「京都の物件ってどうなんだろう？空室にならないかな？」
「担当者が代わるたびに、何回も同じ説明をするのが大変」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資において、物件選びは非常に重要です。空室にならないような物件を選ぶのが一番ですが、購入後どのような空室対策を講じるかによっても、不動産投資の成否は変わってきます。自身で賃貸管理のノウハウがあればいいですが、忙しかったりノウハウがなかったりする方は、きちんと空室対策をしてくれる業者を選ぶ必要があります。
日本ホールディングス株式会社は、京都府の新築区分マンションに特化して、開発・販売を行なっている不動産会社です。物件の相談・購入から賃貸管理に至るまで、一貫した担当制を採用しており、オーナーのニーズを深く把握した上で、独自の空室対策とともに賃貸管理を提供しています。
この記事では、日本ホールディングス株式会社がどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
日本ホールディングス株式会社とは？
日本ホールディングス株式会社は、京都府の新築区分マンションに特化して、不動産の開発や販売、賃貸管理を行なっている会社です。
設立以来、都市型分譲マンション「ベラジオシリーズ」を展開しながら、 不動産に関連する幅広いニーズに応えてきた日本ホールディングス株式会社。
「信用から信頼」をモットーに、 顧客と社会に貢献するべく、日々真摯に努力するとうたっています。
会社概要
日本ホールディングス株式会社は、京都府京都市に本社を、大阪府大阪市および東京都中央区に支店を構える不動産会社です。
1994年に「日経ビルディング株式会社」として設立し、2002年に現在の社名である「日本ホールディングス株式会社」へと商号を変更。設立当初から、世界に誇る文化観光都市かつ日本一建築規制が厳しいとされる「京都府」にこだわって事業を行なっているようです。
ハイクオリティーマンションと称した自社マンションブランド「ベラジオシリーズ」の開発・販売に加え、独自の空室対策に尽力。入居率99％、購入リピート率50％をほこっています。
そんな「日本ホールディングス株式会社」の会社概要は、以下のとおり。
| 商号 | 日本ホールディングス株式会社 |
| 本社 | 〒600-8009 京都市下京区四条通室町東入函谷鉾町88番地 K.I.四条ビル3階 電話 075-257-8881(代表) ／ FAX 075-257-8882 |
| 大阪支店 | 〒541-0045 大阪市中央区道修町4-4-10 KDX小林道修町ビル3階 電話 06-6204-0888 ／ FAX 06-6204-0886 |
| 東京支店 | 〒103-0022 東京都中央区日本橋室町1-13-7 PMO日本橋室町3階 電話 0120-989-072 |
| 創業 | 平成4年5月30日 |
| 設立 | 平成6年9月21日 |
| 資本金 | 9,900万円 |
| 年間売上高 | 58億円 |
| 従業員 | グループ全体118名パート含む(内 宅地建物取引士51名 建築士1名 管理業務主任者17名 ファイナンシャルプランナー7名 不動産証券化協会認定マスター1名 マンション管理士2名） |
| 役員 | 代表取締役 : 八尾 浩之 取締役副社長 : 安田 一 取締役副社長 : 佐々木 出 |
| 事業内容 | 分譲マンション開発・販売業務、分譲マンション販売代理業務、住宅分譲、不動産仲介、建築設計・施工、リフォーム、賃貸事業、賃貸管理業、不動産有効活用の企画・立案・コンサルティング、損害保険代理業 |
| 登録・許可 | 宅地建物取引業者 国土交通大臣(4)第7329号 特定建設業者登録 京都府知事 許可(特-28)第31104号 一級建築士事務所登録 (04A)第01598号 マンション管理業者登録 国土交通大臣(5)第060939号 賃貸住宅管理業登録 国土交通大臣(01)第004785号 |
| 加盟団体 | 社団法人全日本不動産協会 社団法人不動産保証協会 社団法人近畿圏不動産流通機構 一般社団法人マンション管理業協会 |
| 顧問弁護士 | 弁護士法人みやこ法律事務所 狛・小野グローカル法律事務所 |
| 顧問税理士 | アイネックス税理士法人 |
| 取引銀行 | りそな銀行京都支店 滋賀銀行丸太町支店 京都中央信用金庫本店 南都銀行京都支店 関西みらい銀行京都支店 北陸銀行京都支店 徳島大正銀行本店 三井住友銀行京都支店 |
| 提携金融機関 | 株式会社ジャックス オリックス銀行株式会社 |
