こんにちは、田中です。
私は元々不動産投資業界出身で現在はコンサル業界で働いています。
不動産投資業界は最初に在籍していた会社のこともあるので、喧嘩別れに等しくあまり良い印象は今でも持っていません。しかし、不動産投資自体は今でも素晴らしい投資先だと理解しています。
そんなわけでコンサル業界へ転身後、不動産投資を開始し、サラリーマン大家として活動してきました。そこで得た知見をを活かしてこれから不動産投資を始める人の道標になればと思ってこのブログを始めた経緯があります。
しかし、不動産投資に関してブログをやっているうち、いまだに悪質なケースが非常に多く、不動産投資業界への怒りが再燃してしまいました笑。
このブログでは悪質なケースで騙される人を一人でも減らしたいという思いでやってます。相談に乗っているのもそれが理由です。
では実際にどういったケースがあるのか、ダイジェスト版ですが、ご紹介をさせて頂きます。
不動産投資業界のよくない売り方が横行している
もともと私が不動産投資業界にいた時からそうでしたが、不動産投資営業マンは、
売れれば何をやってもいい
と思っている人が非常に多い。
- 節税にならないのに節税になると言って販売する
- デート商法
- 買取保証(実際には買い取らない)
- 割高物件を安いと言って売る
- 逆ざやサブリースで詐欺のような売り方
- サブリースで家賃が下がらないような見せ方
- その場で決断を迫る
などなど、本当にいろんな相談を受けます。
節税にならないのに節税になると言って販売する
最近は富裕層サラリーマンの節税ニーズに合わせて、不動産投資で節税する、と言った趣旨の不動産セミナーが非常にたくさんあります。
しかし、新築ワンルームマンションや築浅(築20年ほどまで)のワンルームマンションはほとんど節税になりません、なっても年間数千円程度、下手すると増税になります。
本当に節税目的で不動産投資をするなら、築20年程度の木造一棟アパートなどを購入した方が良いですが、サラリーマンのローンで購入できる築20年の木造一棟となると都心を離れざるを得なく、資産価値として疑問が残ります。
こう言った事情から、ワンルームマンションで節税を推すには無理があるのです。それにもかかわらず節税になると言って販売し、購入後2~3年経ったあたりで問題が発覚するケースが少なくありません。
デート商法
これは婚活パーティやマッチングアプリで異性に近づき、恋愛感情から不動産営業に繋げる手法です。
最近多いのは、マッチングアプリで出会った女性から先輩を紹介したいと言われて、先輩を名乗る不動産投資営業マンに紹介されるパターンです。
このケースは女性に嫌われたくないという心理や、周り(主に会社)にばらされたくないといった心理から断ることができず、契約してしまうケースがあります。
ちなみにこの不動産投資を断ろうが承諾しようが女性はフェードアウトしていきます。迷わず断りましょう。
ちなみにこの手法で相談を受けた不動産会社は、社名がアルファベットの会社さんでしたね。2社聞いてます。流行ってるんですかね。
怖いので社名は出しませんが、本当に気をつけましょう。こういった販売手法をする不動産会社は、デート商法経由でなくても避けるべきだと考えます。みなさん気をつけてください。
買取保証(実際には買い取らない)
こちらはデザイナーズ物件をメインに扱う不動産会社さんのケースです。
自宅を購入するため、与信枠を広げるために購入した不動産物件を売却しようとされた方から相談を受けました。
実際に買取をしてもらえると思い営業マンに相談したところ、買取価格がローン残債よりも数百万円低く、実際には借金が残るという説明だったとのことです。
不動産投資は販売時に販売会社の利益が数百万円乗るため、実勢価格より高くなっています。そのため購入後すぐに売却しようとするとこのように借金だけが残ることになります。
本ケースの場合はその説明不足だったと言えると思います。
投資の世界で『保証』という言葉が出たら関わるのをやめましょう。不確定な未来を約束する人は嘘つきですから。
割高物件を安いと言って売る
不動産投資会社はとにかく物件を購入してほしいので、あらゆる手であなたを誘惑してきます。
私のブログにたどり着くような読者の方は、とても思慮深いが多いです。そう言った方を説得する手法の一つとして、複数の物件を比較として見せてくれて、お勧めの物件がいかに割安か、という点を押してくる場合があります。
しかし、実際には割高物件を比較させているケースが非常に多い。
物件を比較することは私も大賛成です。複数の物件を見比べて、良い物件に投資することがやはり重要でしょう。
しかしそれが有効なのは、複数の不動産会社に提案をしてもらう場合のみです。ですのでセカンドオピニオンをとても推奨しています。
逆ざやサブリースで詐欺のような売り方
不動産業界には様々な悪質な売り方がありますが、個人的にはこれは完全にアウトな売り方だと考えています。
一番悪質ですね。
逆ざやサブリースとは、家賃を実勢価格よりも良いように見せて、物件価格を引き揚げて販売する手法です。
物件価格というのは家賃によって決まります。つまり家賃を引き上げれば物件価格をあげることができます。
そこで悪質な不動産会社はサブリースで『家賃保証』という点を前面に押し出して投資家を安心させ、割高家賃の物件を購入させます。しかし割高家賃では入居者がつかないので、サブリースの家賃改定時期(一般的には2年)がきたら、家賃を実勢価格に戻し入居者をつけます。
入居者がつかない間はサブリースの家賃は不動産会社の持ち出しになりますが、それを払ってもあまりある利益を取れるので、不動産会社からすれば安心です。
しかし投資家は割高な物件価格で購入していますので、家賃が下がることで月々の負担が増えることになります。
これは購入前には気づきづらい上に、騙されると取り返しがつかないことになってしまう本当に悪質な手口です。
ちなみにこう言った手法をする会社さんに関する相談も結構来てます。もし気になる方はご連絡ください、個別に対応しますので。
サブリースで家賃が下がらないような見せ方
こちらは逆ざやサブリースほどではないですが、サブリースが永年家賃保証ではない、ということを理解しておく必要があります。
サブリースは安定した家賃収入が見込めるため、賃貸経営をする上で収支の見通しが立てられる点がメリットですが、35年間家賃が保証されるといったものではありません。
家賃というのは常に需要と供給により変動しています。だからこそ需要が減りづらい、また競合物件が新規でどんどん立たない地域を見極める必要があります。
例えサブリースがついていても、家賃の改訂ごとに実勢価格に近づいていきますから、需要を見極める作業はサブリースの有無は関係なく必要です。
その点はしっかり理解してください。
その場で決断を迫る
これは営業マンの気持ちも理解できますが、絶対にNGなパターンです。
不動産投資の営業では、一回目に不動産投資の概要を説明します。だいたい老後資金と団体信用保険の話されます。
そして二回目の面談で不動産物件を紹介される場合が多いです。その際、この物件は非常に割安で人気のため即決してくれないとなくなってしまう、とその場での決断を迫るケースが多いです。
しかし間違ってもここで決断してはいけません。
必ず他の不動産会社にも相談し、物件を見比べる時間を持つようにしましょう。不動産投資は最初がとても肝心ですからね。
不動産投資で失敗する人を減らしたい
こういった半ば詐欺のような販売手法は個人的にはとても怒りが湧きます。
こういうのを『義憤』というのでしょうか。
偽善と言われても構いません。
ただ、せっかく大きな一歩を踏み出そうとしている人の足下を掬おうとしている人のことを私は許せません。
この記事にある販売手法は代表的な悪質な手口です。
気になる方はしっかり事前に下調べしてから投資するようにしてください。
もし聞きたいこととかあったらLINEしてもらえれば。(お金請求したりしないので笑)