ワンルームマンション投資は得か損か?その実情と成功するためのポイントを紹介

「不動産投資には興味があるけど、自分にはそんな年収もまとまったお金もない・・・」。

そんな方におすすめなのが、ワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資は、必要資金の大半を融資で賄うことが可能です。また最初に必要な資金も50~100万円ほどですので、社会人3年目〜などでも無理なく始められる投資です。しかし、スタートしたところで損をしていては意味がありません。そこで今回は、実際にワンルームマンション投資は損か得かを考察した後、成功するためのポイントをご紹介します。

ワンルームマンション投資は得をしやすい

多くの方が気になるであろうこと。それは「ワンルームマンションは得をしやすいのか、損をしやすいのか」だと思います。結論からいうと、ワンルームマンション投資は非常に得をしやすいジャンルといえます。以下では、その理由をご紹介します。

ワンルームマンション投資は「損をしやすい」という見解、は多くの場合以下の理由がその根拠とされるケースがあります。しかしこれらの多くは、実情と異なっているものばかりです。そもそも損をするとか、詐欺とか言う人は、一棟業者だったり別の投資案件を進めていたり、ネットワークビジネスをしていたりと、結局ポジショントークばっかりです。以下では、そのひとつひとつに対して、実情をお伝えしていきます。

ワンルームマンション投資の収支はマイナスでも損はしない

毎月1万円ほどの手出しがあったとしても、入居者から毎月8万円の家賃が入れば、毎月9万円のローンが返済されています。手出し1万円で9万円のローンが返済されいていく、これが不動産投資の醍醐味です。毎月出している1万円は消費されているのではなく、不動産資産に代わってると考えられます。つまり毎月の収支だけを見ると損をしているように思いますが、実は全く損はせず、効率的な資産形成ができているのです。

6年でワンルームマンションを売却すれば儲かる

ローンを毎月9万円返済している一方、物件の価値=含み資産はローン残債よりも緩やかに下がっていき、いずれ含み資産とローン残債が逆転し、売却することで利益が生まれます。

• 物件価格は2000万円
• 現金で購入
• 家賃収入は年間100万円(20年間変動なし)
• 売却価値は1年目を定価2000万円の80%である1600万円に設定。そこから2年目以降年間30万ずつ売却価値が減少するように設定
• 20年後の売却価値は、購入時の約半分である1030万とする

この条件でシミュレーションすると、6年で50万円の売却益が生まれます。その後ローンを返済し続けると売却益が増していき、15年で680万円の売却益が生まれます。

物件稼働率95%、空室分は礼金で補填

空室リスクは、都内に関して言えば物件稼働率は95%。東京以外の大都市圏(名古屋、大阪、福岡など)でも高い入居率があります。つまり、地域をしっかり選びさえすれば、空室リスクを十分抑えることが可能です。
また、95%となると2年間で1ヶ月分の空室となりますが、これは入居時の礼金で補填することが可能です。

物件価格はゼロにならない、値上がりも可能

物件は当然老朽化してしまいます。しかし、かといって不動産投資は物件が無価値になることはありません。もし資産性がゼロになった場合、都内に家賃ゼロ円の家が乱立しているような状況ですから、まずあり得ないでしょう。
また、インフレや受給バランスによって、むしろ値上がりすることもあります。家賃価格は、築年数だけでなくマーケットの状況に左右される部分も大きいのです。実際、茅場町新川のとあるマンションは、10年前の家賃が8万円でしたが、現在の家賃は10万円になっています。また、物件価格に関しても、家賃と同様マーケットの状況によって値上がりすることがあります。田中が2000年ごろに買った日本橋浜町のワンルームも1,000万円ほど値上がっています。

土地の持分以上に需要が高く、価値が下がりにくい

ワンルームマンションが儲からないとの主張の中に、土地の持分が少ないため、固定資産税評価額が低い、というものがあります。しかし、ワンルームマンションの取引価格は現在値上がっています。この理由は、実際の取引価格は、固定資産税評価額と決め方が異なり、需要と供給といったマーケットサイドの要因が絡んでくるからです。また、首都圏では一人暮らし人口が多いため、ファミリー物件よりも賃貸需要が見込めます。そして、首都圏にはビルやマンションがどんどん開発され、現状新たに開発をする土地がかなり少なくなってきています。不動産を欲しい人が順番待ちをしているような状況になっており、これらが値上がっている理由なのです。

ワンルームマンションは表面利回りが低いは本当?