| 関連会社 | 【日本ベラジスト株式会社】 住所 京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町159番地1 JRE四条烏丸センタービル2階 電話 075-341-8881(代表)／FAX 075-341-8889 (賃貸管理) 電話 075-341-8883 (建物管理) 電話 075-341-8885 宅地建物取引業者 京都府知事(5)第11247号 マンション管理業者登録 国土交通大臣（3）第063736号 賃貸住宅管理業登録 国土交通大臣(01)第004784号 ＜大阪支店＞ 住所 大阪市中央区道修町4-4-10 KDX小林道修町ビル3階 電話 06-6204-0887(代表) ／ FAX 06-6204-0886 【日本コージン株式会社】 住所 京都市下京区四条通室町東入函谷鉾町88番地 K.I.四条ビル3階 電話 075-257-8881(代表) ／ FAX 075-257-8882 |
日本ホールディングス株式会社の事業内容
日本ホールディングス株式会社では、以下の事業を行なっています。
- 分譲マンション開発・販売業務
- 分譲マンション販売代理業務
- 住宅分譲
- 不動産仲介
- 建築設計・施工
- リフォーム
- 賃貸事業
- 賃貸管理業
- 不動産有効活用の企画・立案・コンサルティング
- 損害保険代理業
日本ホールディングス株式会社のメイン事業は、自社マンションブランド「べラジオシリーズ」の開発・販売です。
開発・販売に加えて、独自の空室対策にも取り組んでおり、賃貸管理までワンストップでサポートできる点をアピールしています。
また、不動産に関するさまざまなニーズに応えるべく、多岐にわたる事業を展開。顧問弁護士や顧問税理士と連携し、確定申告や相続対策、節税対策など、不動産を保有する上で生じるさまざまな問題に対してアドバイスを行なっているようです。
日本ホールディングス株式会社のサービスや物件の特徴
日本ホールディングス株式会社のサービスや物件の特徴は、以下の5つです。
- 京都府の単身向け新築マンションに特化
- 自社マンションブランド「べラジオシリーズ」
- 相談からアフターフォローまで一貫した担当制
- 「運用管理システム」による購入後のサポート
- 空室を減らすための3つの取り組み
それぞれ詳しく見ていきましょう。
京都府の単身者向け新築マンションに特化
日本ホールディングス株式会社は、京都府の単身者向け新築マンションに特化した不動産売買を行なっているようです。
設立から約30年にわたり、京都を「投資の穴場」と考えている日本ホールディングス株式会社。京都にこだわる理由として、以下を掲げています。
- 住みたい街ランキングNo.2
- 学生が多い（10人に1人が学生）
- 世界的発展をする有名企業が多い（単身需要が高い）
- 厳しい建物規制で供給戸数が少ない（競合が少ない）
京都らしい町並みの形成に向けて設けられている「京都府景観条例」では、眺望を乱す高層建設物は厳しく規制されています。そのため、東京や大阪のように、高層マンションを建てて戸数を増やすことができません。
つまり京都は、学生や単身者が多いことに加え、住みたい街ランキング2位という高い賃貸需要に対し、供給戸数が少ない状態と言えるのです。
この需要と供給のアンバランスに目をつけ、京都に特化した不動産売買をしているのが日本ホールディングス株式会社というわけです。
日本ホールディングス株式会社は、自社マンションブランドの供給数が「京都府のシングルマンション累計分譲戸数No.1（2013〜2020年）」であること、京都に特化した事業を行なっているからこそ得られたネットワークの強さがあること、をアピールしています。
自社マンションブランド「べラジオ」シリーズ
日本ホールディングス株式会社は、自社マンションブランドとして単身者向けマンション「べラジオ」シリーズの開発・販売をしているようです。
べラジオシリーズは、「べラジオ」「べラジオ雅び」の2種類あり、それぞれのコンセプトは下表のとおり。
| べラジオ | “都市の美しきくつろぎ” をキーワードに、京都の街に映える美しいフォルム、環境と利便性にこだわったロケーション、快適な住空間の創造を実現した、ハイクオリティーマンション。 |
| べラジオ雅び | ”建築士と京の伝統美アートとの創造的コラボレーション”をキーワードに、外観デザインは京町家の佇まい、街並みに融合するしつらいを考え企画。 全棟にエントランス・ギャラリーを設置し、伝統美術を創造的に継承するアーティストの作品を常設。 |
べラジオシリーズは、供給数の少ない京都に単に建設するのではなく、「安全性」「快適性」「デザイン」という3つの要素を企画段階から徹底的にシミュレーションし、 設計から細部の設備に到るまで、 徹底的にこだわって開発しているとのこと。
設備に関しては「単身者」のニーズに合わせ、宅配BOXや全室エアコン、2口以上のガスコンロ、24時間ゴミ出し可能なゴミステーション等を完備。
さらに、「べラジオ雅び」においては、高断熱・省エネ・創エネにより年間の消費エネルギーが概ねゼロになる「ZEH-M（ゼッチマンション）」を採用しており、今後導入件数を増やしていく予定のようです。
もともと供給されにくい地域において、設備やデザイン、広さ等にこだわったマンションは少なく、入居者希望者が多く集中する、とアピールしています。
