こんにちは。田中です。
今回は、インスタグラム上で活動する「くすみ | 不動産投資塾」(くすみ氏)について、見ていきたいと思います。
同アカウントは中古ワンルーム不動産投資を推奨するアカウントとなっています。中古ワンルーム不動産投資は、物件や購入する業者を間違わなければ素晴らしい投資であることは、間違いありません。しかし、新築のワンルームも十分に投資価値がありますが、くすみ氏は新築はNGだと言っているようですね。
詳しく見ていきましょう。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
くすみ|不動産投資塾の概要は？
☆投資で成功する人生をおくる方法
☆実体験ベースのノウハウ盛りだくさん
☆投資歴8年 / 資産6,000万超の会社員
☆フォローすると不動産がうまくいく🫰
▸会社員×宅建×FP「くすみ|不動産投資塾」プロフィールより引用
同アカウントは、不動産投資経験のある会社員が運営しているそうです。
資産6,000万円ということなので、中古ワンルームマンションを4件ほど保有されているのでしょうか。
不動産投資について発信されている内容の中で、いくつか気になった点があったので、そこを重点的に見ていこうと思います。
新築不動産投資はNG！は嘘
くすみ氏は、不動産投資において、中古不動産投資こそが正解で、新築不動産投資はNGだと謳っています。
しかし、新築、中古ともに不動産物件はずっと価値が上がっており、どちらを購入したとしても十分に売却益を狙える投資先であることは間違いありません。
新築物件を購入した人は損をして、中古物件を購入した人は利益が出ている、といったデータも存在しません。
そもそも、都市部は周辺地域からの人口流入が非常に多く、人口は右肩上がりですしね。
新築物件はNGと謳うのは、まさに中古不動産の買取再販業者の典型的な謳い文句です。
不動産投資は新築と中古どちらが良い？
これは悩む人も多いと思いますが、結論「物件による」が回答です。
そもそも、不動産投資は株などとは違い、同じ商品が二つと存在しません。そのため、新築か中古か、という二択が成り立ちません。
一般的には良い土地はすでに抑えられているため、中古物件の方が立地が良いとも言えますが、相次ぐ再開発により立地の良い新築も登場しています。そのため、新築か中古か、という判断軸ではなく、売却益を狙えるか、という観点で物件を見る必要があります。
「不動産投資は生命保険代わりになる」は半分本当で半分嘘
くすみ氏は、不動産投資は生命保険の代わりになる、と謳っています。
ですが、これも注意が必要です。
不動産投資はローンを組む際、団体信用保険(通称：団信)に加入します。団信は、投資家本人が死亡や三大疾病に罹患した場合、ローンの残債を0にするという保険です。
くすみ氏は、これを生命保険代わりと謳っているワケですね。
しかし注意点が2つあります。
1.補償金額はどんどん減っていく
団信で補償されるのはローンの残債のみ、ということです。例えばローン残債500万円のときに投資家が死亡した場合は、その生命保険は500万円の補償となります。ローンを返済すればするほど効率の悪い生命保険になってしまいます。
2.物件そのものではなく、ローン特約の話に過ぎない
そしてもう一つが、投資の本質的なところではない、という点です。
例えば、物件購入前に毎月2万円の積立生命保険に入っている人が、
不動産投資も生命保険代わりになりますし、月々の手出しは家賃収入があるので1万円になります。
と営業トークを受けたとします。
すると、一見、月々の手出しが1万円減少し、生命保険機能も残り、満期(35年後)には不動産も手に入ると思うとすごく美味しい投資に見えます。
しかし、ここには不動産物件自体がいかに魅力的か、賃貸需要が長期的に見込めるのか、といったリスクファクターの話が抜けています。加えて、不動産は老朽化するため修繕費も必要になりますし、空室が続けば月々の手出しは一気に膨れ上がりますよね。
要は、不動産投資が生命保険代わりになる、というのはローンの団体信用保険の話であり、不動産物件の話ではないのです。
「私的年金の形成」は不動産投資の目的だと思わない
最後に私的年金の形成です。くすみ氏は不動産投資で私的年金が形成できると言いますが、個人的にはそう思いません。
正直、仮に新築の物件を購入した場合でも、ローン完済時には築35年です。築15年の中古物件なら築50年ですね。その物件が、将来も変わらず家賃収入を生み出し続けてくれるのでしょうか。その答えは『誰にもわからない』です。
そんな先の話よりも、5~10年で500万円〜の売却益を狙っていく方が良いでしょう。そうした値上がりが期待できる物件をしっかりと選定し購入することこそが、不動産投資家の仕事です。
不動産投資でよくある質問と注意点
Q.くすみ | 不動産投資塾は信頼できますか？
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。
Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。
まとめ
くすみ｜不動産投資塾はインスタグラム内で、不動産投資について発信しているアカウントです。
発信内容は、不動産投資を推奨するものになります。内容はまさに中古不動産を取り扱う買取再販業者の主張と近しいです。
くすみ氏が言うように、不動産投資は非常に素晴らしい投資先です。
一方、年金代わり、生命保険代わり、中古が良い、というのは中古不動産会社の典型的なポジショントーク。
もっとシンプルに、売却益が狙える不動産を狙う、攻めの不動産投資を私は推奨します。
くすみ|不動産投資塾から紹介された不動産業者に物件を提案された・購入された方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！