サブリースを利用した不動産投資が一般的になっている状況で、都内のワンルームマンションでも最初からサブリースを導入する会社が増加しています。
サブリースは、家賃の保証として機能する仕組みです。空室時でも家賃が確保されるため、とても良心的な契約に思えます。特に大手不動産会社が積極的に宣伝しており、安心感を与える要素があります。
しかし、私はサブリース契約は悪魔の契約だと考えています。
できるなら絶対契約しない方が良い契約で、サブリース契約前提で営業してくる営業マンは、今すぐ距離を取るべきだと考えます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入820万円(ほぼ不労所得)。820万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,000名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
サブリース契約が不要な理由
都内のワンルームマンションの平均空室率は5％
まず大前提として、都内のワンルームマンションの平均空室率は5%(※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 賃貸住宅市場景況感調査より)です。
都内以外の都市部、例えば大阪、名古屋、福岡でも10%程度です。
一方、サブリース契約は賃料の15~20%ほどの高額なサブリース手数料が必要です。
5%の空室リスクに対して、20%で保証を組むのはどう考えてもおかしいです。
もちろん物件によっては5%以上の空室リスクがあります。
しかし、そのリスクをサブリース契約でヘッジするのではなく、物件選びでヘッジすることが投資家の仕事ともいえます。
5％の空室は礼金でカバー
また、5%の空室は日数に換算すると、2年間で約1ヶ月が空室となる計算になります。ただし、この1ヶ月の空室期間は礼金でカバーできるので、大きな心配は不要です。
賃貸マンションは通常2年契約が一般的です。したがって、2年ごとに入居者が更新または退去の選択をする時期が訪れます。退去の場合、入居者が引っ越し、修繕が行われ、次の入居者が準備されるまでには約3週間から1ヶ月かかります。従って、この5％の空室率（2年間で約1ヶ月）は、単純に退去・修繕・入居に必要な1ヶ月と言えます。
さらに、迅速な管理をしてくれる管理会社に物件を任せることで、修繕のスピードが上がり、入居率が平均98％になっている物件もあります。管理会社によっては全然対応をしてくれない会社もあるので、見極めは本当に重要です。
退去はチャンスだが・・・
また、最近は様々なモノの物価高が続いていますが、それに伴い賃上げの傾向も進んでいます。賃金が上がれば、インフレに伴い家賃を引き上げることも可能なため、むしろ空室は家賃引き上げのチャンスがあるともいえます。
これがサブリース契約になりますと、家賃の決定権は不動産会社(サブリース業者)になるので、そのチャンスを生かすことができなくなります。
結局のところ、都内のワンルームマンションでは家賃収入の損失がほとんど見込まれません。この時点で、サブリースは不要なことが明確ですね。
サブリースするかしないかで、収支に結局どれくらい差が出るの？
| 項目 | 一般管理 | サブリース |
|---|---|---|
| 手数料 | 月額賃料の3％～5％ | 月額賃料の10％～20％ |
| 賃料設定 | オーナー | 不動産業者 (2年ごとに見直され、大体下がる) |
| 入居者情報 | 把握できる （入居者と賃貸借契約を結ぶため） | 把握できない （サブリース会社に開示義務がないため） |
| 解約違約金 | － | 半年分の手数料が平均的 中には2年分の手数料を取る会社も・・・ |
表に示された一般管理とサブリース契約の比較から、収支にどれだけの差が出るのか見てみましょう。
家賃が月12万円の物件で比較します。一般管理の場合、設定した家賃12万円が収入となり、そこから管理手数料が5％引かれます。
しかし、サブリースの場合は、サブリース会社が入居者を確保するために家賃を低めに設定します。この物件では10.5万円です。つまり、実際に得られる賃料は8～9割で、さらに15％ほどの手数料が引かれます。
年間収支を見ると、一般管理では136.8万円、サブリース契約では107万円と、29.8万円の差が生じます。
この差は、空室が多い物件であればサブリース契約のメリットがあるという前提に立っていますが、東京都内の物件ではほぼ空室が発生しないことが通例です。つまり、オーナーにとってはメリットがないのです。入居者が長期間入居してくれたり、修繕のスピードが早く、空室率がさがれば、なおのことです。
