「不動産投資をしたいけど、高い賃貸需要を見込める物件が見つからない」
「競合が多くて空室にならないか心配」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資で安定した収入を得るためには、常に入居者がいるような、高い賃貸需要が見込める物件を選ばなければなりません。一般的に、東京都内や神奈川県・埼玉県・千葉県などの首都圏の物件は賃貸需要が高いとされる反面、ワンルームの新築規制によりなかなか良い新築物件に出会えないのが現状です。
こういった背景を受け、中古物件やリノベーション物件など、すでにある物件を購入するケースも増えてきています。
株式会社プラン・ドゥは、個人富裕層向けに、築古一棟RCマンションの買取再販事業を行なっている不動産会社です。築30年以上の築古物件にリノベーションを施し、満室状態で販売するほか、販売後の賃貸管理までトータルサポートしています。
この記事では、株式会社プラン・ドゥがどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
株式会社プラン・ドゥとは？
引用：株式会社プラン・ドゥ
株式会社プラン・ドゥは、環状8号線と国道16号線にかこまれたエリアの築古一棟RCマンションの買取再販事業を行なっている不動産会社です。
「お客様にした提案は、必ず実行し、実現していく。言ったことをやり抜く。」との想いをこめて社名を「PLAN DO（プラン・ドゥ）」と命名。
「資産性」と「収益性」のバランスの高い物件が提供できることを強みに、富裕層向けに中長期の資産形成を提供しているようです。
会社概要
株式会社プラン・ドゥは、東京都千代田区に拠点を置く不動産会社です。
2003年に事業用不動産の売買仲介会社として設立されましたが、リーマンショックの影響を受け、2009年に個人富裕層向けの中古RCマンションの一棟販売に事業転換しています。
事業転換後は、仕入れた築古物件にリノベーションを施し、満室状態で販売する買取再販事業に注力。20期連続で黒字経営を達成し、2024年度には2023年度の売上の倍である80億円を目指していそうです。
そんな「株式会社プラン・ドゥ」の会社概要は、以下のとおり。
| 社名 | 株式会社プラン・ドゥ（PLAN DO Co., Ltd.） |
| 資本金 | 10,000,000円 |
| 代表取締役 | 杉山浩一 |
| 設立 | 2003年4月10日 |
| 事業概要 | 収益不動産の販売・仲介 収益不動産のコンサルティング 既存建物のリフォーム・リノベーション 収益不動産の管理 |
| 所在地 | 〒101-0041 東京都千代田区神田須田町1丁目1−９ 神田須田町スクエアビル ５階 |
| TEL | 03-6821-6350（代表） 03-6821-6351（売買） 03-6821-6352（賃貸管理） 03-6821-6353（入居者様） 03-6821-6354（採用） |
| FAX | 03-6821-6355 |
| 免許 | 宅地建物取引業 東京都知事 (5) 第82283号 賃貸住宅管理業者 国土交通大臣（2）第5572号 建設業 東京都知事 許可（般-6）第142787号 |
| 手付金保証 | 東京不動産信用保証株式会社 |
| 取引金融機関 | みずほ銀行 日本橋支店 三井住友銀行 銀座支店 千葉銀行 深川支店 りそな銀行 室町支店 きらぼし銀行 浜松町支店 武蔵野銀行 東京支店 群馬銀行 上野支店 東日本銀行 本店営業部 北陸銀行 東京支店 商工組合中央金庫 東京支店 さわやか信用金庫 日比谷支店 東京シティ信用金庫 本店 城北信用金庫 日本橋支店 東京ベイ信用金庫 本店 西京信用金庫 銀座支店 日本政策金融公庫 東京中央支店 |
株式会社プラン・ドゥの事業内容
株式会社プラン・ドゥは、以下の事業を行なっています。
- 収益不動産の販売・仲介
- 収益不動産のコンサルティング
- 既存建物のリフォーム・リノベーション
- 収益不動産の管理
株式会社プラン・ドゥのメイン事業は、バブル経済期に建設された築古RC一棟物件の買取再販事業。
