「不動産クラウドファンディングが気になるけど、どうなんだろう？」
「配当金の遅延があるって聞いたことがあるけど、実際どうなんだろう？」
不動産クラウドファンディングは、複数の出資者から募った資金をもとに、不動産を開発・運用し、得られた利益を出資者に分配するという仕組み。実物投資よりも少額で気軽に行える点がメリットであり、近年不動産クラウドファンディングを行なう方も増えてきています。
しかし、最近は不動産クラウドファンディング会社の倒産や、分配金の遅延・停止を耳にすることも。
この記事では、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する「みんなで大家さん」のファンド「B-WAVEビル」について、解説していきます。近頃なにかと話題になるファンドなので、気になっている方も多いのではないでしょうか？
不動産クラウドファンディングや「みんなで大家さん」が気になる方は、ぜひ最後までお読みください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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「みんなで大家さん」とは？
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングです。
「不動産を活用した経済市況に左右されにくい資産運用サービスの提供」のビジョンのもと、みんなで大家さんの管理・運営を通じて、長期的に安定した資産運用のサポートを行なうとうたっています。
会社概要
みんなで大家さんは、1999年にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
平均利回り6.0〜7.0％、年6回の配当金の分配、100万円からの少額投資、3〜5年の短期運用、譲渡による換金可能な点をウリにしています。
そんな「都市綜研インベストファンド株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 本社 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| TEL・FAX | TEL. 06-6341-0010 FAX. 06-6341-0013 |
| 創立 | 1999（平成11）年8月 |
| 代表取締役 | 栁瀨 健一 （新字体表記 柳瀬 健一） |
| 資本金 | 29億2330万9139円 |
| 資格 | 宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号 |
みんなで大家さん「B-WAVEビル」とは
（引用：みんなで大家さん）
シリーズ13号、シリーズ28号、シリーズ41号、シリーズ49号の対象不動産として紹介されている物件です。
所在地は栃木県宇都宮市で、JR宇都宮駅東口から徒歩3分という立地にある商業ビルとされています。JR宇都宮駅は、新幹線を含む主要路線が乗り入れるターミナル駅であり、ビジネス・観光の両面で利用者が多い駅と説明されています。
本ファンドの条件は、想定利回り6.2％、運用期間3年6ヶ月。1口100万円から出資可能となっており、比較的高額な最低出資金額が設定されています。
みんなで大家さんの説明によると、B-WAVEビルは出店側にとって有用性が高く、需要のある物件であるとされています。実際のテナント構成としては、バーやクラブ、キャバクラなど、夜間営業を中心とした飲食店・娯楽系テナントが多く入居している点が特徴のようです。
また、同ビルについては、マスターリース会社と「一括借上システム（マスターリース契約）」を締結しているとされており、空室が発生した場合でも一定の賃料収入が見込める仕組みであると説明されています。
みんなで大家さん「B-WAVEビル」の現状
みんなで大家さんの「B-WAVEビル」は、下記のファンドについて、本記事執筆時点で配当金の分配遅延が生じています。
- シリーズ49号
そのほか、複数のファンドで分配金の配当遅延や停止が起きており、2024年6月には行政処分を受けています。
その後、8,000名を超える出資者による集団起訴により出資金返金を求められていますが、返金には応じていないとのこと。
みんなで大家さんが形成する他ファンド「アグレボバイオテクノロジーセンター」は実態の確認ができず、「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は集客ができていない・・・など収益がない話を耳にします。
もちろん、いずれも“外部から聞こえてくる声”であり、収益構造の詳細を第三者が完全に把握することはできません。しかし、多数のファンドで遅延が重なっているという事実から、事業全体に十分なキャッシュフローが回っていない可能性は考慮すべきでしょう。
「B-WAVEビル」単体の運営状況や収益性については、みんなで大家さん側の公開情報がほぼなく、第三者による確認も難しいのが現状です。
そのため、事業の実態がどこまで順調なのかは判断できませんが、すでに配当金の分配遅延が起きている点を踏まえると、同ファンドの収益性も怪しそうですね。。
一般的な不動産投資とは構造が異なる点に注意
不動産クラウドファンディングは、比較的少額から投資を始められる点や、オンライン完結で手軽に取り組みやすい点が魅力です。比較的短期で償還が予定されているケースも多く、「試しにやってみよう」と気軽に利用する人も一定数いるでしょう。
しかし、一般的な不動産投資と構造が大きく異なる点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングでは、投資家が直接不動産（建物や土地）を所有するわけではなく、あくまで運営会社を通じて出資を行います。
つまり、投資家は運営会社に対して“無担保で資金を預けている”ような形になります。運営会社が経営難に陥ったり、破産したりした場合に、債権回収に使える資産が残っていないケースもあり、出資金が戻らない可能性が高いのが実情です。
不動産クラウドファンディングを検討するにあたっては、どのような物件が対象になるのか、どの程度の利回りが見込めるのかのファンド情報はもちろん、運営会社の経営状態や財務状況、信用度の調査も行なうようにしましょう。
また、過去には不動産クラウドファンディング会社が倒産し、出資金が全額戻らなかった事例もあります。「みんなで大家さん」は倒産こそしていないものの、償還延期や分配遅延が繰り返され、実際の資金回収が滞っている状況です。
特に、開発事業を伴うファンドにおいては、想定よりも出費がかさんだり、スケジュールが押したり、当初の説明通りにならない可能性も否定できません。過去のファンド実績や経営状況等も判断材料として、確認しておけると良いですね。
「どのような物件なら安心なのか知りたい」「不動産クラウドファンディングの注意点を知りたい」「B-WAVEビル（みんなで大家さん）に投資していた…これからどうすれば良い？」という方は、わたくし田中にご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
みんなで大家さん「B-WAVEビル」のまとめ
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
一口100万円から少額投資ができる点や想定利回り7％の高利回りのファンド形成が可能な点が強みであるとうたっていますが、現在「B-WAVEビル」を含む複数のファンドで配当金の分配の遅延や停止が生じています。
不動産クラウドファンディングは、少額で不動産投資を行えるとの認識から、急成長している市場です。しかし、その仕組みは実物不動産投資とは大きく異なるもので、運営会社の経営状況により一層ハイリスクになり得ます。
みんなで大家さん含め、不動産クラウドファンディングを提供している会社は、比較的小規模な会社も少なくありません。今回の事例は、不動産クラウドファンディングのリスクが浮き彫りになった事例であり、投資家が学べることは多いです。
改めて今一度投資のリスクを再認識するとともに、正しい知識をもとに投資判断をすることを心がけましょう。
不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この案件に投資していいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
不動産クラウドファンディングを検討・投資している方へ
・配当が滞っていてどうすればいいか分からない
・集団訴訟に参加しようか迷っている
・弁護士に相談する意味あるの？
・想定利回りは本当に適正なのか？
・提案されたファンドよりも優良な物件はないのか？
・自宅欲しいんだけども不動産クラウドファンディングに投資してて大丈夫？
・償還時に元本割れした…収支がプラスになる投資がしたい！
などなど、不動産ファンドやワンルームなど不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！