引用：株式会社アルス
この記事では、神奈川県横浜市青葉区に本社を構え、周辺エリアの不動産売買や管理事業を展開している「株式会社アルス（ARS）」について解説していきます。
同社は築30〜50年ほどの築古戸建てや中古マンションを多く取り扱っており、価格を抑えて高い利回りを狙う「投資用物件」として、同社の物件を検討されている方もいるのではないでしょうか。
今回は、株式会社アルスで投資用物件を購入・運用する際のメリットと、同社が提供している管理オプション「サブリース」に潜む強烈なリスクについて客観的に考察します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社アルスの特徴と投資用物件としての魅力
公式ホームページ等の情報から読み取れる、株式会社アルスの主な特徴は以下の通りです。
地域密着型の展開: 横浜市青葉区を中心に、周辺エリアの不動産事情に精通している。
築古物件の取り扱い: 築30〜50年ほどの戸建てやマンションの売買を中心に行っている。
不動産投資において、築30年〜50年といった築古物件は、新築や築浅物件に比べて購入価格が安く抑えられるため、リフォーム等でしっかり客付けができれば高い表面利回りを叩き出せるという魅力があります。 地域に根ざした不動産会社であれば、ネットに出回る前の水面下物件や、相場より割安な物件を握っている可能性もあり、投資家にとって物件の仕入れ先としてウォッチしておく価値は十分にあります。
【警告】管理オプションの「サブリース」は絶対に選んではいけない
物件を購入した後、オーナーは不動産会社に物件の「管理」を委託することになります。株式会社アルスでは、管理のオプションの一つとして「サブリース（一括借り上げ）」を提供しています。
築古物件は「空室リスク」が高くなりがちなため、「空室でも毎月定額の家賃が振り込まれます」というサブリースの謳い文句は、初心者にとって非常に魅力的に聞こえるかもしれません。
しかし、結論から言うと、不動産投資においてサブリース契約は絶対に結んではいけません。
一度契約すると「解約が極めて困難」になる
サブリース契約の最大の罠は、契約上、不動産会社（アルス側）が「借主」となり、オーナーが「貸主」になるという点です。 日本の法律（借地借家法）では、「借主の権利」が非常に強く保護されています。そのため、オーナー側から「家賃を下げられたから解約したい」「物件を売りたいからサブリースを外してほしい」と申し出ても、不動産会社側が拒否すれば、正当な事由がない限り一方的に解約することは事実上不可能なのです。
売却時の価格（資産価値）が大幅に下がる
将来、その物件を売却して利益（キャピタルゲイン）を得ようとした際、サブリース契約が外せない物件は「利回りの低い、自由度のない物件」とみなされます。 結果として、市場の相場よりも数百万円単位で安く買い叩かれるか、最悪の場合は買い手がつかないという事態に陥ります。
サブリースではなく「集金代行（一般管理）」をおすすめする理由
株式会社アルスで物件を購入し、そのまま管理を任せるのであれば、サブリースではなく必ず「集金代行（一般管理）」のプランを選択してください。
集金代行（一般管理）とは、家賃の数%（一般的に5%前後）を管理手数料として支払う代わりに、入居者募集、家賃の回収、クレーム対応、退去時の精算などを代行してもらう契約です。
集金代行を選ぶメリット
家賃収入が最大化する: サブリースのように手数料として家賃の10〜20%を抜かれることがなく、礼金や更新料もオーナーの収入になります。
いつでも解約できる: サブリースのような法的な縛りがないため、管理会社の対応に不満があれば、別の管理会社に変更することが可能です。
高値で売却しやすい: サブリースがついていない状態であれば、購入希望者が自由に管理会社を選べるため、適正な市場価格で売却できます。
まとめ：物件の仕入れと「管理手法」は切り離して考えよう
株式会社アルスは、横浜市青葉区周辺で築古戸建てやマンションを探している投資家にとって、有益な物件情報を提供してくれるパートナーになり得る不動産会社です。
しかし、「良い物件を紹介してくれたから」といって、そのまま言われるがままにサブリース契約を結んでしまうのは絶対にNGです。
投資の主導権を管理会社に握られてしまうサブリースは、不動産投資の最大の目的である「売却益（出口戦略）」を自ら塞いでしまう行為です。 同社とお付き合いをする際は、物件のポテンシャルを見極めるのはもちろんのこと、管理契約は必ず「集金代行（一般管理）」を選択し、ご自身の手でコントロールできる健全な賃貸経営を目指しましょう。
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
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