本記事では中古区分マンションの現金買いで資産を築いた芦沢氏について見ていたいと思います。現金で49戸もの中古区分を買い増した人物で、建美屋のコラムや書籍の出版など、情報発信に非常に熱心な方です。
一方、芦沢氏は現在64~65歳という年齢ですので、同氏の不動産投資をしていた時代背景と、直近の時代背景は大きく異なることに注意しないといけません。
本記事では、芦沢晃氏の不動産投資スタイルを紹介し、彼の手法が現代の投資家にどのように役立つかを考察します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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芦沢晃氏のプロフィール
芦沢晃氏は、実直な不動産投資家として知られており、とにかく中古マンションの現金買いにこだわって物件を買い進めてきた人物です。
特徴的なのは、その徹底した「現金主義」と「節約精神」。ローンに頼らず現金で物件を購入し、生活費を可能な限り抑えて余剰資金を投資に回すというスタイルを貫いています。
同氏の保有する物件総額は、約1億6千万円となっており、これを全て現金買いですから驚かされます。ただ、実はその金額の多くは給与所得ではなく金融所得。それもバブル期の社内貯蓄制度を利用したものであると推察されるため、これから不動産投資を始めたい人にはなかなか真似ができないですね。
芦沢氏が不動産投資を始めたきっかけ
芦沢氏が不動産投資を始めた背景には、親の介護という重要な要因がありました。親の将来を考える中で、安定した収入源の必要性を痛感し、将来の生活を支える手段として不動産投資に注目したのです。特に不動産は、賃料収入という安定的なキャッシュフローを提供してくれるため、介護など予期せぬライフイベントに備える資産運用として適していると考えました。
芦沢氏の出版書籍一覧
芦沢氏は中古1Rマンションの現金買い手法の経験を綴った書籍を多く出版しています。
タイトルを見る限り2014年に出版した書籍を定期的に改訂版を出しているようですね。
書籍タイトル一覧
(最新版)中古1Rマンション堅実投資法~19年間の経験と区分所有43室のデータによる
引用；amazon (最新版)中古1Rマンション堅実投資法~19年間の経験と区分所有43室のデータによる
東京オリンピック直前版 “中古ワンルームマンション”投資の秘訣!
引用：amazon 東京オリンピック直前版 “中古ワンルームマンション”投資の秘訣!
少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術
引用：amazon 少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術
<最新版>少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術
<最新版>少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術
令和最新版 少額現金ではじめる！「中古１Ｒマンション」堅実投資術
引用：amaozn 令和最新版 少額現金ではじめる！「中古１Ｒマンション」堅実投資術
芦沢氏の不動産投資スタイル
芦沢氏の不動産投資には、いくつかの一貫した特徴があります。その中でも特に顕著なのは、以下の2点です。
中古区分マンションを現金で購入
物件購入の際、芦沢氏はあえて融資を利用せずに現金で支払う方針を取っています。ローンを使わないことで利息の支払いが発生せず、金利負担を回避し、安定したキャッシュフローを確保できるのです。また、経済的なリスクを減らすことで、将来的な返済義務にとらわれずに資産運用ができるというメリットもあります。
徹底した生活費の節約
もう一つの特徴は、徹底的に生活費を抑え、余剰資金をできるだけ投資に回すことです。無駄な支出を削り、投資に回す資金を少しでも増やすことで、投資効率を最大化し、資産形成を加速しています。倹約が苦にならない人にとって、この方法は非常に参考になるでしょう。
芦沢氏の投資スタイルが参考になる人
芦沢氏のスタイルは、特に以下の条件に合致する人に適しています。
生活費を年間120万円程度に抑えられる人
芦沢氏は、同氏の執筆するコラム内で、投資資金を確保するために生活費を月額10万円にする、といった提案をされています。実家暮らし続けると言う前提でのシミュレーションであったこともあり、実践できる方は少ない印象です。
そもそも物価高で社会保険料も芦沢氏の時代と比較して上がっているので、実質の可処分所得は下がっています。そんな中、月額10万円で社会人が生活することはかなり厳しいと言わざるを得ません。