ワンルームマンションの利回りは、新築が4%ほど、中古で5~6%と言われています。一方、一棟アパートは15%程度と、ワンルームマンション投資の3~4倍の利回りがあります。真に比較すべきは実質利回りです。
表面利回り=現状その物件で得られている全ての収入÷購入価格×100
実質利回り=(現状その物件で得ている全ての収入-必要経費)÷購入価格×100

アパートは供用部の経費、部屋数分かかる給湯器等の設備費など、多くの経費がかかるため、実質乗り回りは落ちます。
また手離れの悪さや、金額の高さによる参入ハードルの高さを考えると、一概に利回りだけで判断できません。
サラリーマンの場合はリスク分散や手離れの良さを第一に考え、ワンルームマンションがおすすめです。

ワンルームマンション投資で成功するには最初が肝心

上記の通り、ワンルームマンション投資は得をしやすいジャンルといえます。しかし、投資を斡旋してくる業者のなかには、不正な手口を使い、悪質な営業を行ってくる業者も存在します。具体的には、デート商法や不動産会社の利益がたっぷり乗った物件の提案、サブリース契約による一方的な家賃の減額などがその手口として挙げられます。実際、明らかに資産価値の保全がしにくい物件や、相場よりも高い物件価格のものを言葉巧みに進めてくる場合があります。

ワンルームマンション投資を成功に導くポイント

ワンルームマンション投資を成功させるには、こうした詐欺に注意することに加え、投資期間を明確にすること、そしてリスクを想定しておくことが必要です。

ワンルームマンションの売却は購入後5年経過してから

また、不動産を売却すると生じる所得「譲渡所得」は、個人で売買を行った場合には、ほかの所得と別に所得税と住民税が課税されます。そして、その際の税率は物件の所有期間によって変動するのです。例えば、所有が5年以下の短期譲渡所得に対する税率は39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)であるのに対し、所有期間が5年超の場合の税率は20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)。特例短期譲渡と長期譲渡で、20%近くの差がある上、10年以上物件を所有していた場合には、さらに軽減税率が適用されます。最低5年は保有することを前提にした方が良いでしょう。

ワンルームマンションの物件相場を理解する

ワンルームマンションの物件価格は家賃相場から逆算して妥当かどうかを判断します。家賃が高めに設定できる物件の価格は高く、低めの設定になる物件は安いといった具合です。不動産投資会社から提案された物件の設定家賃が、周辺物件の家賃と比較して高いか安いかを確認し、その家賃が本当に現実的かを確認しましょう。たとえ入居者がついていても、周辺物件と比較して家賃設定が高い場合は注意が必要です。入居者が長期にわたって入れ替わっておらず、家賃が相場に慣らされていない可能性があります。この場合入居者が入れ替わる際に家賃が一気におちることが考えられます。

専門家に相談する

また、まずはワンルームマンション投資に詳しい専門家に相談するのも効果的です。上記のような情報収集は大切ですが、飽くまで一般に流通しているものに過ぎません。実際に業界で働いていた人に話しを聞くなど、経験に基づく生きた情報を得ることで、多様な視点からの投資判断が可能になりますし、選択の幅も広がることでしょう。

ワンルームマンションは3年で360万円損をする

3,000万円のワンルームマンションの家賃相場は10万円ほどです。これが1年悩めば120万円、2年悩めば240万円、3年悩めば360万円といった具合で、時間が立つほど損をします。ちなみにワンルームマンションで35年ローンが組めるのは45~50歳程度と言われています。いつまでも勉強し続けていると時間という貴重な資源を浪費することになります。まずは一歩踏み出しましょう。

まとめ

ここまで、ワンルームマンション投資は損か得かを考察しつつ、成功するためのポイントを紹介してきました。ワンルームマンション投資は基本的に得をしやすい投資です。特に首都圏の物件を選べば、取引価格の上昇や賃貸需要の盛り上がりが見込めるため、成功の確率は高くなるでしょう。また、老朽化によって資産価値が下がるという見解に関しても、マーケットの相場によって価格は大きく変わるため、上昇することもあり得ます。

しかし、こうした状況はあるにせよ、ただ闇雲に投資を行えば成功するわけではありません。最適な投資判断を行うには、不動産投資を行う目的を明確化し、信頼できる不動産業者や第三者機関などから生きたな情報を得ることが必要なのです。