「不動産クラウドファンディングが気になるけど、どうなんだろう？」
「配当金の遅延があるって聞いたことがあるけど、実際どうなんだろう？」
不動産クラウドファンディングは、複数の出資者から募った資金をもとに、不動産を開発・運用し、得られた利益を出資者に分配するという仕組み。実物投資よりも少額で気軽に行える点がメリットであり、近年不動産クラウドファンディングを行なう方も増えてきています。
しかし、最近は不動産クラウドファンディング会社の倒産や、分配金の遅延・停止を耳にすることも。みんなで大家さんも「ゲートウェイ成田」の件で開発が進んでいないことが度々指摘されており、現在も複数のファンドで分配金の遅延が続いております。
この記事では、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する「みんなで大家さん」のファンド「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」について、解説していきます。すでに投資をしていて心配になっている方もおられるのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングや「みんなで大家さん」が気になる方は、ぜひ最後までお読みください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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「みんなで大家さん」とは？
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングです。
「不動産を活用した経済市況に左右されにくい資産運用サービスの提供」のビジョンのもと、みんなで大家さんの管理・運営を通じて、長期的に安定した資産運用のサポートを行なうとうたっています。
会社概要
みんなで大家さんは、1999年にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
平均利回り6.0〜7.0％、年6回の配当金の分配、100万円からの少額投資、3〜5年の短期運用、譲渡による換金可能な点をウリにしています。
そんなみんなで大家さんを運営する「都市綜研インベストファンド株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 本社 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| TEL・FAX | TEL. 06-6341-0010 FAX. 06-6341-0013 |
| 創立 | 1999（平成11）年8月 |
| 代表取締役 | 栁瀨 健一 （新字体表記 柳瀬 健一） |
| 資本金 | 29億2330万9139円 |
| 資格 | 宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号 |
みんなで大家さん「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」とは
（引用：みんなで大家さん）
「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」は、みんなで大家さんが提供するシリーズ38、シリーズ48の対象不動産です。
愛知県名古屋市最大の繁華街である中区「栄」地区に位置しており、地下鉄名城線矢場町駅から徒歩１分、名古屋駅から車で10分のアクセス良好なビルであると説明。
中区は名古屋城があるほか、地上には百貨店などの商業・オフィスビルが建ち並び、地下には広大なショッピングエリアが広がっている人気のエリアであると打ち出しています。
そんな好立地にある「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」について、みんなで大家さんは安定した稼働を見込むことができるとうたっています。
本ファンドの条件は、想定利回り6.0％、運用期間3年。1口100万円から出資可能とされており、比較的高額な最低出資金額が設定されている点も特徴です。
みんなで大家さん「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」の現状
みんなで大家さんの「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」は、本記事執筆時点で、分配金が支払われています。
しかし、同社の取り扱う複数のファンドで分配金の配当遅延や停止が起きており、2024年6月には行政処分を受けています。その後、8,000名超の出資者が集団訴訟を提起し、出資金の返還を求めていますが、現時点ではこれに応じていないとのことです。
他ファンドでのトラブルで資金がショートし、本ファンドの分配金に影響する可能性も否定はできませんので、安心せずに見ていく必要があるでしょう。
みんなで大家さんが形成するファンド「ゲートウェイ成田」は、開発が進んでいないことが度々指摘されてきました。また、「アグレボバイオテクノロジーセンター」は実態の確認ができず、「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は集客ができていない・・・などの話も耳にします。
もちろん、いずれも“外部から聞こえてくる声”であり、収益構造の詳細を第三者が完全に把握することはできません。しかし、同社の扱う多数のファンドで遅延が重なっているという事実から、事業全体に十分なキャッシュフローが回っていない可能性は考慮すべきでしょう。
「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」は分配金が支払われているようですが、事業の実態がどこまで順調なのかは判断できません。同ファンドについても、引き続き慎重に見極める必要がありそうです。
一般的な不動産投資とは構造が異なる点に注意
不動産クラウドファンディングは、比較的少額から投資を始められる点や、オンライン完結で手軽に取り組みやすい点が魅力です。比較的短期で償還が予定されているケースも多く、「試しにやってみよう」と気軽に利用する人も一定数いるでしょう。
しかし、一般的な不動産投資と構造が大きく異なる点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングでは、投資家が直接不動産（建物や土地）を所有するわけではなく、あくまで運営会社を通じて出資を行います。
つまり、投資家は運営会社に対して“無担保で資金を預けている”ような形になります。運営会社が経営難に陥ったり、破産したりした場合に、債権回収に使える資産が残っていないケースもあり、出資金が戻らない可能性が高いのが実情です。
不動産クラウドファンディングを検討するにあたっては、どのような物件が対象になるのか、どの程度の利回りが見込めるのかのファンド情報はもちろん、運営会社の経営状態や財務状況、信用度の調査も行なうようにしましょう。
また、過去には不動産クラウドファンディング会社が倒産し、出資金が全額戻らなかった事例もあります。「みんなで大家さん」は倒産こそしていないものの、償還延期や分配遅延も起きており、実際の資金回収が滞っている状況です。
特に、開発事業を伴うファンドにおいては、想定よりも出費がかさんだり、スケジュールが押したり、当初の説明通りにならない可能性も否定できません。過去のファンド実績や経営状況等も判断材料として、確認しておけると良いですね。
「どのような物件なら安心なのか知りたい」「不動産クラウドファンディングの注意点を知りたい」「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル（みんなで大家さん）に投資していた…これからどうすれば良い？」という方は、わたくし田中にご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。
みんなで大家さん「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」のまとめ
（引用：みんなで大家さん）
「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
一口100万円から少額投資ができる点や、想定利回り6～7％の高利回りのファンド形成が可能な点が強みであるとうたっていますが、複数のファンドで配当金の分配の遅延や停止が生じています。
現在「名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル」については分配金が支払われているものの、その他のファンドの状況からすると楽観視はできません。
不動産クラウドファンディングは、少額で不動産投資を行えるとの認識から、急成長している市場です。しかし、その仕組みは実物不動産投資とは大きく異なるもので、運営会社の経営状況により一層ハイリスクになり得ます。
みんなで大家さん含め、不動産クラウドファンディングを提供している会社は、比較的小規模な会社も少なくありません。今回の事例は、不動産クラウドファンディングのリスクが浮き彫りになった事例であり、投資家が学べることは多いです。
不動産クラウドファンディングを検討・投資している方へ
・ファンドの一口価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
・想定利回りは本当に適正なのか？
・提案されたファンドよりも優良な物件はないのか？
・今提案されている価格より高値で売却したい！
・自宅欲しいんだけども不動産クラウドファンディングに投資してて大丈夫？
・償還時に元本割れした…収支がプラスになる投資がしたい！
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！