「センストラスト」と検索すると、予測変換に「やばい」というキーワードが出てきて不安になった方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、センストラストという会社自体に「やばい（悪徳である、詐欺である）」といった具体的な一次情報やネガティブな事実はありません。
不動産業界では、ほとんどの企業名に「やばい」という検索が紐づきます。これは、読者の皆様が「儲かる話が広告で来るわけがない」「騙されないように、何か問題のある情報がないか確認しておこう」という正しい自己防衛から検索している結果に過ぎません。
一方で、会社自体は全うでも、センストラストが扱うような「一棟投資」という手法自体は、間違った方法で実行すると本当に「やばい」状況（キャッシュフローの破綻など）になりかねないのも事実です。
この記事では、センストラストの物件を検討する上で「本当に注意すべきポイント」をプロ目線でフラットに解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
センス・トラストのリアルな評判・クチコミとプロの見解
ネット上にある同社への口コミに対し、現役投資家としての見解を加えます。
良い評判・口コミ：「対応が早く、物件のクオリティが高い」
「担当者のレスポンスが非常に早く、提案内容も洗練されていた」
「リノベーションのセンスが良く、すぐに入居者が決まった」
【不動産投資家の解説】 上場企業にまで急成長した背景には、間違いなく優秀な営業マンと高い商品力があります。「良い物件を、良い状態で買える」という点では、非常に信頼できるパートナーになり得ます。
気になる評判・口コミ：「価格が少し割高に感じる」
「物件は魅力的だが、周辺の利回りと比較すると少し価格が高い気がして見送った」
【不動産投資家の解説】 これは買取再販というビジネスモデル上、避けられない事実です。富裕層の方は融資（ローン）が引きやすいため、業者は「満額ローンが通るギリギリの高い価格設定」で提案してくる傾向があります。「融資が通る＝適正価格」ではありません。銀行の評価と、投資家としての適正利回りは別物として考えましょう。
急成長企業・センス・トラスト（SENSE TRUST）とは？
センス・トラスト株式会社は、京阪神や首都圏を中心に「不動産の買取再販事業」を主軸に展開している企業です。
2019年の設立からわずか数年で驚異的な売上成長を記録し、TOKYO PRO Marketへの上場も果たしています。業界内でも「圧倒的な買い取りスピード」と「不動産の価値を最大化する企画力（リノベーション・開発）」に定評がある、まさに今最も勢いのある不動産ベンチャーの一つです。
※同社の会社概要や免許番号等については、記事後半の表にまとめています。
| 会社名 | センス・トラスト株式会社（SENSE TRUST Co.,Ltd.） |
|---|---|
| 設立 | 2019年3月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 今中 康仁 |
| 本社所在地 | 〒530-0047 大阪府大阪市北区西天満四丁目3番7号 THE SENSE BLDG. ※他、東京（恵比寿）、京都、神戸に支社あり |
| 事業内容 | ・不動産買取再生事業（一棟ビル、アパート、区分、戸建て等） ・不動産開発・ディベロップメント事業 ・不動産売買仲介事業 ・リフォーム事業 |
| 上場市場 | TOKYO PRO Market 上場 |
| 主な免許・登録 | ・宅地建物取引業免許：国土交通大臣(1)第9857号 |
| 公式URL | https://sense-trust.co.jp/ |
センストラストの「権利調整」に関する特徴と注意点
センストラストは、一般的な不動産会社が敬遠するような「権利関係が複雑な物件」を買い取り、適正化して価値を高める（バリューアップする）ことを得意としています。
複雑な権利関係の整理:
借地権が絡む物件、底地、共有持分のトラブル、立ち退き交渉が必要な古いアパートなど、そのままでは売買が難しい「訳あり物件」の権利関係を法的にクリアにします。価値の最大化（バリューアップ）:
