こんにちは、田中です。
今回は、中古不動産投資を推奨する不動産投資Youtuber・ブロガーの『ようすけ不動産』について見ていきたいと思います。
ようすけ不動産は個人の不動産投資家から、株式会社リプラスという法人に法人化しています。同法人では従業員が3名いるということですが、個人事業の延長という形で事業を展開しているようです。
それでは詳しく見ていきましょう！
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,000名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
ようすけ不動産の概要
ようすけ不動産の会社概要を下記します。
| 会社名 | 株式会社リプラス |
|---|---|
| 設立 | 2018年4月13日 |
| 資本金 | 100万円 |
| 代表者 | 水野洋介 |
| 社員数 | 3名 |
| 業態 | 不動産賃貸業、WEBメディアの企画・運営、コンサルティング業 |
| TEL | 06-6226-8982 |
| 所在地 | 541-0048 大阪府大阪市中央区瓦町４丁目３番２号 |
| 主要取引銀行 | 静岡銀行 |
ようすけ不動産はYoutubeも発信していて、チャンネル登録者数1.1万人、動画数456本と、ある程度の規模があります。
代表の水野洋介氏は、サラリーマンの傍ら不動産投資を開始して、5年で総投資額8億円を突破したとのこと。なかなかの行動力ですね。サラリーマンもやってるのですから本当に忙しく動いてこられたのだと思います。
ようすけ不動産はリスクをとってキャッシュフローの最大化を最優先している
不動産投資は人それぞれ考え方やスタイルがあります。新築、中古、区分、一棟など、どの物件が正解でどの物件が不正解というのはなく、その人の投資スタイルによって選ぶ物件が変わってきます。
水野氏はある程度リスクを許容してでも、保有期間中のキャッシュフローを最大化することを最優先しているように思います。
私の持論ですが、サラリーマンの不動産投資で大切なことは、負けないこと。
ハイリスクハイリターンではなく、ローリスクミドルリターンを狙っていくことが重要だと考えています。この点は、水野氏の考えとは異なります。
ようすけ不動産では中古物件を推奨している
水野氏は、一棟不動産への投資をメインに進めていますが、ワンルームマンションも保有しています。ただ、いずれも中古物件(しかも結構築古)を推奨しています。
水野氏のワンルームマンション投資の基準は、実質利回り10%以上、とのことです。物件価格にすると、500~1,000万円ほどの物件、築年数は30~40年ほどになるようで、かなりの築古物件になりますね。。
このように、水野氏は一棟、区分問わず、キャッシュフローを最重要視していることが分かります。
キャッシュフローが高い物件は一見良さそうに見えますが、リスクとリターンは比例します。利回りが高いということはリスクもそれ相応になるということです。
中古一棟投資は副業でやるにはかなり大変
一般的なサラリーマンに購入できる一棟物件は、都心部は難しく、郊外に位置していることほとんどです。
キャッシュフローが出ているうちはいいですが、物件は常に老朽化が進みますし、一度空室が出れば賃貸需要も旺盛ではないため、入居付の広告費もかかります。また、設備の交換・修繕も定期的に発生します。
他にも大規模修繕の費用も毎月のキャッシュフローから拠出する必要があります。
そういったもろもろの費用やリスクを考えると、実は手元に資金はあまり残りません。かつ、マンション投資と違って清掃等も自ら手配する必要があり、手離れもあまり良くありません。
築古不動産の出口戦略は？
こうしたリスクを抱えていることから、築古不動産は一般的に出口が見えづらいです。
キャッシュフローも思ったほど残らないことから、キャッシュフロー改善には棟数を増やす必要がありますが、それは同時にリスクも増やすことになります。
ようすけ不動産はなぜ情報発信している？
ようすけ不動産(水野氏)が代表を務める株式会社リプラスでは、コンサルティング事業を展開しています。
おそらく不動産投資に関するコンサルティングかと思いますが、その集客の一環として情報発信されているのかなと推察しています。
ようすけ不動産の言うことを聞いた方よい？
ようすけ不動産は、前述の通り、『ある程度のリスクを許容してでもキャッシュフローを追い求める姿勢』を貫いています。
同氏のように、リスクを許容できる方は、参考になると思います。(ようすけ不動産ではあまりリスクについて触れられていないように思いますが・・・)
ただ、私は全く違く考え方です。
サラリーマンという地位を持ちつつ、手離れの良いワンルームマンション投資で堅実に資産形成をする方が良いと考えています。ワンルームマンション投資であれば数年保有するだけで500万円の売却益を狙うことだって可能です。
正直、リスクをとってキャッシュフローを追い求めるよりも、ローリスクでそれと同程度、もしくはそれ以上の売却益が出るケースも珍しくありません。そうなると、リスクを取る意味ってなんでしょうか。。
まとめ
中古不動産投資を推奨するようすけ不動産(株式会社リプラス)。
中古一棟アパートを中心にポートフォリオを組み立てており、ハイリスクな資産形成をしている印象を持ちました。
もしようすけ不動産からコンサルティングを受けていると言う方がいれば、まずは同氏を客観視してみましょう。また私も相談には乗れますので、不安な方はLINE頂ければと思います。
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！