「不動産クラウドファンディングが気になるけど、実際どうなんだろう？」
「配当金の遅延があるって聞いたけど、本当なの？」
このように感じている方も多いのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングは、複数の投資家から資金を集め、不動産を開発・運用して得た利益を分配する投資手法です。数万円から始められる少額投資であることから、実物不動産投資よりも手軽に参加できる点が魅力とされています。
しかし近年では、分配金の遅延や停止、運営会社の経営不安といったトラブルも報告されており、慎重な見極めが求められています。投資リスクが低いわけではなく、運営会社の資金管理や事業計画の信頼性が損なわれれば、出資者が損失を被る可能性もあります。
この記事では、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する「みんなで大家さん」の中でも、話題となっているファンド「アグレボバイオテクノロジーセンター」について詳しく解説します。
実際にどのような仕組みで運用され、なぜ分配金遅延が起きているのか、また今後の見通しはどうなのか。不動産クラウドファンディングを検討している方や、「みんなで大家さん」が気になっている方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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「みんなで大家さん」とは？
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングサービスです。
「不動産を活用した経済市況に左右されにくい資産運用サービスの提供」のビジョンのもと、みんなで大家さんの管理・運営を通じて、長期的に安定した資産運用のサポートを行なうとうたっています。
会社概要
みんなで大家さんは、1999年にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
平均利回り6.0〜7.0％、年6回の配当金の分配、100万円からの少額投資、3〜5年の短期運用、譲渡による換金可能な点をウリにしています。
そんな「都市綜研インベストファンド株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 本社 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| TEL・FAX | TEL. 06-6341-0010 FAX. 06-6341-0013 |
| 創立 | 1999（平成11）年8月 |
| 代表取締役 | 栁瀨 健一 （新字体表記 柳瀬 健一） |
| 資本金 | 29億2330万9139円 |
| 資格 | 宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号 |
みんなで大家さん「アグレボバイオテクノロジーセンター」とは
（引用：みんなで大家さん）
「アグレボバイオテクノロジーセンター」は、みんなで大家さんが提供するシリーズ32〜35号、37号、39〜40号、42〜46号の対象不動産にあたります。
同ファンドの対象となる不動産は、「AGREVO農法」に特化したバイオルームなどを備えた施設とされており、みんなで大家さん側はこれを「次世代型の農業研究・生産拠点」として位置づけています。
運営会社の説明によると、「AGREVO農法」は、苗への特殊処理による品種改良と、栄養素を多く含む微生物豊富な土壌を活用した自然農法を組み合わせた独自技術とのこと。「無抗生物質・無農薬・無化学肥料」による栽培を実現し、栄養価の高い農作物を安定的に生産できるとアピールしています。
また、「アグレボバイオテクノロジーセンター」では、主にバナナの種苗生産を行っており、農業関連の個人・法人から注目を集めているとうたっています。
ファンドの想定利回りは6.5～7.0％、運用期間は5年（一部のファンドは5年と1か月）、1口あたりの出資金は100万円と設定されていました。
この利回りは、不動産クラウドファンディングの中では「低くはないが、極端に高すぎもしない」中間的な水準といえるでしょう。投資家に「妙に高すぎない安心感」を与える設定でありつつも、事業内容の不透明さやリスクを見落とすと、想定外の損失につながる可能性もあります。
特に、農業ビジネスを基盤とするファンドの場合は、不動産収益以外の要因（事業の収益構造や市場動向など）にも左右されやすいため、利回りだけで判断せず、事業の実態や運営体制の透明性を確認することが重要です。
みんなで大家さん「アグレボバイオテクノロジーセンター」の現状
みんなで大家さんの「アグレボバイオテクノロジーセンター」は、下記のファンドについて、本記事執筆時点で配当金の分配遅延が生じています。
- シリーズ39号
- シリーズ40号
- シリーズ42号
- シリーズ43号
- シリーズ45号
- シリーズ46号
そのほか、複数のファンドで分配金の配当遅延や停止が起きていると報じられており、2024年6月には行政処分を受けています。