権利問題で市場価格が下がっている物件を安く仕入れ、問題を解決した上でリノベーションなどを施し、優良な収益物件へと生まれ変わらせます。
注意：権利調整が得意な会社＝「相場より安く買える」わけではない
ここで投資家が陥りがちな罠があります。それは「センストラストは権利調整で物件を安く仕入れているのだから、私たちも相場より割安で買えるのではないか？」という思い込みです。
確かに仕入れコストは抑えられているかもしれません。しかし、権利をクリアにして価値を高めた（バリューアップした）分の利益は、当然企業の利益として販売価格に上乗せされます。 そのため、最終的に売りに出される物件が「相場より安い」とは限りません。
企業の仕入れストーリーや「権利調整の凄さ」に目を奪われてはいけません。
投資家として最も大事なのは、「最終的に提案された物件の条件（立地、価格、築年数、実質利回り）が、自分の投資戦略として成立するかどうか」というシビアな数字の判断です。
プロ目線で斬る！センス・トラストの「買取再販物件」3つの特徴と裏側
センス・トラストが最も得意とする「買取再販（中古物件を買い取り、リノベーションして再販する事業）」について、一棟投資を検討する富裕層サラリーマンが知っておくべき「プロのホンネ」を解説します。
圧倒的なデザインと企画力で物件を再生
同社の最大の強みは、古くなった一棟アパートやビル、戸建てなどを買い取り、現代のニーズに合わせたハイクオリティなリノベーションを施してバリューアップ（価値向上）させる力です。
【不動産投資家のホンネ】 築古一棟投資では、旧耐震の物件は避けるべきなのは当然として、新耐震だからと言って安心とも言い切れません。バブル期や建築ラッシュ時に建てられた物件の中には、配管、断熱材、防水工事などが杜撰な手抜き工事である事例が多いためです。
中には水道管がコンクリートの中に入っていて交換するには多額の費用がかかるケースも。センス・トラストの扱う物件がそうだとは言いませんが、見た目だけで判断するのはNGです。
「仕上がった物件」を買うことの利回り低下リスク
ボロボロの物件を自社で買い取り、リスクを負って再生させているからこそ、同社は急成長しています。
【不動産投資家のホンネ】 ここが投資家として最もシビアに見るべきポイントです。あなたは「センス・トラストが安く仕入れ、多額の工事費をかけ、さらに自社の利益（粗利）をしっかり乗せた後の【完成品】」を定価で買うことになります。 当然、物件価格は周辺の相場よりも「プレミアム価格」になりがちです。表面利回りが良く見えても、物件価格が高止まりしているため、長期的なキャッシュフローが本当に回るのか、厳密なストレステスト（空室や家賃下落の想定）が必要です。
関西エリアを中心に一棟収益物件のリノベーションを実施
センス・トラストは京阪神エリアを中心としたエリアでの実績が豊富です。一方気になるのは、公式サイトに掲載されている一棟収益物件の実績を見ると、駅距離が徒歩15分〜20分の物件がいくつかある点です。
【不動産投資家のホンネ】 駅距離が遠い物件は、将来的に賃貸需要が下がっていくことが予想されます。特に同社が扱う一棟物件は、価格が大きく、売却に時間がかかるケースがほとんど。売却先として想定されるのは一定の資金力がある不動産投資のプロになるので、価格交渉が入ることも想定しなければいけません。
【要注意】富裕層が陥る「節税目的」の一棟投資の罠（デッドクロス）
センス・トラストに限らず、一棟アパートやビルを扱う不動産会社は、高年収のサラリーマンに対して「あなたの年収なら、この物件を買えば大きな節税になりますよ」という強力な営業トークを使ってきます。
特に、センス・トラストが得意とする「築古物件をリノベーションした買取再販物件」は、建物の法定耐用年数が短くなっているため、最初の数年間は「減価償却費」を大きく計上でき、劇的な節税効果を生み出すのは事実です。
しかし、元不動産屋として断言します。「節税目的」をメインの理由にして数千万円、数億円のローンを組むと、数年後に地獄を見ます。
節税の正体と「デッドクロス」の恐怖
不動産投資における節税とは、決して税金が免除されているわけではなく、単に「税金の支払いを将来に先送りしているだけ」に過ぎません。
