引用：X
不動産投資の世界では、X（旧Twitter）を中心に情報を発信する「大家系インフルエンサー」の存在感が増しています。中でも「江ノ島大家MJ」氏は、築古の地方一棟物件を中心に買い進めていると見られ、キャッシュフローを重視するスタイルが特徴的です。この記事では、江ノ島大家MJ氏の投資スタイルを俯瞰しつつ、そのリスクや注意点についても整理していきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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江ノ島大家MJとは
プロフィール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 名前（通称） | 江ノ島大家MJ |
| 活動媒体 | 主にX（旧Twitter）などSNS中心 |
| 投資スタイル | 地方の築古一棟アパート・戸建て中心 |
| 特徴 | 高利回り・キャッシュフロー重視 |
| 関連人物 | バランス大家氏と交流あり |
江ノ島大家MJの特徴
江ノ島大家MJ氏は、SNSの発信内容から地方の築古一棟物件を中心に買い進めていることが読み取れます。ターゲットにしているのは、物件価格が安く表面利回りが高い物件群。表面的にはキャッシュフローが出やすく「不労所得」としての魅力があるように見えますが、地方一棟物件は物件の資産性が気になるところ。
キャッシュフロー重視の裏にあるリスク
地方の築古一棟物件は、物件価格が安くてキャッシュフローが出やすい分、以下のようなリスクを孕んでいます。
物件価値が極端に低い
売却時に買い手がつかず、出口戦略が難しい
立地や築年による空室リスク・修繕リスクが高い
こうした物件は「持ちきり前提」でなければ成立しづらく、売却の際には購入価格を大きく下回るか、買い手すらつかないこともあります。
江ノ島大家MJ氏の戦略はサラリーマンには向かない
江ノ島大家MJ氏が実践する、地方中古一棟投資は本業が忙しいサラリーマンには不向きです。
理由は、手間がかかるから。
中古一棟物件投資にかかる手間で代表的なものは、
- 物件の情報収集、
- 購入後のリフォーム、
- 入居付、
- トラブル・設備故障対応
などがあります。
江ノ島大家MJ氏のような専業大家は中古一棟物件の情報収集に熱心であるため、物件情報収集の時点でサラリーマンが専業大家に勝つことがまず困難です。
加えて、築年数にもよりますが、リフォームやリノベーションが必要なケースもあります。専業大家の中には自らの手で修繕を行なっていくような人もいるため、現役サラリーマンには時間的なリソースで太刀打ちできません。
一棟物件ともなれば部屋数も多いですから、入居付や入居後のトラブル対応・設備故障の対応の数も多くなります。必然的に本業が忙しいサラリーマンには難しい投資であると言えるでしょう。
一方、本業があるサラリーマンだからこそ有利な投資が、都心部の不動産投資です。都心部の不動産投資はキャッシュフローは出にくいですが、資産価が高いため売却益を狙えます。これは本業がしっかりしているサラリーマンだからこそ得られるメリットです。
多くの専業大家は本業がない分、物件の生み出すキャッシュフローが重要になるため、都心部の不動産にはあまり手を出しませんからね。
地方築古一棟物件の出口としてフォロワーを活用する大家も
江ノ島大家MJ氏の話ではありませんが、SNSで築古物件を保有をアピールする一部の大家は、フォロワーを活用した出口戦略を取るケースもあります。日頃から有益な情報を発信し、善良なキャラクターを築くことで信頼を得たのち、自身の保有物件を「投資初心者向け」に売却するという形です。
このような構図では、発信者に悪意がなくても「情報の非対称性」によって、初心者が不利な条件で物件を購入してしまう危険があります。
「売り込みがない＝善人」とは限りません。インフルエンサーへの過度な信頼は避け、常に情報の裏を取りながら投資判断を行いましょう。
バランス大家との関係は？
江ノ島大家MJ氏は、X上で「バランス大家」氏と親しい関係であることがうかがえます。頻繁にT-UP（投稿への賛同や拡散）を行っており、信頼関係があるようです。
バランス大家氏については本記事では詳しく触れませんが、独自にサロンを運営しているとのこと。
サロンは内容や主催者の思想によって方向性が大きく異なるため、参加を検討する場合は「自分に合っているか」を冷静に判断することが求められます。
江ノ島大家MJさんのまとめ
江ノ島大家MJ氏は、キャッシュフロー重視の築古一棟物件投資を行っている投資家と推察されます。こうした戦略は、不動産投資界隈ではカリスマ大家の多くが取り入れてきた「王道パターン」の一つであり、収益性の高いモデルとされています。
一方で、以下のような懸念も現実的です：
キャッシュフローが出る＝物件価値が低い
築古一棟は修繕や空室の手間が大きく、サラリーマン向きではない
売却時に苦労する可能性がある
サラリーマンが副業で資産形成を目指すのであれば、都心部の区分マンションなど、手間の少ない物件から始める方が、管理や出口の観点でも堅実です。区分マンションでも十分に売却益で数百万円の利益を生み出すことは可能ですからね。
都心部の不動産投資でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
現在、保有物件数17戸、年間家賃収入1,010万円を得ています。
私も本業がある身ですから、その強みを活かして都心部のワンルームマンションで資産形成をしてきました。
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