【デート商法】不動産投資詐欺の対処法は?断り方や見分けるポイント、買ってしまった場合の法的措置を紹介

異性への恋愛感情を利用し、高額な商品を売りつける悪質な商法であるデート商法。

恋人商法とも呼ばれ、以前から問題視されてきました。最近ではインターネットの登場や技術の進歩により、SNSや恋・婚活アプリも勧誘の場として利用されるなど、手口が多様化・巧妙化しています。男性の被害者が多いイメージを抱く方もいるかもしれませんが、女性の被害者も決して少なくありません。

まーくん
まーくん
私のところに相談がよく来ます!

そんなデート商法の被害で多いのが、マンションなどの不動産物件を扱っているケース。悪質業者の販売員が恋人を演じつつ、不動産物件の投資を持ちかけ、最終的に消費者に高額な商品を購入させるという、詐欺(詐欺に準ずる)の一種です。本記事では、こうした不動産投資物件を売ることを目的としたデート商法で実際に用いられる手口や、デート商法かどうかを見分けるポイント、そして安全な断り方を紹介します。

業者が接触してくる際の手口

ここではまず、不動産投資物件を売ることを目的としたデート商法の、具体的な手口を見ていきましょう。昨今はインターネットが普及したことにより、SNSや恋・婚活アプリ経由を利用したケースが増えていますが、街コンや婚活パーティ、さらには街頭での勧誘といった古典的な手口もまだ見られます。

SNS・アプリ経由で近づいてくる

 

デート商法仕掛け人の多くはまず、SNSや恋・婚活アプリを利用して接触してくる際、ターゲット像を決めます。そして、そのターゲットに対する印象を良くするために、写真やプロフィールを詐称することも少なくありません。

Twitterを例に挙げて解説しましょう。見覚えのないユーザーから、突如出会いのDMなど、直接的な連絡が来た場合は注意が必要です。少しでも不審な部分を感じた場合、返事はせずに無視することに徹しましょう。

また、恋・婚活アプリに関しても、同様の手口は多く見られます。しかし、恋・婚活アプリはTwitterと違い、そもそも男女の出会いが目的とされている場。騙す側としては、直接連絡が取りやすい環境といえるため、より一層の注意が必要です。

街コンやパーティーでの勧誘

SNSやアプリでの勧誘が増える一方、街コン、パーティーといったリアルな場における勧誘にも注意が必要です。こうした場では、直接会って顔もしっかり見えるため、SNSやアプリよりも安全に思えるかもしれません。しかし、街コンやパーティーに参加する仕掛け人の多くは、容姿が良い、またはコミュニケーション力が高いなど、異性から見ると好印象に映る人が選ばれるため、注意が必要です。

街頭での声かけを通じての勧誘

また、昨今は法整備が進み、被害は減少しているとはいえ、「アンケート」や「市場調査」を装って、街頭で接触しようとしてくる業者も依然として存在します。特に、たくさんの人が行き交う、大きな駅の周辺などではよく見られることが多く、十分な注意が必要です。清潔感のある、普通のスーツ姿で話しかけられても、油断は禁物です。

新橋駅や有楽町には未だに多くのキャッチが存在しています。

まーくん
まーくん
私もかつて立ってアンケートはやらされた経験があります…涙
辛かったです…

デート商法の見分け方

 

では、これらをはやめに見分けるためには、どういったポイントに着目すれば良いのでしょうか。ここでは各接触ポイント毎に、不動産投資詐欺を目的としたデート商法を見分けるポイントを紹介します。

SNS・アプリの場合

 

SNSや恋・婚活アプリの場合、まず注意すべきは写真です。仕掛け人の多くは、容姿を過度に加工している場合が多いので、見分けるためのポイントのひとつになります。もちろん、写真を加工している人すべてが該当するわけではありません。

また、アプリをはじめた目的が、「色んな人と繋がりたい」や「飲み友達を作りたい」など、恋愛ではない場合も警戒しておく必要があるでしょう。

さらに、メッセージなどで、職業や年収について執拗に聞いてくる場合は、注意が必要です。仕掛け人は、こうしたやり取りのなかで、ターゲットの手元にどれほどお金があるか、安定した職業に就いていて、お金を借りられそうか見極めているのです。メッセージが来て嬉しくなっても、もしこうした情報をしつこく聞いてくる場合は、惑わされないよう注意が必要です。いくら仲良くなったと感じても、仕掛け人は往々にして、ターゲットを誘い出すためのマニュアルを使っています。

