「資産を現金化したい」
「ローンの返済負担を軽くしたい」
「利益を最大化したい」
など、ワンルームマンションを売却する理由は人によってさまざまです。そして、目的によって最適な売却時期は異なります。後悔のない売却を実現するためには、「今売るべきか」「もう少し待つべきか」を判断できるよう、目的や状況に応じたタイミングの見極めが重要です。
本記事では、ワンルームマンションを売却する代表的な5つのタイミングを解説します。あわせて、売却時に押さえておきたいポイントも紹介するので、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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ワンルームマンションのよくある売却理由
ワンルームマンションを売却する理由は人によってさまざまですが、大きく分けると「個人的な事情による売却」と「市場や経済環境の変化による売却」の2つがあります。
代表的な理由は以下のとおりです。
- 資産を現金化したい（別の投資や生活資金に充てたい）
- ローン返済の負担を減らしたい
- 家賃下落や空室増加などで収支が悪化している
- 金利上昇や金融政策の変更により将来の収益性に不安がある
- 市場価格が上昇しており、売却益を得られるタイミングと判断した
資産の現金化やローン返済負担の軽減といった個人的な事情で売却を決める方もいれば、金利動向や不動産市場の変化といった外的要因によって判断するケースもあります。
どちらの場合も、ワンルームマンションの売却価格は市場の動きや金融政策の影響を受けやすいため、「いつ売るか」を見極めることが成功の鍵です。
ワンルームマンションを売却するタイミング5選
ワンルームマンションの売却は、タイミングによって手元に残る資金が大きく変わります。 市場価格の上昇や金利の動向、所有期間など、さまざまな要素が売却条件に影響するため、安易に「今が売り時」と判断するのは避けたほうがよいでしょう。
適切なタイミングを見極めることで、少しでも高く・有利な条件で売却できる可能性が高まります。以下では、ワンルームマンションの売却を検討する際に押さえておきたい5つの代表的なタイミングを解説します。
1.市場価値が上昇しているタイミング
ワンルームマンションを売却するうえで、市場価値が上昇しているタイミングは最も有利な売り時のひとつです。
不動産価格は、景気動向や再開発、新駅の開業などの影響を受けて変動します。たとえば、都心の再開発が進んだり、周辺に商業施設やタワーマンションが建設されたりすると、地域の注目度が高まり、周辺物件の価格も上昇しやすくなります。
一方で、景気が停滞している時期や金利が上昇している局面では、購入希望者が減少し、価格競争が激しくなる傾向があります。そのため、周辺で高値の取引事例が増えているときや、査定価格が上向いているタイミングでの売却が理想的です。
「今が高値圏かどうか」を判断するには、過去の成約事例を複数確認することが有効です。感覚ではなくデータをもとに判断することで、より適切なタイミングを見極めやすくなります。
2.ローン金利が低いタイミング
ワンルームマンションを売却する際は、ローン金利が低い時期を狙うと有利に進めやすくなります。金利が低いほど買主がローンを組みやすくなるため、不動産需要が高まり、結果的に売却価格を下げずに成約できる可能性が高まるからです。
近年は日銀の金融緩和政策により、長期にわたって低金利環境が続いてきました。2024年以降はわずかに上昇傾向が見られるものの、依然として歴史的に見れば低水準といえます。
金利が低いうちは、購入希望者の「買いたい意欲」が強く、市場全体が活発に動く傾向があります。そのため、売却を検討している場合は、金利動向をチェックしながら早めに動くのがポイントです。
3.所有期間が5年以上経過したタイミング
所有期間が5年以上経過したタイミングも、一般的に不動産売却に適しているとされています。不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）には「譲渡所得税」が課されますが、この税率が所有期間によって大きく変わるためです。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ （所得税率30%、住民税率9%、復興特別所得税0.63%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％ （所得税率15%、住民税率5%、復興特別所得税0.315%） |
所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の課税率が「長期譲渡所得」となり、ほぼ半分に軽減されます。そのため、急いで売却する必要がない場合は、所有期間が5年を超えてから売却したほうが税負担を抑えられる可能性があります。
