「他社に相談したら、サブリースだから売却できないと断られた…」 「物件価格が高騰している今、売却して利益を出したいのに、サブリースがあるせいで査定額が安すぎる…」 「ネットで調べても『法律（借地借家法）で業者が守られているから解約は無理』という絶望的な記事ばかり…」
現在、このような理不尽な状況に直面し、なんとかしてサブリースを外して売却する方法はないかとこの記事にたどり着いたオーナー様が多いのではないでしょうか。
元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、「サブリース物件でも売却は可能ですが、そのままでは百害あって一利なしの悪魔の契約」です。
しかし、諦める必要はありません。ネット上の教科書通りの記事には「解約不可能」と書かれていますが、実際に私に相談くださった方の多くは、解約に持ち込み、相場価格での売却に成功しています。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
なぜ「サブリース物件は売却できない」と言われるのか？
私のLINEには、「サブリース物件が売却できない」という悲痛な相談が毎日寄せられています。そもそも、なぜサブリースがついているだけで売却が困難になるのでしょうか？ その理由は以下の通りです。
買主（投資家）の融資が通りにくく、テーブルにすら乗らない： サブリース物件は実需（自分で住む人）には売れず、銀行からの評価も低くなります。さらに、中上級者の投資家からも「自分で管理会社を選べない」と嫌われるため、買い手が極端に見つかりません。
査定額が安すぎて損失が出る： 収益還元法で計算されるため、手数料（10〜20%）が引かれた安い保証家賃ベースで査定され、相場より数百万円も安く買い叩かれます。
購入元への売却相談が機能しない： 買った会社に「売りたい」と相談しても、「保有期間が短いから無理」とあしらわれたり、十分に利益が出るはずの市況なのに「残債ギリギリ」の足元を見た査定額を出されたりします。
皆さんが直面している通り、サブリースは売却時にオーナーの首を激しく絞める仕組みなのです。したがって、高く・確実に売却するためには「サブリース契約の解約」が必須条件となります。
サブリース契約（家賃保証）の仕組みと近年の問題点
解約の難しさを理解するために、まずは基本的な仕組みと社会問題化している背景をおさらいしておきましょう。
マスターリースとサブリースの違い 一般的な賃貸管理（集金代行）とは異なり、サブリースは不動産会社がオーナーから物件を丸ごと借り上げ、不動産会社が貸主となって入居者に転貸する仕組みです。 オーナーと不動産会社の間で結ばれるのは「賃貸借契約」となるため、不動産会社は法的に「借主」として強い権利を持つことになります。
当初は「空室リスクがない安全な投資」として広まったサブリースですが、「家賃は下がらないと言われたのに減額された」「売却したいのに解約できない」といったトラブルが全国で多発しました。2020年には通称「サブリース新法」が施行されるなど、国を動かすほどの社会問題になっています。
サブリース契約が「絶対に解約できない」と言われる本当の理由
あなたが売却のために「サブリースを解約したい」と伝えても、ほぼ100%の確率で強気に断られます。その理由は明確です。
1. 「借地借家法」という絶対的な盾
サブリース契約において、あなたは「貸主」、不動産会社は「借主」です。日本の法律（借地借家法）は、「立場の弱い借主を徹底的に守る」ようにできています。法律上はプロである不動産会社が「保護されるべき弱者」として扱われるため、貸主からの解約は極めて困難なのです。
2. 不動産会社にとっての「オイシイ安定収入」
不動産会社にとってサブリース手数料は、何もしなくても毎月自動で入ってくる貴重な安定収入です。美味しい蜜の味を知っている彼らにとって、手放すメリットは1ミリもありません。
3. 法的ハードル：「正当事由」と業者の計算高さ
ネットには「『正当事由』があれば解約可能」と書かれています。
【プロの解説】 ハッキリ言いますが、ワンルームのサブリース解約において、正当事由が認められることはほぼ100%ありません。「オーナーが住むため」「老朽化」といった理由は通用しません。恐ろしいのは、不動産会社は「どうせ正当事由など認められない」と計算づくで契約を結ばせ、法律を盾に余裕しゃくしゃくで構えているという事実です。
