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2026年1月15日、東京杉並区において、家賃滞納を繰り返していた住人が、強制執行の執行官を刃物で指し殺害する事件がおきました。
非常に残念な事件であり、不動産投資家にとって他人事とは思えない事件でしたので、取り上げていきたいと思います。
本記事では今回の事件から見えてくる不動産投資のリスクと、その回避方法について解説していきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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家賃回収が「命の危険」になる現実
この度、家賃不払い住人への対応として、裁判所の執行官や保証会社と共に回収・執行に向かった結果、関係者が殺害されるという事件が起きました。
「もしこれが自分だったら。」
「もし自分の物件で起きていたら。」
そう考えると、正直ゾッとします。
管理会社を通さない自主管理の場合、自分が回収に行っていた可能性もありますし、仮に自分でなくも、自分の物件が原因で人が殺されるという事実は、簡単に割り切れるものではありません。
ここで強調したいのは、不動産投資は利回りだけで測れる投資ではないという点です。
数字に表れないリスクが、確実に存在しています。
過去にも起きている、家主・関係者が狙われた事件
実は、こうした事件は、今回が初めてではありません。
過去には、大阪のアパートで4年間もの間、家賃滞納を続けた男が強制執行により追い出された結果、登記簿からオーナーの住所を割り出し、茅ヶ崎のオーナー宅まで訪問して殺害に及んだ事件もありました。
ここで怖いのは、家賃トラブルは「退去させたら終わり」ではないという点です。
また関西から関東までわざわざ移動して殺人を犯すなど、その行動力からも恨みの大きさが伺えます。逆恨みですが。。
恨みを持たれてしまっては、オーナーとして取れる対策は皆無と言って良いでしょう。
不動産投資は強力な投資であることは間違いない！
これから不動産投資を始めようとされている方からすれば、わざわざ命の危険がある投資をする必要がないのではないかと考えるかもしれません。
しかし、入居者のリスクはきちっと対策をすれば回避可能です。
加えて、融資を利用して投資ができるのは不動産投資のみ。一気にまとまった資金の用意が難しい現役世代にとって、資産形成の強力な武器になることは間違いありません。そのため、不用意に怖がって遠ざけるのではなく、如何にしてリスクを管理するか、という点を考えるべきでしょう。
では、どのような物件を選定すれば、入居者とのトラブルを回避することができるでしょうか。
家賃滞納をする人を入居させないことが大事
一番の対策は、そもそも家賃滞納をするリスクがある低属性の入居者を想定した物件への投資を避けることです。
具体的には、ボロアパート投資やボロ戸建て再生投資といった投資が当てはまります。
そもそもボロ戸建てやボロアパート投資などは立地や設備、築年数の観点からもハイリスクなので個人的にはあまりおすすめしませんが、それに加えて入居者すらもリスクファクターになってしまうということですね。
また、こうした物件の入居者の中には火災保険を入居時だけ契約して更新しない人も一定数存在します。そうなると、万が一火事になったときに保険がおりません。入居者には当然修繕費用を支払う能力はありませんから、オーナーが自腹で物件の修繕費用を賄わなければいけなくなります。
これらのリスクを考慮すると、やはりボロアパート、ボロ戸建て投資などはリスクが高いといえますね。
結論：立地が良いハイスペックワンルームマンション投資
こうしたリスクを踏まえると、やはりオススメなのは立地が良い高スペックのワンルームです。
サラリーマンなどの安定収入がある属性の入居者が集まりやすい
収入に余裕があり、継続的に家賃を支払える
家賃トラブルの確率が低い
ボロアパート、ボロ戸建て投資は利回り10%を超えることも珍しくありませんので、そうした物件と比較すれば利回りは低く見えます。生活保護やそれに近しい人が住む物件は、差別と捉えられるかもしれませんが、おすすめしません。利回り高さ狙いで殺されたら投資の意味は全く無いでしょう。
一方で、利回りの低さはリスクの低さ、安定性の裏返しであり、かつ利回りの低い物件は売却益を狙うのに適しています。
真っ当な入居者がついた物件は、売却時にも有利に働きますから、5年〜で数百万円の利益を狙うなら好立地のハイスペックワンルーム一択です。
入居条件を緩めると、ハイスペックワンルームでもリスクが高まります
ただし、ワンルームだから絶対安全というわけではありません。
入居条件を緩めれば、状況は一変します。
保証会社なし
審査が甘い
夜職・属性（外国人など）不問
このような運用をすると、高スペックワンルームであっても、ボロ物件と同じリスク構造になります。入居者属性としてはホストやキャバクラ嬢などの夜職などが増加してしまうためです。
夜職の人は夜逃げや家賃不払いが多いです。収入が不安定なことや入居者の性格的なものもあるでしょうが派手な方が多いので家賃支払前に給与を使ってしまうこともあります。
過去の相談ではホストに貢いでいた女性がホストの借りている家の中で自殺未遂（練炭自殺）をして火事になり火災保険を入居者が支払っていなかったために手間取った話がありました。
女性は勝手にホストの合鍵を作成して、ホストの許可なく住居侵入して自殺未遂というおぞましい状況でした。
だからこそ重要なのが、管理会社の選定です。
利回りだけを優先するのではなく、
真っ当な属性の人をきちんと募集・選別する
審査を安易に緩めない
そのような管理会社に任せることが、最大のリスク管理になります。
まとめ
不動産投資は、人と関わる投資です。
そして、残念ながら場合によってはトラブルに巻き込まれる可能性がゼロではありません。
投資家ができる対応は、トラブルに遭遇しないように細心の注意を払うこと。
- 真っ当な社会人が入居する物件に投資する
- 入居条件を緩めすぎない
- オーナー目線で入居募集をかけてくれる管理会社を選ぶ
そもそも低属性向け物件への投資は、入居者のリスクファクターを除いてもハイリスクですから、そうした投資は避けるべきでしょう。
一方、不動産投資は非常に強力な投資ですから、リスクを恐れてばかりでいては資産は増えません。しっかりとリスク管理をした上で、積極的に投資していくことで資産を最速で増やしていけます。
都心部の不動産投資でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
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