「あの時こう言っただろ！」
これは、ワンルームマンション投資で嫌な思いをした人が、営業マンに対して必ず言う言葉です。
- 聞いていた話と違う
- はっきり◯◯って言ったのに…
残念ですが、このような不快な思いをしてしまう人がたくさんいます。
なぜこのようなことになるかと言うと、ワンルームマンション投資初心者の不安な気持ちや知識の差を利用して、決して良いとは言えない物件を買わせてしまう悪質な不動産業者がいるからです。
誰でも最初は初心者なので、プロに言われたら信じてしまうのは仕方ありません。ですが、多額のローンを組んで始めるワンルームマンション投資、失敗はしたくないですよね？
そのためには、あなた自身が悪徳業者を見極めなければいけません。難しいと思うかもしれませんが、悪質な業者には共通点があります。それがはっきりと出る場面が「営業トーク」です。
なので今回は、悪質な不動産業者に共通する「営業トーク」をお伝えします。
「これを言ったら危険」という具体的な営業トークの内容を知ってもらいますので、参考にしてください。
悪徳・悪質なワンルーム業者を見極める３つの注目ポイント
具体的な営業トークをご紹介する前に、営業マンと会話をする際に意識して聞いてほしいポイントが３つあるのでお伝えします。
①デメリットやリスクに対する説明がない
②重要な説明をわざと避けている
③話がうま過ぎる（根拠を示さない）
悪徳業者、悪質な営業マンは、この３つのポイントに当てはまっています。
まず、①と②についての基本的な対応についてお伝えします。
ワンルームマンション投資が、いくら場所によってはローリスクだからといっても、デメリットやリスクがゼロということはありません。デメリットやリスクだけではなく、重要なことも当然あります。なので、対応の仕方は簡単です。
「リスクはありませんか？」「他に重要なことはありませんか？」
と質問することです。これだけで解決できます。
ですが、③については、正直同業者じゃない限り判断がつきません。物件を購入する方は、不動産業者の営業マンよりも当然ですが知識がないからです。ですので、③の「話がうま過ぎる」については、最近多発している「売りつけるための口実」を例として取り上げ、お話ししていきたいと思います。
物件を無理やり売りつけようとする営業マンは「○年後に買い取ります」を使う
ワンルームマンション投資は、長期的な資産形成です。にもかかわらず、購入する時点で「◯年後に買取る＝売却前提」と言っていることは、そもそも辻褄があいません。
その期間を仮に５年としましょう。５年間を節税目的、その後売却してキャピタルゲイン（売却益）を手に入れると考えれば、その運用方法も悪くないのでは？と感じるかもしれません。
ですが、ここで注意しなければならないのが、値上がりや、価格が変わらないことを前提に営業トークをしている点です。
なぜなら、その物件が数年後にいくらで売れるかは誰にもわからないからです。景気の影響などによって、値上がりするかもしれませんし、値下がりする可能性もあります。なのに、「値上がりする」という前提で話してくる営業マンがいれば、それは宅建業法違反になるのです。
宅建業法（第47条の1）
契約の勧誘の際に、宅地建物取引業者の相手方等に対し、「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」をしてはならない。
このように宅建業法違反なのです。
にもかかわらず、悪質な業者というのは、本当に「5年後の買取保証」をウリにしていることがあるのです。しかも厄介なことに、実際に5年後になると売却する姿勢を見せてきます。約束を守るそぶりだけは見せてきますが、実際には成約には至らないのです。
成約に至らないのは当然です。通常、不動産は購入した価格よりも、売却する時は価格を下げます。ですが、購入価格のまま、あるいはそれよりも高い売価で売りに出しているからです。
営業マンへ文句を言ったところで、「今やってます」「努力してます」と濁して終わりです。買取保証を突きつけたとしても、「保証とは書いていない」や、「買取保証をした会社は別の会社です。ただ、既に倒産してしまってます」といったことを平然と言ってくるのです。
多くの方は、そのような状況にイライラしながらも諦めてしまい、早く売却しようと他の業者に査定してもらいます。そこで、悲しい現実を知ることになります。それは、売却しようとしていた売価では売れないという現実です。
残念ながら、この状態になってしまったら打つ手はありません。物件自体に売りたい価格だけの価値がないわけなので、どうにもならないのです。
ということは、このような状況にならないようにするしかないということです。
電話や口頭の話は疑ってかかる
こういった状況にならないための防衛策として、
買取にかぎらず〇〇保証と言われたら、それを示す書面に起こすように依頼しましょう。
「その保証は契約書に記載されていますか？なければ記載をお願いできますか」といいましょう。
実際には書いていなくて、何か理由をつけて書けないと言われるはずです。その理由がいかに納得できるものだったとしても書面に残らないなら言っていないのと同じです。
悪徳な営業マンは知識の差を利用して保証という言葉を根拠なく使ってきます。
だからこそ書面で残してもらうことで、言質をとるのです。
ワンルームマンション投資本来の運用方法を理解すれば、悪徳不動産業者にひっかかることはない
不動産を購入してしまってからでは、どうにも対処のしようがありません。ということは、悪徳不動産業者にひっかからないようにするしかありません。そのためには、ワンルームマンション投資「本来の運用方法」を知ることです。
先ほども言いましたが、本来ワンルームマンション投資は「長期的な資産形成」をするためのものです。にもかかわらず、数年という短期で利益を得ようとすること自体が間違っています。それをワンルームマンション投資の初心者がやれるわけがありません。
つまり、この本来の運用方法をわかっていれば、その逆である「短期的な物件の保有」「売却益」をウリにしている業者は、悪徳不動産業者の可能性が非常に高いということに気づけるのです。
営業マンにとっては何回もある契約のうちの１回でしかない。でもオーナーは一生に一度の気持ちで契約している
営業マンにとっては、何回もある契約のうちの１回かもしれません。ですが、オーナーであるあなたにとっては、一生の付き合いになる覚悟をもって契約をするはずです。悪質な業者の場合、オーナーとの気持ち・思い入れの差が大きくなります。
ですので大切なことは、不動産物件と同じように、購入する業者はもちろん、営業マンとも一生のお付き合いが出来そうかどうかをしっかりと判断してください。本来の運用方法とは違うことを言ってくる営業マンと、一生のお付き合いのお付き合いなんてできないですよね？
悪徳業者にだまされないためにも、営業マンの話を聞いてすぐに決めてしまわないようにしましょう。必ず、ワンルームマンション投資に精通している人に相談するようにしてください。