もし空室が発生したとしても、年間で2.5か月（76日）以上の空室がない限り、損失は出ません。このことから、都内ワンルームマンションにおいては、サブリース契約が不要であることが明確になります。都内で毎年2.5ヶ月空室になるワンルームマンションはほぼないですし、そういう物件は買わなくて良いですね。
一般管理とサブリース契約を比較してみると、サブリース契約を結んでしまうとかなりの損をすることがわかりました。
そのため、キャッシュフローを最大化したい方にはサブリース契約は避けるべきです。
サブリース契約を解除しようとする場合、半年以上前の通知が必要であるか、法外な解除料金が発生する場合があります（一部の業者では2年分の手数料を解約金として要求することもあります）。
都内のワンルームマンションにおいては、サブリース契約を結ばないことが賢明です。
サブリース契約はオーナーにとって不利なことばかり
サブリース契約はほとんどの場合、下記の条件が契約書に入っています。不動産会社がリスクを取らずに利益を出せるようになっている契約のため、ほとんどの場合入っていると思って差し支えないでしょう。
- 保証賃料が変動する旨（大体下がります）
- 契約更新について（一般的には2年更新）
- 管理会社の都合でいつでも解約できるという旨
- オーナー側から解約する場合は違約金を取るという旨
- 転貸先の情報（入居者情報、賃料）に関しては開示義務なしという旨
一つずつ見ていきましょう。
保証賃料が下がる
物件の老朽化や競合物件の状況によっては入居者がつきづらくなる可能性があるため、家賃を下げて入居をつける裁量を不動産会社に持たせるための項目です。これにより不動産会社は空室でありながら家賃保証をする逆ざや状態を避けることできます。
また、家賃が下がっても保証賃料も同時に下がるので、不動産会社は家賃を下げることへの抵抗は少ないです。
契約更新について（一般的には2年更新）
サブリース契約は永続的に続くものではなく、2年ごとに更新されます。そのタイミングで 不動産会社側から賃料の減額や解約の旨が通知される可能性が高いです。
管理会社の都合でいつでも解約できるという旨
また、入居者が2年を待たずに退去した場合、不動産会社が空室期間の逆ざやを補填する必要が出てきます。すぐに入居が決まれば良いですが、なかなか入居が決まらない場合、不動産会社が赤字を止めるためにいつでも解約できるようにしておくための項目です。
オーナー側から解約する場合は違約金を取るという旨
入居がついている状態では不動産会社は毎月賃料の10~20%の売上が上がります。そのため、オーナーからの一方的な解約は、不動産会社の利益を毀損することにつながるため、違約金が設定されていることが通例です。
転貸先の情報（入居者情報、賃料）に関しては開示義務なしという旨
サブリース契約では、オーナーは不動産会社に物件を貸していることになっていて、不動産会社が誰に貸しているかの開示義務は不動産会社にはありません。
不動産会社からすれば空室期間をできるだけ減らした方が良いので、審査のハードルを下げたくなるもの。ただそれによってオーナーとのトラブルを避けるため、基本的には開示義務を負っていません。
以上のように、サブリース契約は、常に不動産会社が如何に損せず利益を取れるか、ということを追求した内容になっていることが多いです。本当に投資家のことを思うなら不動産会社はサブリース契約を勧めることはありませんしね。
サブリースを使った悪質な事例
サブリース契約に関連する2つの事例を通じて、契約内容が悪用された結果生じたトラブルについて説明していきます。
以下はそれぞれの事例の概要です：
事例1: 転貸先の情報が開示されず、部屋が風俗店に使われる
- 相談者の所有するマンションが警察からトラブルを報告され、実際には風俗店との契約が行われていたことが発覚。
- サブリース契約上、転貸先の情報の開示義務がないため、オーナーは知らないうちに部屋が風俗店に利用されていた。
解約を申し出るも、契約書にある法外な違約金（月額手数料の2年分）を支払わざるを得なくなり、被害を被ることになった。
事例2: 管理会社の都合で解約し、家賃が大幅に下がる
- 相談者はサブリース付きの物件を購入し、契約上いつでも解約可能だったため、管理会社の解約申し出を受け入れた。
- 解約後、サブリース会社と入居者が結んでいる賃貸契約から、入居者の支払う家賃がサブリース業者の保証金額よりも大幅に少ないことを知る
- サブリース会社が、物件価格を不当に引き上げるため、本来よりも高い賃料を保証していたことが判明
- 結果的に利回りが急激に低下。不当に乗せられた物件価格は1,000万円以上。
本事例では毎月5,000円の手出しから、4万円の手出しに変わったといいます。
これらの事例は、サブリース契約の内容自体が問題ではなく、その内容を悪用することでトラブルが生じたことを示しています。しかし、法的には契約内容が守られているため、訴訟などでの対処は難しいとされています。