相談からアフターフォローまで一貫した担当制
日本ホールディングス株式会社では、購入時に担当したスタッフが、購入後も継続して担当する「担当制」を採用しているようです。
不動産会社の中には、相談・販売は販売専門の担当者、管理・運用は管理専門の担当者と、それぞれのフェーズで担当者が変わる「分業制」を採用している会社も少なくありません。
分業制は、各フェーズで、その分野に詳しいスタッフが対応してくれるため、専門性の高いサービスを受けられるメリットがあります。しかしその一方で、顧客は同じ話を何度もする必要があったり、担当ごとに言うことが違っていたり、情報がうまく伝わっていなかったりと、不便に感じてしまうことも。
日本ホールディングス株式会社は、購入前から顧客の意思をヒアリングしている担当が継続的かつ一貫して担当をすることで、安心感や信頼関係を築いているそうです。不動産投資は、長い付き合いだからこそ、気軽に話せるパートナーシップを重視している、とうたっています。
ただし、担当制にもデメリットはあるため、注意も必要です。
担当制は、分業制よりも各フェーズの専門性が低くなりやすかったり、一人の意見しか聞けなかったり、担当者との相性が合わない際の対応に困ったりする可能性も否定できません。
不動産投資において、一つの情報だけを鵜呑みにするのは危険です。第三者に相談したり、自分でも調べてみたり、視野を広げるようにしましょう。
万が一担当者と相性が悪いと感じたり、違和感を覚えたりした場合には、担当者や不動産会社の変更も視野に入れて早めに行動に移すことをオススメします。
「運用管理システム」による購入後のサポート
日本ホールディングス株式会社は、グループ会社「日本ベラジスト」と連携することで、物件購入後の賃貸管理までワンストップでサポートできる体制を敷いているようです。
入居者募集、建物管理、家賃集金、退室後の点検・改装、更にはトラブルの解決まで、 オーナーの管理業務全てを代行しています。
日本ホールディングス株式会社の運用管理システムは、「借上型」と「安全代行型」の2種類あり、顧客のニーズに合わせて自由に選択可能になっているそうです。
「借上型」「安全代行型」の詳細は、下表のとおり。
| 借上型 | 安全代行型 | |
| 契約種別 | 賃貸契約 （オーナー：日本ベラジスト） | 委託契約 （オーナー：日本ベラジスト） |
| 契約金 | なし | 広告費 家賃1ヶ月 |
| 管理料 | なし | 月額家賃の5％ |
| 更新時 | なし | 更新料の30％ |
| 条件など |
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のちほど詳しくお伝えしますが、「借上型」は消費者庁から注意喚起が行われている契約形態（サブリース、家賃保証）であるため、避けるようにしましょう。
空室を減らすための3つの取り組み
日本ホールディングス株式会社は、「空室を減らすための3つの取り組み」として、独自の空室対策を行なっているようです。
不動産投資における最大のリスクと言える「空室」。不動産投資ローンを組んで、不動産を購入して運用する仕組み上、家賃収入を得られない「空室」は、死活問題となります。
と言うのも、家賃収入があろうがなかろうが、毎月のローンの返済は必ず発生するため。家賃収入をローンの返済に充てる返済計画を考えている場合、空室が生じた途端、返済が難しくなってしまうのです。給料や貯金から返済して家計が苦しくなる……なんてケースも。
日本ホールディングス株式会社では、下記3つの空室対策を行うことで、入居率99.01％を達成したとアピールしています。（2023年1月〜2024年12月のべラジオシリーズ2804室）
- 週に1回、空室対策に関する会議を実施
- 自社での入居付けにこだわらない「BtoBの賃貸営業」
- 退去後1週間以内に入居開始可能とする原状回復
それぞれ詳しく見ていきましょう。
週に1回、空室対策に関する会議を実施
日本ホールディングス株式会社では、週に1回、上席コンサルタントと賃貸管理責任者、建物管理責任者が集まり、空室対策に関する会議を行なっているようです。
会議では、その週に空室になっている部屋を一室一室確認。
内覧や問い合わせの件数、オーナーの要望、家賃・初期費用の設定の適正、周辺の賃貸需要の動向、部屋の状態チェック、集客方法や協力業者の検討を行ない、その場で最善の対策方法を決め、実践しているようです。
自社での入居付けにこだわらない「BtoBの賃貸営業」
日本ホールディングス株式会社は、自社での入居付けにこだわらず、京都市内に150店舗ある協力会社へ入居募集を依頼しているそうです。
空室情報の提供や内覧可能住居の案内、新築物件情報の提供、新築竣工時の内覧会の案内を行なうなど、継続的な営業活動を通して、協力賃貸業者との連携強化を行なっている、と公式ホームページでうたっています。
退去後1週間以内に入居開始可能とする原状回復
