がありますね。
まとめ
不動産投資スクールを運営するわびさん。
新築を否定する旨の動画があるなど、中古物件への投資をメインに活動されています。
すでにわびさんからコンサルティングを受けていると言う方がいれば、まずは同氏を客観視してみましょう。また私も相談には乗れますので、不安な方はLINE頂ければと思います。
わびさんの紹介で物件を検討・所有している人へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！