「不動産投資を始めたいけど、空室リスクが心配」
「住み慣れた街の物件を購入したいけど、なかなか良い物件に出会えない」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資における大きなリスクの1つ、「空室」。ローンを組んで不動産を購入しても、入居者がいなければ家賃収入は得られず、ローン返済だけキャッシュフローがマイナスになります。
株式会社ベネリードは、都心部を中心に、日本全国の中古物件を取り扱っている不動産会社です。入居者が賃貸契約を結んだ状態のまま不動産の所有権を変える「オーナーチェンジ物件」を多く取り扱っており、入居募集等の手間なく不動産投資を始められる点を強みとしています。
この記事では、株式会社ベネリードがどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
株式会社ベネリードとは？
引用：株式会社ベネリード
株式会社ベネリードは、不動産売買・仲介・賃貸管理を軸に、業務経営コンサルタントを行なっている不動産会社です。
自社を、「人の繋がりを大切にし、利益（Benefit）を導く（Lead）、不動産のプロフェッショナル」とうたっています。
そんな同社の概要や事業内容を見ていきましょう。
会社概要
株式会社ベネリードは、東京都新宿区に拠点を置く不動産会社です。
2016年の設立以降、一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）をメインに、投資用アパートや区分マンションの販売や管理を行なっています。
一都三県以外にも、岩手県や福島県等の東北エリアや、岡山県や広島県等の中国エリアなど、広範囲にわたって物件を取り扱っているようです。
そんな「株式会社ベネリード」の会社概要は、以下のとおり。
| 会社名 | 株式会社ベネリード |
| 創業 | 2015年7月 |
| 設立 | 2016年4月 |
| 代表者 | 代表取締役 栗原 貞二 |
| 所在地 | 東京都新宿区新宿1-34-15 新宿エステートビル5F |
| info@benelead.com | |
| TEL・FAX | 代表番号：03-6384-1425 FAX：03-6384-1426 賃貸管理：03-6384-1540 FAX：03-6384-1541 |
| 事業内容 | 不動産の売買、仲介、賃貸、管理及び鑑定に関する業務経営コンサルタント業 |
| 登録番号 | 東京都知事（2）第99858号 公益社団法人 全日本不動産協会 公益社団法人 不動産保証協会 |
| 資本金 | 800万円 |
| 従業員数 | 20名（2021年8月1日時点） |
| 取引金融機関 | 三井住友銀行・みずほ銀行・きらぼし銀行・城南信用金庫 日本政策金融公庫・（株）アプラス 三井住友トラストローン＆ファイナンス |
株式会社ベネリードの事業内容
株式会社ベネリードは、不動産売買・仲介・賃貸管理に加え、業務経営コンサルタントも手がけているようです。
コンサルティング営業部のスタッフ紹介ページには、顧客一人ひとりに合わせた最適な提案ができるよう心がけております、などの文言も見られますが、コンサルティング業務の具体的な内容については確認することができませんでした。
株式会社ベネリードのサービスや物件の特徴
引用：株式会社ベネリード
株式会社ベネリードのサービスや物件の特徴は、以下の4つです。
- 中古物件をメインに取り扱い
- オーナーチェンジ物件を多数取り扱い
- 詳細な検索が可能な「売買検索サーチ」
- 物件販売から賃貸管理までトータルサポート
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1、中古物件をメインに取り扱い
株式会社ベネリードは、公式ホームページ上では「一都三県を主にした収益用不動産の売買」と記載していますが、物件情報によると一都三県以外に福島県や栃木県、群馬県、新潟県、富山県、宮崎県など、全国の物件を広く扱っていることが伺えます。
中古一棟マンションや中古一棟アパート、土地、戸建、事務所など、取り扱っている不動産の種類はさまざま。価格帯も200万〜1億円超とかなり幅広いです。
中古物件が一概に悪いということはないですが、数百万円の物件を提案された際に、「この金額なら買えるから」などの理由だけで判断するのはおすすめしません。
営業の話だけで判断せず、自分でもしっかりリサーチしましょう。
2、オーナーチェンジ物件を多数取り扱い
株式会社ベネリードは、ワンルームマンションや一棟アパート、一棟マンションなど幅広いオーナーチェンジ物件を取り扱っているようです。
「オーナーチェンジ物件」とは、簡単に言うとすでに入居者がいる状態の物件のこと。入居者はそのままに「オーナー（所有者）」を「チェンジ（変更）」する取引であり、買主の目線では以下のメリットがあります。
- 入居者募集の必要がない
- 家賃収入をすぐに受け取れる
- 過去の運営状況や入居者に関して事前に知ることができる
- ローンの融資審査に通りやすい
- 相場より安い価格で物件を購入できる可能性がある
しかし、のちほど詳しく説明しますが、内見が難しかったり、賃貸契約の内容を変更しづらかったり等、オーナーチェンジ物件特有のデメリットもあるため、注意が必要です。
「安く購入できて、すぐに家賃収入も得られる」と安易に考えず、慎重に判断するようにしましょう。
3、詳細な検索が可能な「売買検索サーチ」
株式会社ベネリードは、公式ホームページ上にて、簡単に物件の詳細情報の検索が可能な「売買検索サーチ」を提供しています。
売買検索サーチでは、物件種別（売買）、エリア（市区：1都22県）、築年数、価格、駅歩分、間取り、面積、条件・設備の条件を選択することで、条件に合った物件の検索が可能です。
