こんにちは！
本記事では、とある不動産会社のゴルフコンペで不動産会社を紹介されたという情報提供があり、記事化しています。情報提供によると、福◯氏という人物から不動産会社の紹介をされたとのこと。
本記事では、不動産投資を始める際に気をつけることや、本件における注意点についてまとめていきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中 サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。 ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。 相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。 相談事例はこちらで連載しています。
不動産会社が主宰するゴルフコンペは何の目的？
不動産会社がゴルフコンペを主宰する理由は、十中八九、営業目的です。
新規顧客の開拓や、既存顧客へのフォローアップやアップセルなどが目的でしょう。
時にはプロゴルファーをゲストに呼んだり、豪華景品が用意されることもあります。
ただ、こうしたゴルフコンペの開催費用は、結果的に物件を販売することで得られる利益から捻出されるわけですから、実質物件価格に転嫁されているとも言えます。物件価格が高くないことを祈るばかりですね。
不動産投資のプロは、ゴルフコンペを主催する会社から不動産を買わない
不動産投資の経験者は、ゴルフコンペを主催する会社からは不動産を買いません。
その理由を2つ紹介します。
集客に力を入れている会社から購入しないため
良い不動産投資をするには、十分に目利きの効いた優良物件を購入する必要があります。
優良物件は市場に出てくる数自体がとても少なく、すぐに買えるものではありません。そのため、優良物件を厳選して紹介している不動産会社は販売戸数が限られてきます。
加えて、優良物件を厳選して紹介するからこそ、リピーターや紹介だけで十分に物件が売れていくため、広告などで新規集客をする必要がありません。
裏を返せば、集客に力を入れている会社はリピーターや紹介が少ないとも言えますし、物件選定のハードルも低く、物件の質にばらつきがある、とも言えます。
プロを相手にしている業者から買いたいから
二つ目は、「プロを相手に物件を販売している業者」から買いたいからです。
プロは口先だけで言いくるめることはできません。物件のあらゆるポイントを見極め、一定のクオリティが担保された提案でばければ、売れないばかりか、顧客からの信頼を失っていきます。
そうした良い緊張感を持って物件選定をしてくれる業者さんとの時間は、投資家にとっても学びの連続です。
一方、初心者を相手に物件を販売している業者は、物件の選定よりもいかに物件を売り込むか、という観点で営業してきます。もちろんプロ投資家にはそうした小手先のテクニックは通用しないですが。
不動産投資営業の注意点
サブリース(家賃保証)があるので安心です
もし不動産営業で『サブリース(家賃保証)』を提案されたら、必ず断ってください。
と言うのも、一見魅力的に感じる「サブリース契約」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われているため。
サブリース契約は一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
生命保険代わりになります。
不動産投資は、「団体信用保険」という保険への加入を勧められることがあります。
団体信用保険とは、あなたがもし病気や事故等でローン返済が難しくなった場合、残債分を補填してくれる保険のことです。金融機関のリスク軽減のため、加入が必須になるケースもあります。
この保険を、不動産営業マンは「生命保険の代わりになりますよ」という誘い文句で利用してくることがあります。ただ、ある意味生命保険代わりにはなりますが、これはローンに対する保険の話であって、投資の決め手にはなりません。
営業マンであれば、物件の資産価値、今後の値上がり予想や売却益を見据えた「攻め」の提案ができる方が望ましいです。団体信用保険は不動産投資の「おまけ」であって、メインではありません。
老後の年金代わりになります。
ローン返済が完了した将来、年金代わりや年金不足分の補填になる、という営業トークも要注意です。
不動産投資の醍醐味は、売却益です。
5~10年ほど保有し、数百万円の売却益を狙う、それこそが不動産投資で成功する秘訣です。これが理解できていない営業マンから購入すると、あとあと大変なことになってしまいますよ。
節税になります。
不動産投資が節税になる、という営業トークも有名です。
しかし、すべての不動産投資が節税になるわけではなく、物件によっては増税になるケースもあります。また、元利均等方式での返済の場合、経費計上できる利息の部分が年々下がっていくため、5年目まで節税できたら、6年目から増税に転じた、なんてケースも起こり得ます。
ゴルフコンペ主宰の業者から不動産購入を検討されている方へ
・物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された物件よりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！