「環状8号線と国道16号線にかこまれたエリアの築30年以上のRC一棟物件」に特化して、仕入れからバリューアップ改修、販売後の賃貸管理をワンストップで手がけているようです。
年収2,000万円以上の「新富裕層」をメインターゲットとし、中長期の資産形成を実現している、とアピールしています。
株式会社プラン・ドゥのサービスや物件の特徴
引用：株式会社プラン・ドゥ
株式会社プラン・ドゥのサービスや物件の特徴は、以下の4つです。
- 「環八×R16」エリアのリノベーション一棟物件に特化
- 年収2,000万円以上の富裕層がメインターゲット
- 販売から賃貸管理までワンストップサポート
- 不動産投資メールマガジンの配信
それぞれ詳しく見ていきましょう。
「環八×R16」エリアのリノベーション一棟物件に特化
株式会社プラン・ドゥは、「環状8号線と国道16号線にかこまれたエリア」かつ「バブル経済期に建てられたRC一棟マンション」に特化して買取再販事業を行なっているようです。
株式会社プラン・ドゥが「環八×R16エリア」かつ「バブル経済期に建てられたRC物件」にこだわるのには、下表の理由があるとのこと。
| 環八×R16エリア |
|
| バブル経済期のRC物件 |
|
該当エリアは、将来にわたって賃貸需要が見込まれることに加え、家賃相場も長年変わっていない、と説明しています。
エリア内でも特に、東京都府中市や調布市、神奈川県川崎市・横浜市、埼玉県さいたま市、川口市・川越市、千葉県船橋市・柏市・松戸市などを得意エリアとしているようです。
また、仕入れた物件は、適切なリノベーションを施し、満室状態で販売しているとのこと。入居者募集することなく、満室分の家賃収入を得られるため、オーナーにとっては魅力的な提案と言えるでしょう。
ただし、公式ホームページ上で、取り扱い物件の詳細を確認できない点には注意が必要です。
リノベーションを施して資産価値が向上したとしても、配管や壁の薄さ等、根本的に変えられない箇所もあります。購入時には満室状態でも、運用を始めてから空室が出るおそれも否定できません。
物件価格は1億円〜5億円と高額であるため、判断は慎重に行うべきです。必ず内覧を行なったり、周辺施設や周辺環境を確かめたり、しっかりリサーチした上で判断しましょう。
なお、公式ホームページ上では「駅から徒歩15分以上、築30年以上、といった物件でもしっかり入居者付けができる仕組みがあります。」と公言しており、「入居率97.8％」「表面利回り6％」をアピールしています。
しかし、どういった施策なのかの詳細は確認できません。入居者は、賃貸物件を探す際に「駅から徒歩10分圏内か否か」を一つの目安にしているとのデータもあるため、営業スタッフの言うことすべてを鵜呑みにはせず、周辺物件の入居率等と合わせて判断してくださいね。
年収2,000万円以上の富裕層がメインターゲット
株式会社プラン・ドゥは、「新富裕層」と独自に定義づけた、「先祖代々の土地を承してきた地主や会社資産を継承してきた経営者ではなく、自ら起業して資産を築いたり外資系企業でキャリアアップしたりして高収入を得ている層」をメインターゲットとしているようです。
新富裕層に入る目安は、「年収2,000万円以上」かつ「純資産5,000万円以上」であり、かなり対象が絞られるのが伺えます。
株式会社プラン・ドゥでは、ターゲットをあえて「新富裕層」に限定する理由として、以下を掲げています。
- 新富裕層は金融機関からの評価が高く、好条件での融資を受けることが可能であるため。
- 顧客が手堅く資金調達できることで、自社も安定した事業が可能となるため。
新富裕層であれば、金融機関からの高い与信力を勝ち取ることができ、有利に中長期の資産形成を進められると考えているようです。
実際に、株式会社プラン・ドゥで物件を購入した方は、40〜50代の企業役員や外資系勤務者が多く、自己資金10〜15％で融資を受けられているそうです。
販売から賃貸管理までワンストップサポート
株式会社プラン・ドゥは、仕入れからバリューアップ改修、販売後の賃貸管理まで、ワンストップでサポートできる体制を敷いているようです。