サブリース契約のトラブルを避けるための対策として、契約を結ばないことが重要です。なぜなら一度契約すると解約できないからですね。また、業者の提案する物件がサブリースを必要とするような場合、そもそもそんな物件に投資する必要はないですよね。
サブリースが初めから必要な物件＝空室が多い物件ということ。そんな物件を買ってはいけない
不動産投資をする際、空室が長く続く物件を選ぶのはおかしいですよね。通常、不動産投資をするときは空室率が低い物件を選ぶのが普通です。なぜなら、空室が続くと収益が得られなくなるからです。
では、サブリース契約の場合は空室率なんて度外視で物件を購入すれば良いのでしょうか。
そんなことはないですよね。空室が続けば不動産会社は赤字ですから、家賃を下げてでも入居者をつけようとしますし、最悪入居者がつかなければ、不動産会社側から解約を申し出られる可能性もあります。
結局、サブリースの解約リスクがあるのであれば、サブリースの手数料が無駄になるわけですし、やはりサブリースなしで、入居率の高い物件を選ぶことが重要になってきます。
結論はサブリース契約はやはり不要、ということです。世の中に美味しい話はありません。
サブリースなのに家賃が振り込まれないトラブルが続発
2023年だけでも、サブリースなのに賃料振込が止まった事例が数社あり、影響範囲は1,000物件以上と予想されます。
サブリース契約なのに家賃が振り込まれない要因は、不動産会社のトラブルです。
多くの不動産会社が物件販売後に賃貸管理まで請け負っています。本来、入居者から預かった家賃はオーナーのお金です。にもかかわらず、トラブルが起きると、オーナーへの入金を止めてしまうケースが相次ぎました。
田中の経験上、この問題が起きる大きな要因は二重サブリースです。
二重サブリースとは
二重サブリース(田中が勝手に呼んでます)とは、サブリース契約が付いている物件に、販売会社がサブリース契約をつけて販売することです。
この場合、オーナー > サブリース会社A > サブリース会社B > 入居者
といった商流になります。
最近、家賃未納になったとある不動産会社は、サブリース会社Aとサブリース会社Bのトラブルにより、BからAへの家賃の振り込みが停止。結果的にオーナーは家賃が振り込まれなくなった、という問題がありました。
つまり、二重サブリースだと、商流に入る会社多くなり、トラブルに巻き込まれる可能性が高くなるわけです。
ちなみに、サブリース契約では物件を誰に貸しているのかを開示されないため、二重サブリース契約になっているかの判断はできません。
したがって、トラブルを回避するにはサブリース物件に手を出さないしかないのです。
賃料が下がらない特約は無効、上がらない特約は有効
サブリース契約は概ね2年ごとに賃料の改定がされる旨が契約書に記載されています。
この改定のタイミングで、ほとんどのケースで家賃が下がっていきます。
たとえ、契約書に賃料が下がらないという旨の特約がついていたとしても、その特約は最高裁判所で無効と判断されています。つまり、契約時には賃料が下がりません、契約書にも記載があります、と言われても実際はその条文は意味をなさないのです。
しかし逆に、賃料を増額しない旨の特約は、有効とされています。
このことから、サブリース契約がいかに賃借人であるサブリース業者を強く守っているかが、見てとれるでしょう。
2025年はサブリース物件の家賃が急落？
2025年は、相続税制改正から10年の年になります。2015年の相続税制改正により、2015年以降は相続税対策で不動産を購入する人が急増し、物件の供給量も飛躍的に伸びました。
物件の供給量が増えればその分サブリース契約をしている物件の数も増加します。
サブリース契約は10年更新となっていることが多く、2025年以降は急増した物件に対するサブリース契約の更新が始まります。
更新のタイミングではサブリース業者は賃料減額に動き出す傾向にあるため、2025年はサブリース契約している物件の家賃が急落する可能性があります。
ちなみにサブリース契約は物件に対する契約なので、例えここ最近不動産投資を始めた人でも、2015年ごろに建設されたサブリース物件を保有している場合は要注意です。
まとめ
まとめると、サブリースはオーナーにメリットがあるように見えますが、実際には業者が一人勝ちする契約と言えます。リスクを取るのは投資家ですから、サブリース業者ばかり儲かるのはおかしいですよね。
また、前述しましたが、サブリース契約をする人は「空室の可能性があるから」契約を結んでいます。つまり、そのようなリスクのある物件はどんなサービスや保証がついていようと、購入すべきではありません。
もし今サブリース契約を前提とした不動産投資を営業されているなら、相談ください。何かしら有益なアドバイスができると思います。
また、田中の投資実績についてはこちらのページで紹介しているので、ぜひご覧ください。