引用：リーウェイズ
「AIを活用した精緻な不動産査定や、米国最高峰の資格（CPM®など）を持つコンサルタントのサポートが受けられる『リーウェイズ株式会社』。魅力的だけど、実際のところAIの精度やコンサルティングの実態はどうなのだろうか？」
不動産投資において、データに基づいた客観的な分析は非常に重要です。最新のテクノロジーや権威ある資格を掲げる同社のサービスに興味を持ち、情報を調べている方は多いと思います。
初めまして。元・投資用ワンルームマンションの営業マンであり、現在は現役の不動産投資家として活動している田中です。
結論から申し上げますと、リーウェイズ株式会社はAI技術（Gate.シリーズ）と高度なコンサルティング理論を組み合わせた、先進的なアプローチを行う不動産会社です。決して悪徳業者などではありません。
しかし、投資家目線でフラットに同社のビジネスモデルを分析すると、「AIやコンサルティングという『権威性』を上手に活用した、非常に丁寧な営業会社」という側面が見えてきます。
この記事では、実際の口コミ評価やAI査定を使ってみた所感、提供されているサービスの内容を整理しつつ、プロの視点から「リーウェイズで物件を検討する際に、本当にチェックすべき客観的なポイント」を解説します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
リーウェイズ株式会社の口コミはどう？ネットの評判から分かること
リーウェイズについてGoogleマップでのクチコミを調べると、総合評価は星5つ中の平均2.3（全3件）となっています。詳細を見ると、1年前の星5の評価と星1の評価が確認できますが、どちらも星評価のみとなっており具体的なコメントは記載されていません。
投資家目線で口コミをどう捉えるべきか？
現時点では口コミ件数が少なく、テキストによる評価もないため、ネット上の評判だけで企業の実態や良し悪しを判断することはほぼ不可能です。
だからこそ、不動産投資を検討する上では、ネットのイメージに頼るのではなく、「提供されているAIツールの精度」と「ビジネスモデル（どこで利益を出している会社か）」をご自身でフラットに分析することが重要になります。
実際に使ってみた「スマートAI査定」の精度と所感
リーウェイズは「スマートAI査定」という独自の査定サービスを提供しており、5億件の不動産データを学習したと謳っています。実際にこのツールを使用してみると、投資家として以下のような特徴と限界が見えてきます。
査定結果自体は大きく外していない印象
入力する項目は「路線名、駅名、駅徒歩、築年数、専有面積、建物構造、区分/一棟」と比較的シンプルです。
結果として算出される査定価格には、約1,000万円ほどの大きな振れ幅（レンジ）が生じることが確認できます。
評価できる点：
最新の坪単価などのデータはしっかりと学習されているようで、直近の不動産価格の高騰（値上がり）は査定価格にある程度反映されています。市場のトレンドを掴むツールとしては機能しています。
懸念される点（AIの限界）：
入力項目が簡易的であるため、「建物のグレード」が加味されにくいという弱点があります。例えば、同じ専有面積・同じ駅徒歩であっても、共用施設が豪華なタワーマンションの一室と、一般的な投資用ワンルームマンションとでは、実際の市場価格に大きな差が生まれます。しかし、現在の査定システムではそこまでの精緻な個別事情は反映されず、あくまで「条件に対する平均値」が出力される印象です。
膨大なデータを学習しているとはいえ、AIの査定結果を「絶対的な適正価格」と鵜呑みにするのではなく、あくまで参考値の一つとして捉えるべきでしょう。
リーウェイズ株式会社のサービス内容（会社概要）
同社はAI技術を活用した不動産テック企業としての側面と、実務を行う不動産会社としての側面を併せ持っています。
| 会社名 | リーウェイズ株式会社（Leeways Inc.） |
| 設立 | 2014年2月 |
| 事業内容 | 不動産テックサービスの開発・提供、不動産コンサルティング、不動産売買など |
| 主な資格者 | CPM®（米国不動産経営管理士）、CCIM®、宅地建物取引士など |
独自の投資分析サービス「Gate.」シリーズ
Gate. シミュレーション：
人工知能を活用し、50年先までの「家賃推移」「資産価値推移」「空室率・上昇率」を予測。さらに、将来の人口動向、建築計画、単身者構成、商業施設、表面利回りなどのエリア特性・市場調査ができるツールです。
Gate. コンシェルジュ：
2億件を超える不動産取引データを活用したAI分析に加え、米国最高峰ライセンスであるCPM®やCCIM®を保有するコンサルタントが、売買・管理・税務までトータルにアドバイスするサービスです。
投資家目線で読み解く「コンサルティング」のビジネスモデル
「AIによる50年先までのデータ分析」や「米国基準のコンサルティング」と聞くと、非常に信頼性が高く、投資家にとって中立な立場からアドバイスをしてくれるように感じます。
しかし、ここでビジネスの構造（収益源）を客観的に見ておく必要があります。
同社のコンサルティング実績等を確認すると、仲介手数料に関する記述が前面に出ていないケースが見受けられます。これは不動産業界において、「自社で一度物件を仕入れ、そこに自社の利益を上乗せして販売するモデル（売主・買取再販）」をメインとしている可能性が高いことを示しています。
つまり、リーウェイズが提供する質の高いコンサルティングは、最終的に「自社の利益が乗った物件を買ってもらうためのプロセス」であるということです。投資家と会社は、フラットに見れば『利益相反』の関係にあります。
AIと資格は「強力な営業ツール」
世の中には、様々な手法で中古マンションを販売する不動産会社が山ほどあります。
その中でリーウェイズは、「AI」や「CPM®等のグローバルスタンダードな資格」という強力な『権威性』を借りることで、新規顧客からの信頼を獲得し、自社を魅力的に見せるマーケティングが非常に上手な会社（＝丁寧な営業会社）と言えます。
「泥臭く未公開の優良物件を足で稼いで仕入れてくる」といった地道な不動産業者としての独自の強みが見えにくい分、システムや資格といったフロントのパッケージングで勝負している印象を受けます。
まとめ：語られる「理論」ではなく、提案される「物件の質」で判断を
リーウェイズ株式会社は、データに基づいた現実的なシミュレーションと、高度な資格を持ったスタッフによる丁寧な対応が期待できる会社です。勘に頼った古い不動産営業とは一線を画しており、投資の基礎を学ぶパートナーとしては魅力的です。
しかし、不動産投資の成否を決めるのは、AIの予測システムやコンサルタントの資格ではありません。最終的には、
- 「提案されたその物件の価格が、相場に対して適正（業者の利益が乗りすぎていないか）であるか」
- 「長期的に賃貸需要が見込める物件・立地か」
に尽きます。
「AIが弾き出した50年のシミュレーションだから間違いない」「凄腕のコンサルタントが勧めるから安心だ」と思考を預けてしまうのではなく、彼らの言葉やツールはあくまで参考とし、「提案してくる物件そのものの質（立地、価格、実際の利回り）」をご自身の目で客観的に判断してください。
不動産投資は複数の情報網を使って、管理会社の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？この管理会社で大丈夫かな？」と不安に感じていたり、賃貸管理に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
リーウェイズの物件を保有・検討している方へ
・管理費用は相場なのだろうか？高価で契約させられていないかな？
・物件の家賃は本当に適正なのか？
・提案された契約よりも有益な契約方法はないのか？
・今提案されている価格より高値で運用したい！
・解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
・自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
・人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！