引用：株式会社プラン・ドゥ
株式会社プラン・ドゥは、自社の強みとして、「売買、賃貸募集、建築、財務等の専⾨家集団を有すること」をアピール。
各領域における専門家が在籍することで、資産形成の戦略立案や賃貸管理業務の陣頭指揮が可能になる、とうたっています。
単に賃貸管理業務を行うのではなく、マーケティング活動や周辺調査、地域に密着した賃貸仲介やメンテナンス業者との強固なネットワークを通して、高い入居率と家賃アップを実現しているとのこと。
多忙なオーナーにも安心して賃貸管理を任せてもらえるよう、収入と支出の明細などをまとめたレポートや月次分析を毎月送付するなど、透明性の高い運営を行なっているようです。
高い入居率を誇る株式会社プラン・ドゥの賃貸管理ですが、契約形態や契約内容、管理費用に関する詳細は、公式ホームページ上に一切掲載されていません。
後ほど詳しくお伝えしますが、賃貸管理を依頼するにあたり、「サブリース」や「家賃保証」の言葉が出た際には注意が必要です。
「サブリース」や「家賃保証」は消費者庁から注意喚起が行なわれている契約形態であるため、避けるに越したことはありません。
不動産投資メールマガジンの配信
株式会社プラン・ドゥは、会員登録をした方に対して、定期的に不動産投資メールマガジンを配信しているようです。
メールマガジンでは、月1回「現場で感じる不動産市場」や「少しニッチな不動産投資情報」をテーマに配信。
売買・金融動向・金融事情などのニュース解説や、一棟物件の成約事例の解説、不動産市場の話題などを配信しているようです。
会員登録時には、氏名とメールアドレス、年収、純資産の入力が必須のようです。電話番号の入力はないため、しつこい電話営業はなさそうですが、メールによる営業はあるかもしれませんね。
一棟物件特有のリスクには注意が必要
株式会社プラン・ドゥは、「環状8号線と国道16号線にかこまれたエリア」かつ「バブル経済期に建てられたRC一棟マンション」に特化して、買取再販事業を行なっている不動産会社です。
バブル経済期に建てられた物件はクオリティーが高く競合が少ない点や、高い賃貸需要を見込めるエリアであること、満室状態で販売することをアピールポイントにしています。
一棟物件は、高利回りや高収入を狙いやすい点、ローン審査を通過しやすい点（担保価値の高い物件が多い）、自由な運用ができる点がメリットです。しかしその一方で、初期費用が高くなったり、大規模な修繕が必要になったりするというデメリットも。
とくに、リスク分散ができない点には注意が必要です。
と言うのも、投資用物件は、周辺環境の変化に賃貸需要は大きく左右されますし、万が一災害等があった際には運用できなくなる可能性も否定できません。
「立地の分散ができていない」ということは、災害リスクや周辺環境の変化による賃貸需要の低下のリスクを分散できないのと同じだと考えます。同じ戸数を所有するにしても、区分マンションであれば立地やターゲットを分散することができ、どこかの物件のマイナスを別の物件のプラスで補える可能性が高いです。
また、出口戦略も気を配るべきでしょう。
出口戦略とは不動産の売却などの、投資の利確のタイミングのことを言います。銀行の不動産ローンは、築年数の上限が設けられています。銀行や物件によって異なりますが、概ね築50~60年ほどです。もし築40年の物件を購入して10年保有すると、売却先は最大10年のローンしか組めません。
単純計算ですが、月々の返済額も30年ローンと比較すると3倍となり、購入できる人が限られてきます。つまり手放しづらい投資というわけですね。10年ごとの大規模修繕、固定資産税などのコストも膨大です。もし空室が目立ち始めたら・・・・ちょっとやばそうですね。
プラン・ドゥは満室状態で販売しているため、最初こそ高い収益性に期待できますが、それがずっと続く保証はありません。特に、株式会社プラン・ドゥの物件は1億円〜5億円と高額であるため、慎重に判断するべきです。
