「サブリース契約はトラブルが多いって聞くけど、自分で賃貸管理するしかないのかな？」
「空室リスクを避けるためには、サブリース契約を結ぶしかないのかな？」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資における最大のリスクは、「空室」と言っても過言ではありません。空室になれば当然家賃収入を得られず、ローン返済分キャッシュはマイナスになります。空室リスクを回避し得る「サブリース」や「家賃保証」等の賃貸管理プランを提供している会社もありますが、サブリースや家賃保証はトラブルが続発しており、消費者庁から注意喚起が行われている契約形態となります。
株式会社GA technologiesが提供する不動産投資サービス「RENOSY」は、サブリースの課題を解決し得る賃貸管理プラン「NEOインカム」を提供しています。賃貸借契約ではなく、管理委託契約や将来集合債権譲渡契約を結ぶことで、オーナー意向の契約解除ができるとうたっています。
この記事では、RENOSYが提供する賃貸管理プラン「NEOインカム」がどのような仕組みで、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、管理会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
集金代行で提案してくれる不動産会社から購入しましょう。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が1,500名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
RENOSYが提供する「NEOインカム」とは？
RENOSYが提供する「NEOインカム」は、「将来集合債権譲渡型賃料収受スキーム」を利用した、これまでにない新しい賃貸管理プランとして打ち出されています。
一般的な「サブリース契約」は、管理会社がオーナーへ査定賃料の80〜90％の保証料を支払うことで、オーナーの所有物件を借り上げ、オーナーに代わってマンション運営をする仕組み。
オーナーは、管理会社に物件を貸していることになるので、空室の有無にかかわらず一定の収入を得られる点が最大のメリットです。
「サブリース契約」は、入居者の有無にかかわらず毎月賃料を受け取れる点はNEOインカムと同様ですが、運用方法や賃料設定に口出しができなかったり、法律上オーナーの意向での契約解除ができなかったりする課題があります。
RENOSYの提供する「NEOインカム」は、オーナーの所有物件を借り上げるのではなく、「賃料債権を買い取る」ことで、従来のサブリース契約の課題を解決し得るサービスとして紹介されています。
「NEOインカム」は、オーナーが入居者に対して持つ賃料債権（家賃を請求する権利）を、RENOSYが一括で買い取ることで、実際の家賃発生の有無にかかわらず対価を支払う仕組みだといいます。
RENOSYが提供する「NEOインカム」の特徴
RENOSYが提供する「NEOインカム」には、以下の2つの特徴があります。
- オーナー意向の契約解除が可能
- 安定的な資産運用をサポート
サブリース契約との違いも含め、詳しく見ていきましょう。
1、オーナー意向の契約解除が可能
RENOSYが提供する「NEOインカム」は、管理委託契約および将来集合債権譲渡契約を用いた賃貸管理スキームであり、オーナー意向の契約解除が可能とのこと。
サブリース契約は、オーナーと管理会社が「賃貸借契約」を結ぶことで、管理会社はオーナーから物件を一括で借り上げます。そして、借り上げた物件を賃貸物件として、入居希望者へ転貸する仕組みで運用します。
そのためサブリース契約では、オーナーが「貸主」、管理会社が「借主」の関係性になるので、借主を保護するための法律である「借地借家法」が適用されます。つまり、借主である管理会社にメリットが大きい法律が適用されることになるのです。
オーナーにとっては、オーナー意向での解約が非常に難しく、デメリットのある契約形態と言えます。
NEOインカムは、借地借家法を盾にしたサブリースの制約を取り除くために設計された賃貸管理プランのようです。
借地借家法が適応される「賃貸借契約」ではなく、借地借家法のおよばない「債権譲渡契約」によって”家賃”保証を実現しているそうです。単に、債権を買い取っているだけなので、サブリース契約よりもオーナー意向の契約解除がしやすい、と説明しています。
