「不動産クラウドファンディングが気になるけど、実際のところどうなんだろう？」
「配当金の遅延があるって聞いたけど、本当なの？」
そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングは、複数の出資者から資金を集めて不動産を開発・運用し、得られた利益を分配する仕組みです。実物不動産を購入するよりも少額で始められる点が魅力で、ここ数年で急速に利用者が増えています。
しかしその一方で、分配金の遅延や停止、さらには運営会社の経営不振など、トラブルが相次いで報じられているのも事実。
この記事では、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する「みんなで大家さん」シリーズの中でも注目を集める「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」ファンドについて、現状やリスク、実際に起きている問題を詳しく解説します。
「みんなで大家さん」や不動産クラウドファンディングへの投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
「みんなで大家さん」とは？
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングです。
「不動産を活用した経済市況に左右されにくい資産運用サービスの提供」のビジョンのもと、みんなで大家さんの管理・運営を通じて、長期的に安定した資産運用のサポートを行なうとうたっています。
会社概要
みんなで大家さんは、1999年にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
平均利回り6.0〜7.0％、年6回の配当金の分配、100万円からの少額投資、3〜5年の短期運用、譲渡による換金可能な点をウリにしています。
そんな「都市綜研インベストファンド株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 本社 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| TEL・FAX | TEL. 06-6341-0010 FAX. 06-6341-0013 |
| 創立 | 1999（平成11）年8月 |
| 代表取締役 | 栁瀨 健一 （新字体表記 柳瀬 健一） |
| 資本金 | 29億2330万9139円 |
| 資格 | 宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号 |
みんなで大家さん「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」とは
（引用：みんなで大家さん）
「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は、みんなで大家さんが提供するシリーズ伊勢4〜8の対象不動産です。1993年に建設された戦国時代の文化や歴史を体験できるテーマパークであり、シンボルとして原寸大の安土城が再現されています。
以前は「伊勢・安土桃山文化村」として運営されていましたが、現在は開園30年を超えるテーマパーク「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」の名称で運営されているとのこと。
三重県は歴史的建造物や自然環境に恵まれているほか、松阪牛や伊勢えびといったグルメ、世界遺産（熊野古道）、マリンスポーツ、水族館、テーマパークなど、数々の観光資源があります。
「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は、日本の神社の頂点に位置する「伊勢神宮」と同じ市にあることから、観光需要に期待できると、みんなで大家さんは説明しています。
また、2018年には、アトラクション、天然温泉、食事を充実させる大規模リニューアルを実施。2020年5月には、国内で数少ない新アトラクション「リアルロールプレイングゲーム」が実装され、好評を博しているとアピールしています。
想定利回り7.0％、運用期間3年1ヶ月のファンドであり、一口100万円から出資者を募っています。
みんなで大家さん「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」の現状
みんなで大家さんの「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」シリーズは、本記事執筆時点で、下記のファンドで配当金の分配遅延が生じています。
- シリーズ伊勢6
- シリーズ伊勢7
- シリーズ伊勢8
そのほか、複数のファンドで分配金の配当遅延や停止が起きており、2024年6月には行政処分を受けています。
その後、8,000名を超える出資者による集団起訴により出資金返金を求められていますが、返金には応じていないとのこと。
戦国時代の文化や歴史を体験できるテーマパークとして、「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は人気があるとうたっていますが、日曜日なのにガラガラ・・・という声も聞かれています。
一般的な不動産投資とは構造が異なる点に注意
不動産クラウドファンディングは、比較的少額から投資を始められる点や、オンライン完結で手軽に取り組みやすい点が魅力です。比較的短期で償還が予定されているケースも多く、「試しにやってみよう」と気軽に利用する人も一定数いるでしょう。
しかし、一般的な不動産投資と構造が大きく異なる点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングでは、投資家が直接不動産（建物や土地）を所有するわけではなく、あくまで運営会社を通じて出資を行います。
つまり、投資家は運営会社に対して“無担保で資金を預けている”ような形になります。運営会社が経営難に陥ったり、破産した場合に、債権回収に使える資産が残っていないケースもあり、出資金が戻らない可能性が高いのが実情です。
不動産クラウドファンディングを検討するにあたっては、どのような物件が対象になるのか、どの程度の利回りが見込めるのかのファンド情報はもちろん、運営会社の経営状態や財務状況、信用度の調査も行なうようにしましょう。
また、過去には不動産クラウドファンディング会社が倒産し、出資金が全額戻らなかった事例もあります。「みんなで大家さん」も同様に、償還延期や分配遅延が繰り返され、実際の資金回収が滞っている状況です。
特に、開発事業を伴うファンドにおいては、想定よりも出費がかさんだり、スケジュールが押したり、当初の説明通りにならない可能性も否定できません。過去のファンド実績や経営状況等も判断材料として、確認しておけると良いですね。
「どのような物件なら安心なのか知りたい」「不動産クラウドファンディングの注意点を知りたい」「ともいきの国 伊勢忍者キングダム（みんなで大家さん）に投資していた…これからどうすれば良い？」という方は、わたくし田中にご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
みんなで大家さん「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」のまとめ
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
一口100万円から少額投資ができる点や想定利回り7％の高利回りのファンド形成が可能な点が強みであるとうたっていますが、現在「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」を中心とした複数のファンドで配当金の分配の遅延や停止が生じています。
不動産クラウドファンディングは、少額で不動産投資を行えるとの認識から、急成長している市場です。しかし、その仕組みは実物不動産投資とは大きく異なるもので、運営会社の経営状況により一層ハイリスクになり得ます。
みんなで大家さん含め、不動産クラウドファンディングを提供している会社は、比較的小規模な会社も少なくありません。今回の事例は、不動産クラウドファンディングのリスクが浮き彫りになった事例であり、投資家が学べることは多いです。
改めて今一度投資のリスクを再認識するとともに、正しい知識をもとに投資判断をすることを心がけましょう。
不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
不動産クラウドファンディングを検討・投資している方へ
・配当が遅れているけど、このままで大丈夫なのか？
・弁護士に依頼しようとしたが着手金が高額すぎた・・・
・配当遅延や償還遅延が心配
・行政処分を受けたって聞いたけど、投資資金は戻ってくるの？
・解約の手続きを申し込んだけど、全然進まない…どうしたら？
・他の不動産小口化商品と比べて、本当に投資する価値はあるのか？
・出資金が戻らないリスクを少しでも減らしたい！
などなど、みんなで大家さんに関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！