引用：リノシー
リノシーについて検索すると、
「リノシー 失敗」
「リノシー 儲からない」
といった検索ワードが出てきて、ギョッとしますよね。
なぜこういったキーワードが検索されているのでしょうか。実際にリノシーの不動産投資は失敗・儲からないのでしょうか。
私は不動産投資歴20年以上、ワンルーム・一棟・売却まで一通り経験してきました。その立場から、リノシーは本当に失敗するのか？儲からないのか？を、感情論ではなく構造的に考察します。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
なぜ「リノシー 失敗」「儲からない」と検索されるのか
結論から言えば、過剰な広告露出が警戒心を生んでいると考えています。
広告に力を入れすぎている
テレビCM
SNS・Web広告
芸能人の起用
高額なAmazonギフト券（アマギフ）プレゼント
これだけの広告費をかけながら、「不動産投資で儲かります」というメッセージが前面に出てくれば、
「そんなうまい話が、広告で転がってくるわけがない」
と感じるのは、極めて自然な反応です。
つまり、
“リノシーが怪しい”のではなく、“儲かる話×派手な広告”という組み合わせへの本能的な拒否反応
これが検索ワードの正体だと私は見ています。
結論：「儲からない投資」になる場合ももちろんある
リノシーが提供するサービスは中古ワンルーム不動産投資ですから、儲からない場合ももちろんあります。投資である以上、確実に儲かるとは言い切れませんね。
リノシーに限らず、下記4つの条件に当てはまる不動産投資は、失敗・儲からない結果になりやすいのは事実です。
儲からなくなる主な4つの条件
家賃保証の管理(サブリース)を選択した場合
相場よりも高い価格で購入した場合
土地割合が高すぎる物件を購入した場合
賃貸需要が弱い物件を購入した場合
以下、順番に解説します。
家賃保証の管理(サブリース)を選択した場合
まず一つ目は「サブリース管理」を選んだ場合です。
リノシーは「おまかせプレミア」という、実質的にサブリースに近い管理プランを提供しています。
正直に言って、顧客を本気で儲けさせたいなら、管理は“集金代行一択”です。
なぜか？理由は「収益還元法」にあります
投資用ワンルームの価値は、多くの場合「収益還元法」で決まります。
物件価格 ＝（家賃 × 12ヶ月）÷ 利回り
ここで問題になるのが管理手数料です。
一般的な集金代行でしたら家賃の3~5%が相場ですが、サブリースの一般的な手数料相場は15~20%です。
過去にリノシーが提供していた「NEOインカム」は最大19％の管理手数料と明記されていました。
おまかせプレミアも、サブリースの類似である以上、15〜20％程度と考えるのが自然でしょう。
管理手数料19％の破壊力
仮に下記の条件で物件を購入したとします。
2,000万円で物件を購入
管理手数料19％
この瞬間、実質利回りは約2割削られます。
つまり、
2,000万円で買った物件が、
理論上は1,600万円程度の価値に“即落ち”する
これは
長期保有でも
短期売却でも
どちらでも致命的です。
損益分岐点が一気に遠のき、「儲からない投資」になります。
家賃保証プランでも「家賃は下がる」
「家賃保証」と聞くと安心に聞こえますが、保証されるのは“金額”ではなく“支払い”だけです。
サブリース契約では、1〜2年ごとの賃料改定は普通です。リノシーの提供する『おまかせプレミア』も、保証家賃が改定になる旨の注意書きがあります。
当然、契約賃料が下がれば、保証賃料も下がります。不動産会社は逆ざやを許容してまでオーナーの収益にはコミットできません。
では、インフレで家賃が上がった場合はどうなるのでしょうか？
オーナーは、
実際にいくらで貸しているのか
上がった家賃が反映されているのか
を確認する術がありません。
インフレ局面では、賃料保証はむしろ不利
これは投資家なら知っておくべき事実です。
リノシーの入居率99.7％なら、そもそも保証は不要
リノシーは入居率99.7％を公表しています。
これは確かに優秀ですが、都内23区であれば95％超は珍しくありません。
つまり、
高い手数料を払ってまで
賃料保証を付ける合理性は薄い
結果として、
手残りが減る
売却時に不利
「失敗」「儲からない」という評価につながる
という構造になります。
相場よりも高い価格で購入した場合
これは当然ですよね。
物件価格が相場より高ければ、損益分岐点は遠のきます。