数年経って「減価償却費」の計上が終わると、帳簿上の経費がガクッと減ります。するとどうなるか？
帳簿上の「利益」が急激に跳ね上がり、所得税・住民税がドカンと跳ね上がる（税金の先送りの終了）。
しかし、ローンの「元本返済」は経費にならないため、手元から現金だけがどんどん減っていく。
結果として、「帳簿上は黒字で税金も高いのに、手元の現金（キャッシュフロー）は毎月マイナス（持ち出し）」という最悪の事態に陥ります。
これを不動産投資の専門用語で「デッドクロス（黒字倒産状態）」と呼びます。
見た目が綺麗にリノベーションされた一棟物件であっても、投資としての「純粋な家賃収入（利回り）」が低ければ、節税効果が切れた瞬間にローンの返済が行き詰まります。
【参考記事】節税の罠についてもっと詳しく知りたい方はこちら
「節税」はあくまでおまけ（副産物）です。不動産投資の本質は「家賃収入と売却益」であり、節税効果がなくなった後でもしっかりキャッシュフローが回る（儲かる）物件でなければ、絶対に買ってはいけません。
【富裕層向け】一棟物件の契約前に確認すべき3つのチェックリスト
現在、センス・トラストから一棟アパートやビルの提案を受けている方は、契約前に以下の3点を確認してください。
実質利回り（NOI）で計算し直しているか？ 表面利回りではなく、将来の修繕積立金、固定資産税、管理費、空室率（最低でも5〜10%引き直し）を引いた上で、手残りのキャッシュフローがプラスになるか確認してください。一棟物件は表面利回りで回ることは、実際は稀ですからね。特にセンス・トラストの扱う物件で駅から遠い物件の場合は尚更でしょう。
「節税効果」だけで買おうとしていないか？ 高年収サラリーマンが最も陥りやすい罠です。「減価償却でこれだけ税金が戻りますよ」という営業トークは事実ですが、節税効果は数年で切れます。節税が切れた後の「デッドクロス（黒字倒産状態）」の対策はシミュレーションに組み込まれていますか？
賃貸管理はどこに任せるのか？ センス・トラストは物件の開発・販売がメインであり、賃貸管理業務は行っていません。購入後の客付けやトラブル対応を任せる優秀な管理会社（PM会社）のツテはありますか？
- 売却の想定はできていますか？ 不動産は売却して初めて確定する投資です。一生持ち続けるものではなく、売却ありきで考えましょう。センス・トラストの扱う一棟物件は価格が高いため、出口が描きづらい投資の部類です。購入した価格が相場より高ければ損失が出るリスクがありますし、稼働率が低くても同様です。目の前の節税や机上のキャッシュフローではなく、出口を明確にイメージして始めると良いでしょう。
中古物件特有のリスクには注意が必要
センス・トラスト株式会社は、京阪神や首都圏の物件を中心に、買取再販や不動産売買仲介、リフォームなどを行なっている不動産会社です。
買取再販をメイン事業としているため、物件の「築年数」に注意が必要になります。
リノベーションは設備を入れ替えて新築同様の機能を持ちながら、購入価格を抑えられる点が魅力的です。とはいえ、当然のことながら新築物件ではないため、築年数はよく確認しなければなりません。
なぜなら、不動産のローンが組めるのは、耐用年数ぐらいまでが相場であるため。一見安く見えても、月額の返済金額が高くなることもありますから、可能であれば物件選定段階で金融機関にも相談しておきたいですね。
「中古物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
センス・トラスト株式会社のまとめ
引用：センス・トラスト株式会社
センス・トラストは、不動産の価値を再生させるプロフェッショナルであり、企業としては非常に優良です。 しかし、本業が忙しいエリートサラリーマンや医師、経営者の方ほど、「上場企業だから」「担当者が優秀だから」「物件がオシャレだから」と、肝心の数字（利回り・適正価格）の確認を怠りがちです。
センス・トラスト株式会社で物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
センス・トラスト株式会社の物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！