物件によっては、表面利回りだけでなく現行利回りも公開しており、収支シミュレーションを考える際の材料にできるかもしれません。
ただし、なかには駅から徒歩30分以上や過疎化が進んでいるエリアの物件もあるため、価格や利回り、設備だけでなく、周辺施設や利便性、住民層なども考慮して上で判断する必要があります。
4、物件販売から賃貸管理までトータルサポート
株式会社ベネリードでは、物件の販売から賃貸管理までトータルサポートできる体制を敷いているとのこと。
特に関東エリア（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）の賃貸客付や賃貸管理を得意としている点をアピールしており、常にオーナーの立場に立ち、あらゆる状況を踏まえた上で提案する、とうたっています。
ただし、公式ホームページ上には、賃貸管理に関する詳細な情報は記載されていません。どれくらいの費用でどういった管理を行なっているのかは全くわからないため注意しましょう。
特に、「サブリース」を勧められた場合には、要注意。のちほど改めて説明しますが、サブリースは消費者庁から注意喚起が行われている契約方法です。
「空室でも家賃が保証されて安心」などと安易に契約しないようにしましょう。
オーナーチェンジ物件には注意が必要
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、入居者募集の手間がなかったり、すぐに家賃収入を得られたり、相場よりも安い価格で物件を購入できたりするメリットがあります。
しかしその一方で、賃貸契約の内容を変更しづらかったり、内見ができなかったり、家賃下落リスクが高かったりするデメリットも。
特に、長年入居している入居者がいる場合、室内に瑕疵（キズや欠陥）があるケースも多く、退去時の原状回復費用が高額になるおそれも考えられます。また、長期間の入居者が退去した場合、相場と家賃が釣り合っていないことも多く、退去後に家賃が大幅に下がってしまうケースも少なくありません。
もう一点注意すべきポイントとして、「入居偽装」が挙げられます。
「入居偽装」とは、実際には空室の部屋に対し、オーナーと不動産会社が入居者がいるように見せかけて稼働率を上げる行為のこと。いわゆるサクラです。
株式会社ベネリードがそうというわけではありませんが、入居偽装を使って満室経営をうたう悪質な会社もいるため、注意しましょう。
特に、直近で入居したばかりのケースや、周辺より家賃が割高に設定されているケースでは、賃貸借契約書を取り寄せて入居偽装が行われていないか確認するようにしてください。オーナーと同性の入居者（親戚など）がいないか等の確認を忘れずに！
また、物件見学の際には、周辺環境や、屋根や壁の破損・ひび割れ等の有無に加え、電気やガスメーターが動いているか確認するのもポイントですよ。
「オーナーチェンジ物件について詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社ベネリードは、物件購入後の賃貸管理までワンストップでサポートしているそうですが、管理会社を探しているときに「家賃保証」や「サブリース」を提案された際には注意が必要です。
と言うのも、一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われているため。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社ベネリードの評判や口コミはどう？
株式会社ベネリードに関する良い評判・口コミ
株式会社ベネリードに関する良い口コミには、以下のものがありました。
- とても親身にお話を聞いてくださり、疑問点・懸念点を自分が納得のいくまで丁寧に説明してくださりました！
定休日や営業時間外でも担当の方がわざわざ時間を作って対応してくださり、平日忙しい私にはとても助かりました！
- すごくいい物件に出会えました！！
対応も丁寧でしっかりと教育されてるなと感心いたしました。
また別の機会でもお願いしたいと思います^ ^
- スタッフの方々の親切な対応でとても良い物件と出会うことが出来ました。
仕事熱心な従業員の方々なので、満足度の高い会社でした。
（Google口コミ）
株式会社ベネリードの良い口コミには、わからないことや疑問点・懸念点に対し、納得いくまで丁寧に対応してもらえたことを評価する声が見受けられました。
ただし、「電話がしつこい」「横柄な態度を取られた」といった口コミもいくつかあったため、営業マン次第なところがあるのかもしれません。
営業マンの言うことを鵜呑みにしないのは当然として、ネット上の口コミなども偏った印象を与えがちです。必要以上に参考にしないように注意しましょう。
株式会社ベネリードのまとめ
引用：株式会社ベネリード
株式会社ベネリードは、一都三県をメインに、全国規模の中古物件を多く取り扱っている不動産会社です。
中でも、入居者が賃貸契約を結んだ状態のまま不動産の所有権を変えられる「オーナーチェンジ物件」を多数取り扱っており、手間なく不動産投資を始められる点を強みとしています。
物件販売から賃貸管理までトータルサポートできる体制も敷いているとのことですが、賃貸管理業務の詳細は一切確認できませんでした。
株式会社ベネリードで物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社ベネリードの物件を検討・所有している方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅が欲しいんだけどワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！