引用：脇田裕太事務所
ここ数年、「ボロ戸建投資」という言葉を耳にする機会が増えました。地方の古い戸建を安く買い、最低限のリフォームを施して賃貸に出すという投資手法です。その代表的な発信者として知られているのが、脇田裕太氏です。今回は、脇田氏の経歴や投資スタイルを踏まえつつ、ボロ戸建投資の実態と、都心区分との比較について整理していきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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脇田裕太氏とは
脇田裕太氏は、地方に点在する築古・ボロ戸建を再生し、賃貸物件として運用する投資家です。書籍出版やセミナー、YouTubeなど幅広く情報発信を行い、少額から不動産投資を始めたいと考えている人に向けて独自のノウハウを紹介しています。
【脇田氏の経歴】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 氏名 | 脇田 裕太 |
| 生年 | 1977年、大阪府出身 |
| 学歴 | 立命館大学 政策科学部 |
| 経歴 | リクルートグループへ新卒入社。大学時代に通産省（現経産省）や日本IBMでインターン経験。2007年に不動産投資を開始し、築古アパートや戸建を取得。地方ボロ戸建の再生事業を展開し、自ら運営する事務所で投資支援も行っている。 |
ボロ戸建投資を推奨する書籍を多数出版
脇田裕太氏は、ボロ戸建投資に関する書籍を多数出版しています。
いずれも少額、無借金で始める、という共通点があり、ボロ戸建投資を推奨していることが分かります。
- “総額800万円” からできる！ 激安中古アパート投資術
- 令和版“お金を増やす” ボロ物件投資の成功常識~想定利回り50%でも失敗してわかった!
- ＜最新カラー版＞“5万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資
- 「99万円以下」の資金で儲ける“ワッキー流”「ボロ物件投資」術!
ボロ戸建投資は銀行からの融資が引けない方で、時間をかけてでも不労所得を得たいという方には選択肢になり得ますが、サラリーマンの方の副業としてはちょっとおすすめはできない印象です。
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ボロ戸建投資とは
ボロ戸建投資とは、主に地方エリアで見られる格安の古い戸建物件を購入し、リフォームを加えたうえで賃貸に出す手法です。購入価格が安いため自己資金でも参入しやすく、融資が通りにくい属性の人でも不動産投資を始めやすい点が特徴です。
しかし同時に、地方は人口減少が続いており、賃貸需要が弱い地域も少なくありません。入居者が見つからなければ家賃収入はゼロとなり、期待した利回りも一気に崩れます。また、不動産投資は「買うだけ」ではなく、運用と売却までを含めて初めて成立します。
地方のボロ戸建は流動性が低く、出口戦略が取りづらい点も大きなデメリットと言えます。こうした事情を踏まえると、個人的には初心者に積極的にすすめられる手法ではありません。
脇田氏が語るボロ戸建投資の利回りは？
脇田氏のコラムによると、1戸の取得費（物件＋リフォーム代）は300万〜500万円ほどが多いようです。
脇田氏は利回りで語るのではなく、「何年で回収できるか」という考え方を用いており、中長期運用を前提に「10年で回収できれば良い」という基準を示しています。利回り換算するとおよそ10％に相当ですね。
たとえば総額300万円の投資なら、年間30万円（＝月2.5万円程度）の家賃収入が目安です。しかし、これは満室稼働を前提にした数字であり、地方のように賃貸需要が細りやすい地域では空室リスクを常に抱えることになります。空室が生じれば収支はすぐに悪化し、10％という利回りは実現できません。
融資が使えるなら、ボロ戸建より都心区分が合理的
もし銀行から融資が使えるのであれば、地方の戸建よりも都心部の区分マンションの方が再現性が高く、収益性も安定しています。東京や主要都市の賃貸需要は強く、調査手法によってブレはあるものの、ワンルームマンションの稼働率は95%とも言われています。
また、都心部の区分マンションは資産価値が下落しにくく、かつ低い空室率のおかげで残債が順調に減少しますので、5年ほど保有すれば数百万円の売却益が出ます。
利回りの数字そのものは3〜4％と控えめですが、“最終的な利益額”で見ると、都心区分のほうが大きな収益を得られやすいのです。不動産投資の本質は利回りではなく、総利益と出口戦略にあります。
ボロ戸建投資と都心区分の収益比較
ボロ戸建投資は、初期費用こそ安く見えますが、実際の収益が出始めるまでに非常に長い時間がかかります。たとえば総額300万円で戸建を取得し、毎月2.5万円の家賃収入を得られたとしましょう。年間30万円ですから、単純計算で投下資金を回収するには10年かかります。
つまり、利益が出始めるのは購入から10年後です。
しかも、これは「10年間ずっと満室」という状況を前提にしている数字です。
実際には地方の賃貸需要は弱いため、空室や修繕トラブルが発生すれば回収期間はさらに伸び、10年後にようやく±ゼロ。そこから次の10年でようやく300万円の純利益が狙える、という非常に長い勝負になります。さらにボロ戸建ての場合、AD（広告費）が家賃の数カ月分必要になるケースが多く中には家賃の1年分の広告費をかけないと賃貸が決まらないケースもあります。
一方で、都心のワンルームマンションは収益構造がまったく異なります。
物件はローンで購入し、毎月の家賃収入をそのまま返済に充てていくことで、入居者にローンを返してもらう形で残債が減っていきます。購入時の諸費用や月々の手出しを加味しても、1物件300万円も必要ありません。RCの豪華な物件はエリアを間違えなければ入居はすぐにつきます。最悪家賃を周辺競合物件よりも1000円下げるだけですぐ決まります。
そして、実際に大きな利益が出るのは“売却時”です。
5年ほど保有して残債が減ったタイミングで売却すると、
売却額 － 残債 = 利益（数百万円規模）
という形で、短期間でまとまった利益を得られます。
このように物件取得や維持に必要なコストはワンルームマンションの方が低く、かつ収益が出るまでの期間も圧倒的に短いため、個人的には融資で区分マンションの購入をお勧めします。
融資は引けないけど不動産を保有したい方はボロ戸建投資がおすすめ
もちろん、上記は融資が引ける方向けのお話です。
融資が引けない属性の方もでも不労所得を構築したい、と考える方も少なくありません。
そうした方にはボロ戸建投資はピッタリと言えます。リフォームも全て自分でDIYで対応すれば初期費用も抑えられ、投資回収期間も大幅に短縮できるでしょう。
利回りはリスクの裏返しである
表面利回りだけを見ると、地方ボロ戸建は都心区分より魅力的に映ります。しかし、利回りの高さは、裏側に空室リスクや修繕リスクが隠れているからこそです。
築古物件では突発的な修繕が起こりやすく、水回りや基礎に問題があれば一気に数十万円単位の費用が発生します。
サラリーマンが本業を抱えながら、こうした地方物件の管理やトラブル対応を続けるのは精神的にも負担が大きいでしょう。利回りの数字だけに惑わされず、リスクと手間、そして出口の取りづらさを踏まえたうえで投資判断を行うことが大切です。
都心部の不動産投資でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
現在、保有物件数17戸、年間家賃収入1,010万円を得ています。
私も本業がある身ですから、その強みを活かして都心部のワンルームマンションで資産形成をしてきました。
私の投資実績の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。