ただ、最近の不動産価格は右肩上がりで、インフレに伴って家賃も徐々に上がり始めていますので、物件の適正価格がいくらか、というのは判断しづらくなってきています。
そういうケースの一つの判断軸として、私は「その会社がどれだけ販売コストをかけているか」を見るようにしています。販売コストは最終的に物件価格に転嫁されますからね。
リノシーの場合は他社と比較しても、
テレビCM
SNS広告
芸能人起用
アマギフ配布
と言ったコストが多くかかっている印象です。
土地割合が高い物件を購入した場合
これは税金面の話になります。
不動産投資では、物件(土地と建物)を購入することになりますが、減価償却できるのは建物部分のみ。土地は償却できません。
例えば、2,000万円で土地：建物＝5：5の割合の物件なら、建物部分の1,000万円を耐用年数で割って経費化できます。
しかし、建物割合が低すぎると、経費として計上できる金額が減り、場合によっては増税になる場合があります。
土地建物割合は「完全な利益相反」
実は、土地建物の割合は完全に利益相反の関係です。
先ほど説明したように、オーナーは建物割合が高い方が税金が下がります。
一方で、不動産会社は、売上のうち建物部分の売上にのみ消費税がかかります。そのため、土地割合が高い方が利益が残るのです。
土地建物割合は、原則として売主と買主の当事者間の合意によって決定されます。
この説明をせずに土地割合を高めに提示する業者は、顧客を儲けさせる気がないと私は判断します。
賃貸需要が弱い物件を購入した場合
不動産投資の収益源は、ただ一つ「家賃」です。当然ですが、賃貸需要が旺盛なエリアに購入しないと儲からない投資になってしまいます。
賃貸需要を図る上で重要な要素は、
エリア特性
駅距離
物件の質
などですが、これらを「数字」だけで判断すると失敗します。
東京23区でも、
強いエリア
弱いエリア
は明確に存在します。
東京だから間違いない、と決めつけず、物件ごとの個別判断が不可欠です。
結局は「どれだけ顧客目線か」
整理すると、問題点はすべてここに集約されます。
不動産会社の本音
手数料が高い管理を選んでほしい
高く売りたい
土地割合を高めたい
- 仕入れやすい物件を売りたい
顧客の本音
手数料は安く
物件は安く
建物割合は高く
- 希少性の高い物件を買いたい
この利益相反をどこまで説明するか。ここに、その会社の姿勢がすべて表れると田中は考えています。
「ほったらかしで35年後に家賃が丸々入る」という営業トークへ
もしあなたが、
賃料保証で安心
節税になる
何もしなくていい
老後は家賃が丸々入る
こうした耳障りの良い説明だけを受けているなら、一度立ち止まって考えるべきです。
私は、そうした説明しかしない業者から買って、儲かるイメージは湧きません。
リノシーの不動産投資は成功する？
結論、100%成功する投資はありません。
ただ、成功率を上げるために、投資家ができることはあります。そのためには、不動産会社の儲けのカラクリ、裏側を理解する必要があります。
当ブログへの相談でも、最近は大きな落とし穴が仕掛けられた不動産投資を始めてしまっている人がすごく多い・・・。最近は賃料保証プラン(サブリース)の落とし穴にはまってる方が多い印象です。。。
不動産投資で失敗したくない、と言う方はLINEで相談いただければ不動産会社の真実をお伝えできます。
ワンルームマンション否定で有名な不動産Gメン滝島氏からの仕入れ
リノシーは物件の仕入れ元として、Youtubeチャンネル『不動産Gメン滝島』で有名な、滝島氏から物件を仕入れているとのこと。
不動産Gメン滝島氏は非常に保守的に不動産を見る方で有名です。その方が売却を勧めていた物件をあなたは提案されている可能性があります。
不動産Gメンをどこまで信用するか、という問題はありますが、仕入れ元がどの会社かというのも物件選定において面白い着眼点かもしれません。
まとめ
リノシーは失敗するのか？儲からないのか？
「条件次第では、投資である以上失敗する可能性はある」
です。
もちろん、リノシーが特別悪いサービスということではありません。不動産投資自体がそういうものです。
投資は構造・数字・利益相反を理解して判断するもの。
この記事が、あなたが「失敗しない側」に立つための一助になれば幸いです。
リノシー(RENOSY)の物件を検討・所有している人へ
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不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！