特に有名な仕掛け人は複数のアプリに登録しているため、複数のアプリで同じ顔を見かけたら要注意です。

そして、仕掛け人にインスタやフェイスブックを見て明らかにリア充をしているなど普通に考えてアプリを使う必要がないのでは?と思った場合は仕掛け人の可能性が高いです。

街コンやパーティーでの勧誘

次に、街コンやパーティーでの勧誘を見分けるためのポイントをご紹介します。SNSやアプリとは異なり、はじめから直接会うことができるため、街コンやパーティーは、仕掛け人かどうかをその場で見分けるのはなかなか難しいのが現実です。

多くの場合、仕掛け人は2〜3回のデートを重ね、ターゲットの心のハードルを下げたところで、将来の話をすると見せかけて不動産投資を勧めてくることが多いといいます。もし、相手が急に将来設計や資産の話をしはじめたら、注意が必要といえるでしょう。

まーくん
まーくん
同性が恋愛相談に乗って欲しいと言って声をかけてくるケースもあります!

気を許して後日会うと、不動産会社の営業マンが同席されて営業を受けます。
中には気を許すまで複数回食事に行き、同性だから問題と思わせつつ、友情が芽生えたとして、感情に訴えてくるケースもあります。

街中での勧誘の場合

一方街中での勧誘は、上記のふたつと比較すると見分けるのは容易といえます。仕掛け人の多くは「アンケート調査」を装って声をかけてきます。はじめの質問内容は不動産関係の話が中心。しかし、途中から世間話やプライベートの話をはじめ、打ち解けたところでLINEやメールなど、連絡先の交換を迫るという手口が多いようです。

一度連絡先を交換すると、特に用事もないのに、プライベートな連絡をしてきたり、電話がかかってきますが、これもマニュアル化された一連のフロー。親密な関係を作り打ち解けることで、自然と投資セミナーへの勧誘に誘導しようとします。

共通する注意点

また、これら3つのパターンに共通するのが、すぐにサシ飲みやデートに誘って来ること。販売員はそのコミュニケーション力の高さを利用し、なるべく時間をかけず、効率良く購入に繋げようとします。特にお互いを知らない段階で、直接会う誘いをしてきた場合は、警戒する必要があります。

また、デート場所をホテルのカフェや、ルノアールなどのカフェ、ファミレスを指定された場合も注意が必要です。実際これらの場所で、不動産投資を勧められたというケースが多く見られます。

もし購入してしまった時の対処法

しかし、もし購入してしまった場合には、どのような対処が必要なのでしょうか。そもそも、契約を取り消すなどの対応は可能なのでしょうか。結論から言うと、現行の法律ではデート商法によって不動産を不本意に購入した場合、それを取り消すのは非常に困難です。

感情などの主観的要素は立証しにくい

通常であれば、不本意な投資契約をしてしまった場合、民法上は錯誤による無効や、詐欺・強迫による取り消しを主張できます。しかし、デート商法の場合は錯誤や詐欺・強迫を伴うとは限りません。加えて、恋愛感情などの主観的要素は、非常に立証するのが難しく、デート商法によって締結させられた契約を、民法によって無効にするのは、現実的ではありません。

これまで、裁判で、婚活サイトを通じて出会った男性から勧められ、投資用マンションを購入した女性のケースが、不法行為として認められたものもあります。しかしこれは、契約の無効や取り消しについて判断したものではなく、仕掛け人に損害賠償の支払いを命じただけでした。女性が買わされたマンションの価格は、その約30倍。妥当な判決とは言えないでしょう。

また仕掛け人の多くは不動産会社の販売員ではなく、お小遣い目的で不動産会社に顧客になりえそうな人を紹介するブローカーです。彼らは現役のOLやキャバ嬢、サラリーマンのケースが多く紹介したら数万円、購入したら数十万円というお小遣い目的で活動しています。不動産会社の社員であれば、デート商法ということで法的な制裁の可能性もありますが、不動産会社に所属していない人を裁く手立ては今の所存在しないのが現状です。

ただ、場合によっては解約できる可能性がある

ただ、売主が宅建業者だった場合は、宅建業法上のクーリングオフによって契約を解除できる可能性があります。クーリングオフは、宅建業者の事務所等以外の場所で契約した場合、有効な制度。デート商法での契約は、前述したようなカフェやファミレスなどで行われるケースが多いため、クーリングオフが適用されるのです。

ただし、ここで注意が必要です。クーリングオフが適用されるのは、業者自らが売主である場合。もし業者が仲介業者であったときには適用されないのです。

また、そもそもクーリングオフの告知を受けてから、8日が過ぎてしまった場合や、物件の引渡しを受け、かつその代金の全部を支払ってしまった後ではクーリングオフは使えません。デート商法の販売員は、物件の引き渡しと代金の支払いが終わるまでを見届け、クーリングオフ期間が経過した後に行方を晦ますことがほとんど。つまり法律は存在していますが、実際に適用されるケースはほとんどありません。