日本ホールディングス株式会社は、「退去から入居可能日まで1週間」を目標に掲げ、原状回復工事を行なっているそうです。
自社施工や安い下請け業者へ依頼することで、原状回復にかかるコストを低くすることができます。しかしその場合、スケジュール調整をする必要があり、原状回復に時間がかかってしまうおそれも。
日本ホールディングス株式会社は「1日早く内覧できれば、入居者が早く決まる」という考えのもと、コストパフォーマンスよりもタイムパフォーマンスを重視。
自社施工や極端な値下げ交渉はせず、地域に根差したネットワークを活かして、最速での原状回復に努めているようです。
「借上型」の賃貸管理には注意が必要
日本ホールディングス株式会社は、物件の販売から賃貸管理までワンストップでサポートしています。
独自の空室対策により入居率99.01％をアピール。「借上型」と「安全代行型」の2つの運用管理システムから、オーナーのニーズに合わせて自由に選択できるとうたっています。
しかし、「借上型」の運用管理システムには、注意が必要です。
と言うのも、安定した収益に期待ができると人気の「借上型（いわゆるサブリース）」ですが、近年トラブルが多発していると消費者庁から注意喚起が行われているため。
特に、「契約の期間中であっても当社から賃貸借契約を解除することができます。また、オーナー様からの解約には、借地借家法第28条の規定により、正当事由が必要です。」の但し書きがあるため、要注意。この記載がある場合、途中で契約解除するのが非常に難しくなります。
解約できないまま売却するとなると、評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
なお、サブリースを利用する際の注意点は、以下のとおりです。
- 家賃保証は100％ではない
- 礼金・更新料をもらえない
- 賃料が減額になる場合がある
- 契約期間中に契約が解約される可能性がある
- 不正が行われていてもわかりにくい
- 入居者情報がわからない
- 解約したくてもできない可能性がある
- サブリース業者が契約途中で破綻する可能性がある
- 売却価格が低く評価される可能性がある
「賃貸管理に関する注意点を知りたい」「すでにサブリースを契約してしまった」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
アクトオンTVでタイアップ動画視聴可
日本ホールディングス株式会社は、CS放送チャンネル「アクトオンTV」（現在はチャンネル終了）で取り上げてもらったことがあるよう。動画は現在もオンラインで視聴できます。
番組になっている会社は一見良いように見えますが、当該番組の、少なくとも同社の回は、長尺の広告枠を買って番組化してもらっているようなものです。このようなプロモーションを使う会社に任せるべきか、はよくよく検討する必要があるでしょう。
無料プレゼントの言葉におどって、安易に個人情報を入力しないようにも注意！営業電話やメールの嵐になるかもしれません。
日本ホールディングス株式会社の評判や口コミはどう？
日本ホールディングス株式会社に関する良い評判・口コミ
日本ホールディングス株式会社に関する良い口コミには、以下のものがありました。
- 営業のスタイルとしては結構丁寧で印象はよかったように思います。
投資をした時の金額のシミュレーションなどをしてくれたり、対応が早かったですね。 - ベラジオ京都壬生はセキュリティもしっかりしていたし住み心地良かったな。
日本ホールディングス株式会社の良い口コミには、対応が丁寧、べラジオシリーズの設備が良い、というものが多く見受けられました。
設備は、入居者を決める際の判断材料になりますし、入居後は満足度に直結するものです。
単に最新の設備を導入するのではなく、単身者のニーズにこだわった設備を採用しているからこそ、良い口コミにもつながったのかもしれませんね。
ただし、「駅から遠い」「周辺に買い物する場所がない」等の口コミも見受けられたため、総合的に判断するべきです。内覧や周辺散策をするなど、入居者目線での物件選定を心がけましょう。
日本ホールディングス株式会社のまとめ
日本ホールディングス株式会社は、京都府の新築区分マンションに特化して、不動産開発や販売をしている不動産会社です。
自社マンションブランド「べラジオ」シリーズは、京都府内の単身者向けマンションの累計供給数No.1を誇り、地域に根差した事業を強みにアピールしています。
物件の販売から賃貸管理に至るまで、一貫した担当制にこだわったり、独自の空室対策を行なったり、顧客の満足度や収益を大切にしている日本ホールディングス株式会社。
しかしながら、日本ホールディングス株式会社で物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
日本ホールディングス株式会社の物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！