「一棟物件について詳しく知りたい」「区分マンションと一棟物件の違いやメリット・デメリットを知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご相談ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役に立てるかもしれません。是非お気軽にご連絡ください。
「家賃保証」「サブリース」の言葉にも要注意
株式会社プラン・ドゥは、仕入れからバリューアップ改修、販売後の賃貸管理まで、ワンストップでサポートできる体制を敷いています。
忙しいオーナーにとって、購入から賃貸管理まで一社完結できるのは、嬉しいポイントと言えます。
また、単なる賃貸管理ではなく、賃料アップを実現することも公言していることから、心強い存在と思うオーナーもいるかもしれません。
しかし、株式会社プラン・ドゥの賃貸管理は、契約形態や契約内容、管理費などの詳細情報が一切確認できないため、注意も必要です。
特に、空室時でも一定の賃料を保証してくれる「サブリース」や「家賃保証」を勧められた際には、要注意。
と言うのも、安定した収益に期待ができると人気の「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発していると、消費者庁から注意喚起が行われているため。
なお、サブリースを利用する際の注意点は、以下のとおりです。
- 家賃保証は100％ではない
- 礼金・更新料をもらえない
- 賃料が減額になる場合がある
- 契約期間中に契約が解約される可能性がある
- 不正が行われていてもわかりにくい
- 入居者情報がわからない
- 解約したくてもできない可能性がある
- サブリース業者が契約途中で破綻する可能性がある
- 売却価格が低く評価される可能性がある
解約できないまま売却するとなると、評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社プラン・ドゥの評判や口コミはどう？
株式会社プラン・ドゥに関する良い評判・口コミ
株式会社プラン・ドゥに関する良い口コミには、以下のものがありました。
- 岩槻の賃貸に住まわせていただきました！建物はリノベーションしたばかりでとても綺麗で住み心地抜群でした！
それとスタッフさんの対応も良かったです。上京したての私に親身になってくださり大変心強かったです。 - お問い合わせから契約までスムーズでした。またこちらの事情での急な予定変更などありましたが、柔軟にご対応いただきとても助かりました。
また、従業員さまのご対応も大変素晴らしく、安心して契約することができました。 - 対応がとても丁寧でスムーズでした！
株式会社プラン・ドゥの良い口コミには、対応が丁寧というものが多く見受けられました。
高い買い物となる不動産ですから、スタッフの対応が良いのは、安心に繋がるりますね。
しかし、賃貸管理について気になる口コミもいくつか散見されたため、安心して任せられる相手かどうかの見極めは慎重にすべきです。
口コミは参考程度にとどめ、最後は、自分と不動産会社や営業スタッフの相性が良いのかで決めるのも一つの手ですよ。
株式会社プラン・ドゥのまとめ
引用：株式会社プラン・ドゥ
株式会社プラン・ドゥは、環状8号線と国道16号線にかこまれたエリアの築古一棟RCマンションに特化して、買取再販事業を行なっている不動産会社です。
年収2,000万円以上、純資産5,000万円以上の富裕層をメインターゲットに、バブル経済期に建てられた物件にリノベーションを施した状態で販売。仕入れからバリューアップ改修、販売後の賃貸管理まで、ワンストップでサポートできる体制を敷いています。
賃貸管理においては、入居率97.8％をほこり、また賃料アップの実現を目指したサポートをしているとのこと。
しかしながら、株式会社プラン・ドゥで物件を購入したからと言って、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社プラン・ドゥの物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！