だからこそ、物件を購入してしまう前に対策を行い、しっかりと繋がりを断つことが非常に重要なのです。

断り方のポイント

とはいえ、どうやったら何事もなく誘いを断ればいいかわからない方も多いのではないでしょうか。変に人間関係ができており、疑うのは相手に悪いと思う方も多いでしょう。しかし、その感情に仕掛け人は食いついてきます。ここでは勧誘を断る際のポイントを紹介します。なお、これはもし既に契約してしまった場合にも役立つポイントなので、是非活用してみてください。

絶対に直接会わない

ポイントのひとつ目は、直接会って断らないこと。なぜなら、悪質な仕掛け人の場合、こちらが断っているにも関わらず、強引に勧誘を続けてくる場合があるためです。また、すでに被害者が仕掛け人の異性に対して恋愛感情を持ってしまっている場合、直接会ってしまうと相手の顔が見える分断り辛くなりますよね。こうした状況を避けるためにも、断る際には仕掛け人に直接会わないようにしましょう。

たとえ直接会わずに断ったとしても、直接会うことをしつこく要求してくるケースが非常に多いです。毅然とした態度で望むことが重要です。

購入意思が明確にないということを相手に知らせる文面を送る

また、直接会わずに連絡を取る際には、購入意思がないということを明確に伝える文面を送るようにしましょう。仕掛け人は、あらゆる言葉を用いて契約にこぎつけたり、もし既に契約してしまっていたら、その解除を阻止しようとしてきます。先読みした形で断り文言を送ることが重要なのです。

デート商法物件の注意点

私は不動産投資に大いに賛成です。真っ当な不動産投資をすれば必ず資産は形成されます。
しかし、デート商法物件には大きな欠点がいくつかあるので紹介します。

割高な物件が多い

仕掛け人を使う場合は仕掛け人へのお小遣いが必要となります。また、デート商法をしないと売れないような物件は間違いなく相場よりも高値に設定されています。高値で買っても長期で見れば損はないですが、せっかくの不動産投資ですから早く成功したいですよね。

また、逆サブリース物件も存在します。通常の家賃が相場では10万円のところを12万円とするのです。不動産会社は2万円分の差額を補填しないといけないため一見すると損ですが、家賃が高い分、高く売ることができるので利益が増えます。そして、購入してから数年後に元の相場家賃に戻すのです。

家賃10万円:物件価格3000万円
家賃12万円:物件価格3600万円

差額2万円☓24ヶ月=48万円
3600-3000-48=552万円

2万円家賃を上げるだけで552万円も利益が上がります。

売却ができない物件がある

ワンルームマンション投資はあくまでも銀行からの融資有りきです。
デート商法で法的措置を受けた会社の物件は銀行からの融資対象外になるケースがあります。
数千万円のワンルームを現金で購入する人は稀なため融資が出る物件が高値で取引されます。

とすると、デート商法詐欺として銀行に烙印を押された物件は売却し辛いこともあるのです。
一定期間をすぎれば売却可能となるケースがほとんどですが、売りたいときに売れないのは厳しいものです。

また契約解除ができないサブリース契約を結んでいる物件もあるため、こちらも銀行が嫌がり相場よりも安値しか査定がつかないこともあります。

まーくん
まーくん
元不動産業者の観点からして抜け道もあるので!気になる人は個別に連絡ください!

田中のデート商法まとめ

デート商法は私が不動産会社のサラリーマン時代からあった手法でしたが、インターネット特に出会い系アプリの一般化で一気に広がっています。昔はBBQやパーティーに不動産会社の社員が紛れ込んでいて、勧誘をしていました。

しかし、昨今は不動産会社の社員だけではなく、社員が声を掛けたブローカー(一般会社員や港区女子のような人)が、営業というよりは恋愛関係や友達になりすましてやってきます。私のところに相談来る人も友人から物件を紹介されたんだけども、良い物件でしょうか?と言って連絡を受けるケースが多いのですが、よくよく聞くと元来の友人ではなく、ここ数ヶ月で出会った人というケースがほとんどです。居酒屋で声を掛けられたという人もいました(同性同士です)。

見事に不動産投資を断ると連絡が途切れるといった人たちです。中には懲りずに他の投資案件を提案していた自称友人ブローカーもいましたが笑。

本当の友人なら不動産投資を断っても友人関係は切れないですよね!!

不動産投資は入り口を間違うと大変なことになります。
くれぐれも情に流されないようにしましょう。

いつでも田中を頼りにしてくださいね!
私の経験が社会貢献できればと思います。