引用：株式会社バディ
近年、不動産投資に関する情報はYouTubeやSNSを中心に急増しています。その中で、福岡県の不動産会社「株式会社バディ」は、ボロ戸建投資を強く推奨する一方、マンション投資については「破綻者が急増している」とする主張の動画を発信しており、不動産投資家の中でも不安になっている方もいるのではないでしょうか。
投資家にとって注意喚起は重要です。しかし、その主張が事実に基づいたものなのか、それとも特定の投資手法へ誘導するためのものなのかは、冷静に見極める必要があります。
本記事では、サラリーマンの資産形成において、ボロ戸建投資よりも都心部の区分マンション投資の方が優れている理由についてまとめます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社バディの会社概要と立ち位置
引用：株式会社バディ
株式会社バディは、福岡県を拠点に活動する不動産会社で、主にボロ戸建投資を推奨している点が特徴的です。YouTubeなどでの情報発信も積極的で、動画内では「50戸以上のボロ戸建を再生・運営してきた実績」を強調しています。
ボロ戸建投資を推奨し、マンション投資を否定する構図
バディの発信を見ていると、必ずと言っていいほど「ボロ戸建投資」を推奨しています。
同社のYoutubeをひらけば、「ボロ戸建投資最強説」と言うものを唱えており、その解説動画を確認できます。一方、マンション投資については、「破綻者が急増している」という主張をしています。
つまり、マンション投資を否定し、ボロ戸建投資への誘導を図っている意図が見え隠れしています。
ただ、各動画内において、
ボロ戸建投資が近年非常に流行っている
マンション投資の破綻者が急増している
といった主張に関して、客観的な根拠は一切示されていません。
不動産会社という立場上、本来であれば慎重な説明が求められるテーマにもかかわらず、断定的な言い回しで不安を煽る構成になっている点には疑問が残ります。
バディの「目的」はどこにあるのか
バディは「ボロ戸建投資が近年非常に流行している」とも繰り返し主張しています。しかし、この点についても市場データや取引件数の裏付けは示されていません。
ここで一歩引いて考えると、構図は比較的シンプルです。
マンション投資に不安を持たせる
ボロ戸建投資を「今がチャンス」と印象づける
その結果、マンション投資を検討している人をボロ戸建投資に誘導し、物件の仲介、売買、管理で収益化を図る
これはビジネスとしては自然ですが、情報発信として中立かどうかは別問題です。
利回り比較に潜む落とし穴
バディの主張では、ボロ戸建投資の利回りは8〜12％、マンション投資は6〜8％とされており、「利回りが高いからボロ戸建投資が優れている」という旨の主張をしています。都心部の一等地のマンション投資であれば利回りは4％以下が普通ですのでバディの考えるマンション投資の利回りはそもそも高すぎです。。。
しかし、この比較には重大な欠落があります。それが、資産価値の視点です。
不動産投資は、家賃収入だけで完結するものではありません。最終的にどれだけ現金が手元に残るかは、売却時の資産価値によって大きく左右されます。
5年間保有した場合の現実的な比較
不動産投資は利回りだけでは比較できません。最終的な利益確定は売却時の資産価値によって大きく左右されるからです。
仮に、ボロ戸建とマンションを5年保有した場合の出口時の資産価値についてシミュレーションしてみましょう。
ボロ戸建投資の場合
ボロ戸建投資を、バディの主張通り表面利回り12％で計算すると、5年間で投資額の約60％を回収できる計算になります。ただし、実際には管理費や修繕費、固定資産税がかかりますので、非常に楽観的にみて回収率は50％前後に落ちるのが現実でしょう。退去や突発的な修繕が発生すれば、もっと下がりますね。
さらに重要なのは資産価値です。ボロ戸建の場合、建物の価値はほぼゼロに等しく、土地についても地方では買い手がつかないケースが少なくありません。結果として、プラスに転じるのは保有開始から10年ほど経ってからになります。つまり開始5年ではまだマイナス状態です。
さらに言えば5年間保有している間に賃借人が火災保険に入っておらず火災や損害を与えて夜逃げしたケースも想定が必要です。過去には階段が崩壊して賃借人が怪我をしてオーナー責任になったケースもあります。
マンション投資の場合
一方、マンション投資の表面利回り6％で計算すると、5年間の家賃回収は約30％です。ローン利息や管理費、修繕積立金を考慮すると、実質的な回収率(含み益)は15〜20％程度に落ち着くでしょう。
しかし、マンション投資の強みはここからです。都心部の物件であれば、5年程度で資産価値が急落することは考えにくく、売却によって含み益を現金化できます。もちろん需要が高いため流動性が高く売却に困ることはありません。2,000万円の物件であれば、300〜400万円程度の現金が手元に残るケースも十分にあり得ます。開始5年でプラスになりますね！
購入から5年時点で「実際に残る現金」を比較すると、結果は明確です。マンション投資の方が圧倒的に有利です。
マンション投資は本当に破綻しやすいのか
ここまでのシミュレーションを見れば、「マンション投資は破綻者が続出している」という主張に違和感を覚えるはずです。普通に運営していれば、簡単に破綻する構造ではありません。
むしろ問題なのは、不動産会社という立場から不安を煽る発信を行うことで、オーナーに不要な損切りを促し、結果的に破綻リスクを高めている点ではないでしょうか。
実際、こうした発信を積極的に行う不動産会社は多く、その目的は物件買い叩きです。
ボロ戸建投資が向いている人、向いていない人
ボロ戸建投資自体を否定するつもりはありません。ただし、向いている人は明確に限定されます。
ローンが組めない、もしくは使えない人
現金で小規模に始めたい人
不人気物件の再生（リフォーム）に時間と労力をかけられる人
一方で、ローンが組める会社員や公務員であれば、駅近マンションを選ぶ方が合理的です。不動産投資の本質は「人気物件の椅子取りゲーム」です。王道は常に需要の高い物件です。
ボロ戸建投資は、株式投資で言えば、地味な個別株投資に近い存在です。当たれば大きい反面、当たる確率は極めて低い、と言わざるを得ません。
まとめ
株式会社バディの発信は、利回りという一部の数字に強く依存しており、不動産投資において最も重要な「資産価値」の視点がほとんど語られていません。また、マンション投資の破綻者が急増しているという主張にも、客観的な根拠は確認できません。
投資手法そのものではなく、誰が・どの立場で・何を売りたいのか。その背景を理解したうえで情報を取捨選択することが、これからの不動産投資では何より重要です。
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株式会社バディのように、マンション投資の不安を煽る不動産業者は最近急増しています。Youtube、DM、電話営業といった様々な手法を使って投資家を不安にさせてきます。
もちろんそう言った業者は、買い叩くことが目的ですので、相手にする必要はありません。
- 500万円の損切りが必要です！
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こんなトークには要注意です。
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