その後、8,000名を超える出資者による集団起訴により出資金返金を求められていますが、返金には応じていないとのこと。
巨大ショッピングモールの跡地で運営しているアグレボバイオテクノロジーセンターですが、そもそも人の出入りはない様子との声も聴かれます。また、農林水産省は、アグレボバイオテクノロジーセンターにおける生産・出荷状況を把握しておらず、そもそもバナナの苗の生産の承知もしていないと言うのです。。。
こうした点から、事業の実態や運用状況には不透明な部分が多いと言わざるを得ません。投資家としては、企業側の発表だけでなく、第三者機関や報道機関による情報を慎重に確認した上で、判断することが重要です。
一般的な不動産投資とは構造が異なる点に注意
不動産クラウドファンディングは、比較的少額から投資を始められる点や、オンライン完結で手軽に取り組みやすい点が魅力です。比較的短期で償還が予定されているケースも多く、「試しにやってみよう」と気軽に利用する人も一定数いるでしょう。
しかし、一般的な不動産投資と構造が大きく異なる点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングでは、投資家が直接不動産（建物や土地）を所有するわけではなく、あくまで運営会社を通じて出資を行います。
つまり、投資家は運営会社に対して“無担保で資金を預けている”ような形になります。運営会社が経営難に陥ったり、破産した場合に、債権回収に使える資産が残っていないケースもあり、出資金が戻らない可能性が高いのが実情です。実際、不動産クラウドファンディングで最近破綻した『ダイムラーファンド』では、出資者への返金の優先順位は最下位だったという声も。経費や税金の支払いが優先されるため、不動産クラウドファンディング自体がリスクの高いスキームになっていると言えます。
不動産クラウドファンディングを検討するにあたっては、どのような物件が対象になるのか、どの程度の利回りが見込めるのかのファンド情報はもちろん、運営会社の経営状態や財務状況、信用度の調査も行なうようにしましょう。
また、過去には不動産クラウドファンディング会社が倒産し、出資金が全額戻らなかった事例もあります。「みんなで大家さん」も同様に、償還延期や分配遅延が繰り返され、実際の資金回収が滞っている状況です。
特に、開発事業を伴うファンドにおいては、想定よりも出費がかさんだり、スケジュールが押したり、当初の説明通りにならない可能性も否定できません。過去のファンド実績や経営状況等も判断材料として、確認しておけると良いですね。そもそも銀行からではなく個人から利回り7%で借入するというのは、事業資金の調達方法としてはかなりハイリスク。それだけのハイリスクを背負わないと資金が調達できないのが不動産業界なのですね。
「どのような物件なら安心なのか知りたい」「不動産クラウドファンディングの注意点を知りたい」「アグレボバイオテクノロジーセンター（みんなで大家さん）に投資していた…これからどうすれば良い？」という方は、わたくし田中にご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
みんなで大家さん「アグレボバイオテクノロジーセンター」のまとめ
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
一口100万円から投資ができる点や想定利回り7％の高利回りのファンド形成が可能な点が強みであるとうたっていますが、現在「アグレボバイオテクノロジーセンター」を中心とした複数のファンドで配当金の分配の遅延や停止が生じています。
不動産クラウドファンディングは、気軽に不動産投資を行えるとの認識から、急成長している市場です。しかし、その仕組みは実物不動産投資は大きく異なるもので、運営会社の経営状況により一層ハイリスクになり得ます。
みんなで大家さん含め、不動産クラウドファンディングを提供している会社は、比較的小規模な会社も少なくありません。今回の事例は、不動産クラウドファンディングのリスクが浮き彫りになった事例であり、投資家が学べることは多いです。
改めて今一度投資のリスクを再認識するとともに、正しい知識をもとに投資判断をすることを心がけましょう。
不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この案件に投資していいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
不動産クラウドファンディングを検討・投資している方へ
・配当が遅れているけど、このままで大丈夫なのか？
・弁護士に依頼しようとしたが着手金が高額すぎた・・・
・配当遅延や償還遅延が心配
・行政処分を受けたって聞いたけど、投資資金は戻ってくるの？
・解約の手続きを申し込んだけど、全然進まない…どうしたら？
・他の不動産小口化商品と比べて、本当に投資する価値はあるのか？
・出資金が戻らないリスクを少しでも減らしたい！
などなど、みんなで大家さんに関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！