都市部を中心とした不動産価格の高騰と、それに伴う賃貸物件の家賃上昇のニュースが連日報じられています。「マンションが高すぎて買えない」「家賃の更新で大幅な値上げを打診された」という声は、もはや日常的なものとなりました。
この状況を、単なる「生活コストの増加」として耐え忍ぶのか。それとも、構造的なインフレを背景とした「不動産投資の好機」として捉えるのか。この視点の違いが、今後の資産形成に大きな差を生むフェーズに入っています。
客観的な事実に基づき、現在の市場環境と、インフレ時代における不動産投資のロジックを読み解きます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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なぜ今、家賃の上昇基調が続いているのか？
現在の家賃上昇は、一時的な需給の逼迫だけではなく、明確な「構造的要因」によって引き起こされています。
最大の要因は、コストプッシュ型のインフレと言われています。
- 人手不足による人件費の高騰
- 資材価格の急騰
新築の建築費や既存物件の修繕費はかつてない水準に達しています。
ここで注目すべきは、「なぜ今になって急に家賃が上がり始めたのか」という点です。
実はここ数年の不動産価格の高騰に対し、家賃の上昇は緩やかなものでした。これはある意味において、物件価格の高騰分を「投資家が利回りの低下という形で引き受けてきた（許容してきた）」側面があります。
しかし現在、東京などの都市部では投資用物件の新築利回りが3%を下回り始めるなど、投資家側のコスト吸収力が限界に達しつつあります。その結果、高騰しきったコストと物件価格のシワ寄せが、いよいよ「家賃」という形で入居者に転嫁され始めたのだと私はみています。
また、借地借家法によって借主が強く保護されている日本において、これまでは家賃の値上げは容易ではありませんでした。しかし、30年ぶりのインフレと明確なコスト増というマクロ経済の激変は、貸主からの家賃改定（値上げ）を正当化する強力な根拠となりつつあります。
これらの背景から、家賃の上昇基調は今後もしばらく続くとみています。
不動産価格高騰の地方都市への波及
こうした投資マネーの動きは、すでに東京にとどまりません。
東京の利回り低下に追随する形で、大阪や福岡などの地方中核都市はもちろん、全国的に不動産価格の上昇（利回りの低下）が顕著になっています。
もはや「地方に行けば安く高利回りの物件が放置されている」というフェーズではありません。
もちろん物件価格の上昇に伴い、家賃の引き上げも全国規模で起き始めています。
家賃上昇局面は不動産投資のチャンス？
家賃が上がり続ける市場環境は、生活コストの上昇という負の側面のように語られがちですが、投資家目線では違った景色が見えてきます。
投資用不動産の価値は、原則として以下の式で決まります。
物件価格 ＝ 年間家賃収入 ÷ 利回り（キャップレート）
この計算式が意味するのは、インフレ下において「家賃の引き上げ」がいかに強烈なインパクトを持つかということです。
例えば、市場の期待利回りが3%のエリアにおいて、保有期間中に家賃を月額1万円（年額12万円）引き上げることができたらどうなるでしょうか。
12万円 ÷ 0.03 ＝ 400万円
なんと、家賃をたった1万円上げるだけで、物件の売却価値（評価額）は400万円も跳ね上がるのです。
現在の不動産市場は、表面的な利回りは確かに低下しています。しかし、今後の家賃上昇が期待できる局面においては、購入時の利回りが低かったとしても、保有期間中に賃料を引き上げることで、売却時に大きなキャピタルゲイン（売却益）を得られる可能性が高まっています。
つまり、投資家目線で言えば家賃上昇局面は不動産投資のチャンスとも言えるのです。
家賃上昇局面での不動産投資のリスクとは？
この戦略のリスクは大きく3つあります。
政策金利上昇による売却価格の伸び悩み
家賃値上げのタイミング
「二極化」を生き抜く物件選定
それぞれ詳しくみていきましょう。
政策金利上昇による売却価格の伸び悩み
一つ目のリスクが「金利上昇リスク」です。
現在の日銀の金融政策正常化に伴い、将来的に不動産投資ローンの金利が上昇すれば、投資家はより高い利回り（例えば4%や5%）を市場に求めるようになります。
仮に市場の期待利回りが3%から4%に上がってしまった場合、せっかく入居者と交渉して家賃を上げたとしても、物件の売却価格が思う様に伸びないリスクもあります。
一方で、金利が上昇した場合はインフレにより家賃の上昇が期待できるので、そこは表裏一体です。
また、そもそも不動産投資は家賃上昇を折り込まなくても、残債と売却価格のギャップを入居者の家賃により埋めることができるので、金利が上昇したとしても時間をかけて売却益は狙えます。
家賃値上げのタイミング
2つ目が家賃の値上げ交渉のタイミングです。
家賃の引き上げは、入居者との合意が必要です。スムーズに合意が得られず調停や裁判になれば時間とコストがかかります。
現実的には入居者の入れ替わりのタイミングで、募集賃料を引き上げることになります。
「二極化」を生き抜く物件選定
3つ目のリスクは、物件選定です。
マクロの金利動向に左右されず、貸主側が主導権を握って「強気の家賃設定」ができる物件を持つこと。すなわち、「希少性（代替不可能性）」のある物件を見極めることです。
希少性の条件は、エリアやターゲット層によって千差万別であり、「駅徒歩〇分なら安全」といった画一的な正解はありません。重要なのは、その物件が「他の物件で代用できない独自の価値」を持っているかどうかです。
特に地方の中古アパートや、戸建て、都市部でも駅徒歩が遠い物件、旧耐震、耐用年数越えの様な物件は今後厳しい競争環境に置かれることは目に見えています。
まとめ
不動産価格と家賃の高騰は、誰にとっても厳しい現実です。しかし、ひとたび視点を変えれば、そこには確かな「投資の勝機」が隠されています。
これからのインフレの時代、現金は刻一刻と目減りしていきます。潤沢な現金があり、ある程度のインフレになっても十分に耐えられる方であればリスクを取る必要はありませんが、これから資産形成を考えている方、現役世代の方にとっては、もはや貯金は資産形成の選択肢ではなくなりました。
株、不動産などの資産に分散することでリスクヘッジをしながら、インフレに対応した資産形成を進めていく時代であるこを、再認識する必要がありますね。
都心部の不動産投資でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
現在、保有物件数17戸、年間家賃収入1,010万円を得ています。
私も本業がある身ですから、その強みを活かして都心部のワンルームマンションで資産形成をしてきました。
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