4. 手続きの壁：「6ヶ月前通知」などの縛り
法律に加え、「解約の6ヶ月前に通知する」「数年間は中途解約できない」といった契約上の縛りがあり、「今すぐ売りたい」と思ってもすぐに身軽になれない仕組みになっています。
【警告】サブリースに精通していない弁護士に依頼する「費用倒れ」のリスク
「解約して売却するには弁護士に相談を」とよく言われますが、ここに恐ろしい二次被害のリスクがあります。
弁護士なら誰でも不動産実務に強いわけではありません。実務に明るくない弁護士に高額な着手金を払って依頼しても、内容証明郵便を1枚送って業者に「借地借家法に基づきお断りします」と一蹴され、「法律の壁があるので勝てません」とさじを投げられるのがオチです。 解約できないまま売却のチャンスを逃し、高額な着手金だけを失う（費用倒れに終わる）のです。解約交渉は、「不動産実務の泥臭い裏側」を知り尽くした本物の専門家に依頼しなければ勝てません。
サブリース契約を解約して「売却」するための基本的なステップ
一般的には以下のような手順を踏みます。
契約書の徹底確認：解約予告期間、違約金の有無などの条項を確認。
正当事由の整理：認められにくいものの、建前上の理由を整理。
内容証明郵便での解約通知：言った・言わないを防ぐため必ず書面で送付。
不動産会社との交渉：通知後、業者からの反論に対して交渉。
しかし、素人が単独で行っても法務部にあしらわれます。だからこそ「プロならではの突破口」が必要です。
経験者が語る！売却のためにサブリースを解約する「2つの突破口」
一生サブリースに縛られ、安値でしか売却できないのでしょうか？ いいえ、方法はあります。
突破口1：契約書と業者の「落ち度」を徹底的に突く
最も理想的なのは、不動産会社側の契約違反（賃料の遅延、説明義務違反など）を追及して解約に持ち込む方法です。素人には不可能ですが、サブリースに強い専門家と連携して突破口を見つければ、強気な業者も態度を軟化させます。
突破口2：「違約金」を払ってでも解約をもぎ取る（損して得取れ）
落ち度が見つからない場合の現実的な落とし所が「違約金（家賃の半年〜1年分など）による合意解除」です。 「えっ、こっちが違約金を払うの？」と思うかもしれませんが、シビアに計算してください。
たとえば、違約金が60万円かかるとします。しかし、サブリースがついたまま売却して「相場より300万円安く買い叩かれる」くらいなら、「60万円払ってサブリースを外し、相場通りの価格で高く売却する」方が、結果的に手元に残るお金が240万円も増えます。 これが、不動産投資における「損して得取れ」の成功法則です。
また、あまり詳しくは書けませんが、不動産業者は業者間の取引が非常に多い業種です。そのためそういった関係性の中から裏口のような形で交渉するという方法もあります。
まとめ：サブリース物件の売却は専門家と連携すれば解決できる！
「サブリースだから売却できない」と諦める必要はありません。しかし、生半可な知識で業者に立ち向かっても玉砕し、適当な弁護士に頼めば着手金をドブに捨てます。
業界を知り尽くした不動産プロや本物の専門弁護士とタッグを組み、正しい順序で交渉を進めれば、サブリースを解除して相場価格で売却できるケースは確実に存在します。
「どうしても高く売りたい」「違約金を払ってでも解約して売却した方が得なのか、計算してほしい」 とお悩みであれば、今すぐ私にLINEでご相談ください。状況に応じてどう対策を取るべきか、お伝えすることが可能です。実際に解約・高値売却に至ったケースも積み重なってきたので、知見はかなり豊富です。相談時にもらった個人情報などは外にはもちろん出しません。私の経験が少しでも読者の方のお役に立てたら幸いです。
サブリース物件を所有しており、お困りの方へ
・売却査定をしたら、サブリースを理由に断られた
・サブリースがあるために売却価格が下がり、損切り売却になってしまう
・担当者が契約時にサブリースではないといったののに、蓋を開けたらサブリース契約だった
・解約を申し出ても門前払いで相手にされない
・本来は利益が出るはずなのに、購入した会社の買取査定は残債ギリギリ
・インフレなのに家賃改定のタイミングで保証賃料を下げれらた
・金利上昇により手出し額が増えて返済が重いため、サブリースを解約したい
などなどサブリースに関するお悩みはLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！