2、安定的な資産運用をサポート
RENOSYが提供する「NEOインカム」は、設備修理費用等を全額負担することで、安定的な資産運用をサポートしているそうです。
契約期間内における設備修理や設備交換に発生した費用について、RENOSYが全額負担しているとのこと。
NEOインカムを契約する際には、最大19％の月額手数料が発生しますが、突発的な費用負担をカバーできるとアピールしています。
なお、洗濯機や床暖房、冷蔵庫などの備え付け家電やユニットバス、トイレは対象外です。
RENOSYが提供する「NEOインカム」と一般的な賃貸管理との比較
一般的に、賃貸管理は「一般管理契約」と「サブリース契約」の2種類がありますが、NEOインカムはどちらにも属さない”新しい賃貸管理プラン”として打ち出されています。
「一般管理契約」と「サブリース契約」の概要は、下記のとおり。
- 一般管理契約：オーナーが管理会社に対して、マンションの管理業務の「代行」を依頼する契約（入居時の賃貸契約、家賃などの入金管理、手続き業務、共用部分の清掃、共用設備の保守・点検など）
- サブリース契約：オーナーから管理会社が物件をまるごと借り上げ、管理業務だけでなく、入居者募集や空室対策まで行なう契約
これらの違いを踏まえた上で、一般管理契約とサブリース契約、NEOインカムに、どういった違いがあるのか、下表を参考に比較してみましょう。
| 一般管理契約 | サブリース契約 | NEOインカム | |
| 契約形態 | 管理委託契約 | 賃貸借契約 | 管理委託契約・ 将来集合債権譲渡契約 |
| 空室時の負担 | オーナー負担 | 管理会社負担 | 管理会社負担 |
| 滞納時の負担 | 契約による | 管理会社負担 | 管理会社負担 |
| 手数料 | 賃料の5％程度 | 査定賃料の10〜20％ | 賃料債権の最大19％ |
| 設備修理・ 交換費用 | オーナー負担 | オーナー負担 | 管理会社負担 |
| 契約期間 | 2年 | 2年 | 7年 |
| 更新 | 自動更新 | 自動更新 | 自動更新 |
| 原状回復費用 の負担 | オーナー負担 （別途オプション） | オーナー負担 （別途オプション） | 管理会社負担 |
| オーナー意向の 解約 | できる | しにくい | しやすい |
| メリット | ・運用の自由度が高い ・オーナー意向の解約が できる ・売却しやすい | ・空室リスクを回避できる | ・空室リスクを回避できる ・オーナー意向の解約が できる |
| デメリット | ・空室時に収入がない | ・運用の自由度低い ・敷金や礼金をもらえない ・解約が難しい ・売却しにくい | ・契約期間が長い ・解約できないおそれ ・収入が毎年変動する ・売却しにくい |
「一般管理契約」は、賃貸管理のみ管理会社へ委託する契約形態です。入居審査や手続き、共有部分の清掃、入金管理などは管理会社が行ない、賃料設定や敷金・礼金の取り決めなどはオーナーが自由に行えます。家賃保証がないため空室時には収入がゼロになりますが、入居者がいれば高い収益に期待できる契約形態と言えるでしょう。
「サブリース契約」は、入居審査や手続き等の賃貸管理業務に加え、空室時でも一定の家賃収入が保証される家賃保証がつく契約形態です。空室リスクを回避できますが、あくまで運用の主導権は管理会社にあるため、オーナーの要望が通らないケースもあります。
「NEOインカム」は、一般管理契約に「債権譲渡契約」による”家賃”保証がついた賃貸管理契約です。運用の主導権は管理会社にありますが、借地借家法の適用がない点ではサブリース契約よりも出口戦略が描きやすいでしょうただし、契約期間が7年と長期である上に、毎年オーナーに支払われる金額の改定があるため、一般管理契約よりも収益化は図れないでしょう。
RENOSYが提供する「NEOインカム」は実質サブリース契約と変わらないため注意が必要
RENOSYが提供する「NEOインカム」は、サブリース契約の課題を解決し得る新しい賃貸プランであると打ち出されていますが、その実態はサブリース契約にかなり近いものになります。
実際に、RENOSYが過去に提供していたサブリース（マスタープラン）とNEOインカムを比較した表を見てみましょう。
| NEOインカム | マスタープラン（サブリース） | |
| 契約形態 | 管理委託契約・将来集合債権譲渡契約 | 賃貸借契約 |
| 設備修理・交換費用 | RENOSY負担 | RENOSY負担 |