高収入で十分な資金がある人
年収が高く、数千万円単位の自己資金をすでに持っている人は、ローンに頼らず自己資金で物件を購入するという芦沢氏のアプローチが適しています。高収入である場合は、返済リスクを回避しながらも、堅実にキャッシュフローを得ることが可能です。
とはいえ、年収が高いなら融資でレバレッジ効かせた方がいいですけどね。
芦沢氏の投資スタイルが参考にならない人
芦沢氏のスタイルは、すべての投資家にとって理想的かというと、そうでもありません。以下のような人にとっては、別の投資手法を検討した方が良いでしょう。
生活費を抑えられない人
一人暮らしや同棲などで住居費がかさむ場合、生活費を大幅に削減することが難しく、芦沢氏のように余剰資金を確保するのが難しくなります。そのため、ローンを利用したほうが資産形成に適しているケースが多いでしょう。
年収が低い人
年収が300万円以下の場合、現金で物件を購入するのは現実的ではなく、融資を利用するほうがリスク管理や資産形成の観点から適しています。
芦沢氏は時代に恵まれていた
芦沢氏の不動産投資購入の原資は、サラリーマン時代の社内貯蓄制度で築いた6,000万円の資金や、そのほか金融商品等の利益が充当されているとのこと。
時代背景が違う現代では、社内貯蓄制度のような金融商品はありません。また物件価格も今よりも安かったため、買い進め安かったでしょう。
現金買いの物件が複数個あれば、その資金を元手に新規で現金買いも可能になってきます。
そう考えると、芦沢氏のような投資スタイルを今から始めるのはかなり現実離れしているように思います。芦沢氏本人の行動力はもちろん参考にすべき点はありますが、彼が時代に恵まれていたこともまた事実です。
芦沢氏が不動産投資を始めた時代と現代の違い
芦沢氏が不動産投資を始めた時期は、好景気と高金利という現在とは異なる経済状況でした。バブル期の好況によって、社内貯蓄制度や有利な金融商品が揃っており、資産形成がしやすい環境だったのです。また、当時は物件価格が安く、現金での物件購入も一般的でした。
一方、現在は長期の低金利が続いており、現金買いにこだわるよりも、融資を活用してキャッシュフローを確保するほうが確実に合理的な戦略です。
芦沢氏の評判口コミは？
芦沢氏は多くの書籍を出版しております。そちらのレビューを参考に、芦沢氏の評判や口コミを確認していきましょう。
肯定的なレビュー
芦沢氏の現金購入や節約を重視した堅実な不動産投資法については、参考になるという評価が多く、生活費を切り詰めて資産を積み上げるスタイルに共感する声が見られます。増えていく貯金残高を眺めるのが好きな人には向いているかもしれませんね。
否定的なレビュー
一方で、芦沢氏の方法が現代には適用しにくいとの意見もあります。特に、バブル期の恩恵を受けた背景や、現金で購入できるほどの余裕資金が前提となっている点について、「一般のサラリーマンには再現性が難しい」との声が見られます。
田中の感想
実際、芦沢氏自身が執筆したコラム内で、芦沢氏の投資手法を若者に適応してシミュレーションしたものがありました。内容はかなりキツキツの節約生活でして、せっかくの若く体力がある時間をひたすら我慢するという内容でした。
個人的には投資というのは生活を豊かにする手段なので、支出を切り詰めすぎる投資スタイルは本末転倒な印象を持ちました。
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。 一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。 投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。 不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。 ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。不動産投資でよくある質問と注意点
Q.芦沢昇氏は信頼できますか？
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
まとめ
芦沢晃氏は、徹底した現金買いと節約による不動産投資で大きな成果を上げましたが、当時と現在では経済環境が大きく異なります。現代においては、低金利の活用や融資を通じた不動産投資のほうが効果的な場合が多いでしょう。芦沢氏の手法は、参考になる点も多いものの、現役世代が現在の環境に適した投資アプローチを取ることが重要です。
もし不動産投資のスタイルでお悩みの方は、LINEいただければ相談に乗りますよ。
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！