なお、所有期間の起算日は「購入契約日」ではなく、実際に物件を取得した日（引き渡し日）を含む年の翌年1月1日からカウントされます。このタイミングを誤ると「短期譲渡所得」として課税されるおそれがあるため、売却前に税理士や不動産会社へ確認しておくと安心です。
参照：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁、No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
4.大規模修繕が済んでいるタイミング
一般的には「築10年を迎える前後が売却の目安」といわれることが多いですが、実際の取引現場では、築年数そのものよりも大規模修繕が済んでいるかどうかのほうが重要な判断材料になります。
外壁や屋上防水、共用部分の修繕などが適切に行われている物件は、管理体制がしっかりしている証拠とみなされ、購入希望者からの評価が高くなります。反対に、築年数が浅くても修繕計画が遅れていたり、積立金が不足していたりすると、今後の負担リスクを懸念され、価格交渉で不利になるケースもあります。
売却を検討する際は、修繕前なのか修繕後なのかを確認し、タイミングを見極めることが大切です。修繕済みの物件であれば、見た目や共用部の印象が良く、築年数が経過していても資産価値を保ちやすい傾向があります。
5.減価償却が終了する前のタイミング
減価償却が終わる前に売却するのも一つの有効な選択肢です。
減価償却とは、建物などの固定資産の価値を年々少しずつ費用として計上し、帳簿上で価値を減らしていく会計上の処理を指します。実際の支出を伴わずに費用として扱えるため、保有中の節税効果が得られる点が大きな特徴です。
しかし、耐用年数を過ぎると減価償却費の計上ができなくなり、課税対象となる利益が増えて税負担が重くなる可能性があります。結果として、保有を続けることでキャッシュフローが悪化しやすくなるのです。
そのため、減価償却が終わる前、まだ税制上のメリットが活かせるうちに売却を検討することで、税負担による収支悪化を防ぎやすくなります。売却後の利益（譲渡所得）も含め、トータルで資金効率を考えると、このタイミングが一つの目安になるでしょう。
ワンルームマンションを売却する流れ
ワンルームマンションを売却する主な流れは、以下のとおりです。
- 売却額の最低ラインを決める
- 売却方法を決める
- 媒介契約を締結する（仲介の場合）
- 売却活動を行う（仲介の場合）
- 売買契約の締結
- 決済して物件を引き渡す
売却を成功させるための第一歩は、「いくらで売りたいのか」という目標を明確にすることです。具体的には、『残債＋狙いたい利益』が売却額のラインになります。ローンで購入する投資用不動産は、保有期間が長くなればなるほど、利益が最大化します。そのため、目標の売却額で売れない場合は、売却しないという選択肢をとることも戦略上は有効ということ。
無理に売ろうとすれば業者に足元を見られて安値で買い叩かれたり、とにかく売却仲介を獲得したい不動産会社の出す現実離れした査定額にホイホイと引っかかってしまうことになりかねません。
ちなみに、売却方法を決める際には、仲介か買取のいずれかを選ぶことになります。どちらの方法にも一長一短がありますが、ワンルームマンションの売却においてはよりリスクの低い買取を推奨します。もちろん、買い叩いてこない業者に限りますが。
ワンルームマンションを売却する具体的なステップについては、こちらの記事で解説しています。あわせて参考にしてください。
ワンルームマンションを売却するタイミングのまとめ
ワンルームマンションを売却する際は、目的や状況に合わせて最適なタイミングを見極めることが大切です。市場価値の変動やローン金利、所有期間、築年数などは、いずれも売却判断に大きく影響します。
また、売却を成功させるうえで最も重要なのは、信頼できる業者と担当者を選ぶことです。査定価格の高さだけで判断せず、説明の丁寧さや対応の誠実さにも注目して比較検討しましょう。
もし「自分の物件は今売るべきなのか」「信頼できる業者が見つからない」といった不安がある方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
ワンルームマンションの売却を検討している方へ
・今のワンルームマンション、いくらで売れるのか相場が知りたい
・業者から提示された査定額、本当に妥当なの？もっと高く売れる方法は？
・早く現金化したいけど、仲介と買取どちらがいいか迷っている
・売却時の税金や手数料を差し引くと、手元にいくら残るの？
・ローンが残っているけど売却できるの？
・管理会社から違約金を請求されたけど、支払う必要があるの？
・不動産会社の対応が不安…信頼できる業者をどう選べばいい？
などなど、ワンルームの売却や不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください。
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです。
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