| 空室時の負担 | RENOSY負担 | RENOSY負担 |
| 滞納時の負担 | RENOSY負担 | RENOSY負担 |
| 原状回復費用 | RENOSY負担 | RENOSY負担 |
| タテカンさぽーと （建物管理） | あり | あり |
| 広告費の負担 | RENOSY負担 | RENOSY負担 |
| 契約期間 | 7年 （譲渡対価は1年ごとに更新） | 7年 （自動更新） |
「サブリース契約ではない」と言いつつも、7年おきに解約のタイミングがあること以外は、サブリース契約とほぼ同じなのです。また以下のような問題があるため、「サブリースの問題を解決している！」と安易に考えるのは危険でしょう。
- 7年の契約期間中、売却が難しくなる
- 手数料が最大19%と高い
- 毎年”賃料”（支払われる金額）の改定がある
サブリースのマイナスポイントが、NEOインカムで解消できるのかも比較してみました。結果は以下のとおりです。
| サブリースのマイナスポイント | 解決の有無 | 理由 |
| 家賃保証は100％ではない | × | 最大19％の手数料がかかるため、 家賃保証は80％程度 |
| 礼金・更新料をもらえない | ？ | 詳細不明 |
| 賃料が減額になる場合がある | × | 毎年”賃料”の改訂がある |
| 契約期間中に契約が解約される 可能性がある | ？ | 詳細不明 |
| 不正が行われていても わかりにくい | ？ | 詳細不明 |
| 入居者情報がわからない | ◯ | 入居者とオーナーで賃貸借契約を 結ぶため、情報は把握できる |
| 解約したくてもできない 可能性がある | △ | 7年ごとに契約更新があるが、 契約期間中は基本的に解約不可能 |
| 業者が契約途中で倒産する 可能性がある | × | 会社が倒産する可能性がある |
| 売却価格が低く評価される 可能性がある | × | 手数料を差し引いた債権譲渡対価 をもとに算出されるため |
RENOSYが提供する「NEOインカム」の評判は？
RENOSYが提供する「NEOインカム」に関する評判
2024年8月現在、RENOSYが提供する「NEOインカム」に関する評判は、見受けられませんでした。
2021年にリリースされたサービスであるため、まだ認知度も利用者数も多くないのかもしれません。
サブリース契約の課題を解消し得るサービスとうたっていますが、実態としてはサブリースにかなり類似しているので、注意しましょう。
一般管理も注意が必要
上記で、「NEOインカム」は実質サブリース契約と変わらない、と書きました。では一般管理を選択すれば良いか、というとそこにも注意が必要です。
リノシーの一般管理では、礼金・更新料はリノシー側に全て取られてしまいます。一般的には礼金や更新料はオーナーと管理会社で折半するものなのですが・・・。つまり一般管理を選ぶなら、リノシー以外に管理を依頼する方が得するんですね。
リノシーは、実は管理でしっかり儲かる仕組みができている会社ということですね。素晴らしい経営努力です。
RENOSYが提供する「NEOインカム」まとめ
RENOSYが提供する「NEOインカム」は、「将来集合債権譲渡型賃料収受スキーム」を利用した賃貸管理プランです。
オーナーが持つ賃料債権（入居者へ賃料を請求できる権利）を、RENOSYが一括で買い取ることで、賃貸借契約を結ばずとも、空室時も収入を保証しています。
「NEOインカム」は、”家賃”保証がある点においては「サブリース」と同じですが、オーナー意向での解約がしやすく、サブリースの問題点を解決し得るサービスであるとアピールしています。
サブリースのように借地借家法を盾にしたトラブルは生じませんが、7年間の契約期間中は解約が難しかったり、毎年賃料改定があったり、売却時の評価額に支障をきたしたりするなどの課題はあるため、注意しましょう。
「賃貸管理について詳しく知りたい」「賃貸管理委託時の注意点を知りたい」など、賃貸管理やマンション運用に関する疑問や不安がある方は、わたくし田中までLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで、現役不動産投資家の立場から、あなたの役に立てるかもしれません。いつでも気軽に相談してくださいね。
RENOSYの物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！