「頭金10万円だけで始められて、毎月の収支もプラスになる中古ワンルームを勧められた」
「購入後5年間は管理費0円で、設備修理もタダになるから安心と言われたけど、本当だろうか…」
現在、株式会社ライフテックスからこのような好条件の提案を受けており、「うますぎる話だけど、裏があるのでは？」と不安になり、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。
元不動産屋であり、現役投資家である私の結論から言うと、株式会社ライフテックスは独自のサービスを展開する立派な不動産会社であり、詐欺業者ではありません。
しかし、ネット上の評判サイトに書かれているような「管理費無料でプラス収支になるからおすすめ！」という表面的なメリットを鵜呑みにして良いのでしょうか。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
結論：ライフテックスの評判と「うますぎる営業トーク」のカラクリ
ネット上には同社をベタ褒めするアフィリエイト記事（広告記事）が溢れていますが、現役の不動産投資家目線で見ると、注意すべきポイントが明確に存在します。
営業マンのトーク（表向きのメリット）と、プロから見た裏側（注意点）を早見表にまとめました。
【ライフテックスの評判早見表】
| 営業トーク（表向きのメリット） | プロから見た裏側（注意すべきデメリット） |
|---|---|
| 毎月の収支が「プラス」になる物件をご提案 | 長期ローンや相場以上の家賃設定で無理やりプラスに見せている可能性 |
| 頭金10万円でスタート、諸費用もローンに組み込める | 損益分岐点が遠ざかり、利確のタイミングが後ろ倒しになる |
| 購入後3年間は設備修理が無料、管理費も5〜10年無料 | そのコストを誰が負担しているのかがわからない |
特に管理費が安すぎる点について、そのコストのからくりが見えないことには、正直不安を覚えてしまいます。
株式会社ライフテックスとは？（会社概要）
| 社名 | 株式会社ライフテックス |
|---|---|
| 設立 | 2010年4月8日 |
| 資本金 | 4,700万円 |
| 代表者 | 代表取締役 齋藤 信勝 |
| 所在地 | 〒160-0022 東京都新宿区新宿3丁目1-24 京王新宿3丁目ビル 9階 |
| 事業内容 | ・マンション投資に関するコンサルティング ・不動産の売買、仲介 ・賃貸管理、建物管理 ・内装、リノベーション事業 |
| 主な免許・登録 | ・宅地建物取引業：東京都知事(4) 第91772号 |
代表である齋藤信勝氏は、リノベーション中古不動産に特化した「リズム株式会社」も経営されており、業界での実績は確かな企業です。
プロ目線で論破！ライフテックスの「3つの特徴と裏側」
同社が公式にアピールしている強みと、投資家として警戒すべき「裏側」をプロ目線で徹底解説します。
1. 「毎月の収支がプラスになる」のカラクリ
多くの中古ワンルーム業者が「毎月1〜2万円の赤字（手出し）が出る」物件を提案する中、ライフテックスは「プラス収支」になる価格設定で紹介してくれるとアピールしています。
【プロの解説】 一見素晴らしいですが、「なぜ他社は赤字なのに、ライフテックスの物件だけプラスになるのか？」を考える必要があります。 カラクリの多くは、「相場より高い家賃設定で利回りを良く見せている」か、「ローンの借入期間を限界まで長くして毎月の返済額を下げている」などが可能性として考えられます。どちらにせよ、プラス収支になる理由がわからないので・・・・。
2. 「頭金10万円・諸費用もローン組み込み」
頭金10万円だけで始められ、登記費用などの諸費用もすべてローンに組み込める（フルローン・オーバーローン）点を強みとしています。
【プロの解説】 手元の現金が減らないのはメリットは確かにメリットです。オーバーローンによって浮いた手元資金を別の物件の頭金に充てたり、別の投資で増やすという方法もあるので、必ずしも悪手というわけではありませんからね。
一方で、現状の金利上昇局面では物件の損益分岐点が遠ざかるリスクがあるため、オーバーローンは戦略的に活用するようにしましょう。10万円だったら自分でも始められる！という軽い気持ちでオーバーローンを利用するのは、リスクを感じます。
3. 「管理費5〜10年無料・設備修理タダ」の裏にある上乗せ価格
購入後5〜10年は管理委託費用が無料（その後も月額2,000円）、さらに購入から2〜3年間はエアコンや給湯器などの設備交換費を会社が負担してくれます。
【プロの解説】 ここまで読んだあなたならお気づきかもしれませんが、管理会社が数年間も無給で働き、数十万円かかる給湯器の交換をタダでやってくれるわけがありません。 これらのコストがどこに転嫁されているのかが見えず、不安を覚えます。
【チェック！】ライフテックスの利用が「向いている人」「向いていない人」
【向いている人】
すでに不動産投資を複数物件経験しているなど、不動産投資の玄人・経験者
提案された物件の価格や家賃設定が「適正相場かどうか」、自分で厳しく比較・計算できる人
【向いていない人（※要注意）】
- 初めての不動産投資で、不動産会社の提案を自分でチェックできない人
管理費無料のビジネス的な構造が理解できてない人
ライフテックスの提案は魅力的であることに疑いの余地はありません。
一方、条件が良すぎる管理条件には、正直、不動産投資の経験者として疑問を感じてしまいます。一体どういうビジネス構造が隠れているのでしょうか。
サブリース契約を勧められていませんか？
ライフテックス社は、サブリース契約を勧めてくる可能性があります。
結論から申し上げると、サブリース契約は選択しないでください。
理由は、サブリース契約は近年トラブルが多い契約形態でもあり、消費者庁も注意喚起しているからです。
『サブリースがあるから安全な投資だ』というのは幻想です。
不動産業界にはたまにサブリースのことを35年間家賃が保証されてるという説明をする営業マンがいたりしますが、それは勘違いを生みやすい表現だと考えています。
サブリースでは保証される家賃の賃料が維持される訳ではありませんので、注意が必要です。改定ごとに家賃は変えられるので、実勢価格になっていくのが普通ですね。
サブリースや保証という言葉にはついついすがってしまう気持ちはわかりますが、注意しなければならないケースもありますから肝に命じておきましょう！
サブリースがあるから家賃が保証されるわけではありません。
賃貸需要があり、家賃が見込めるから、サブリース手数料で業者が儲かる、という話です。
賃貸需要が下がれば家賃が下がるため、サブリースで保証される家賃も下がることが普通です。
そうでないと業者は赤字を垂れ流すことになりますからね。
サブリースを使ったよろしくない販売手法もあると聞きます。詳しくはブログではかけませんので、不安な方は連絡ください。
もちろんサブリースには家賃収入が安定するというメリットもありますが、まちがってもサブリース＝リスクゼロではありません。
まとめ：無料や保証の「甘い言葉」ではなく「数字」で判断を
株式会社ライフテックスは、投資家のハードルを下げるために様々な手厚いサービスを用意している会社です。 しかし、「無料」「保証」「手出しゼロ」といった甘い言葉の裏には、「物件価格への上乗せ」というコストが隠れている可能性を否定できません。
最終的に重要なのは、どの管理会社に依頼しても売却益を狙える物件かどうか、という点です。
営業マンのトークをそのまま鵜呑みにせず、立地条件・設備仕様の内容など様々な視点から慎重に検討することをお勧めします。
「今提案されている物件価格は適正か？」 「この立地で本当に将来も家賃が下がらないか？」
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社ライフテックスの物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！