こんにちは、田中です。
「東京の不動産は高すぎる」と感じている人は少なくありません。しかし、視野を海外に広げてみると、状況は一変します。たとえば、お隣・韓国の首都ソウル。実は、ソウルのマンション価格は東京よりも高いのです。
東京23区の新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり約172万円、ソウルは約503万円と3倍近い金額です。
日本の不動産価格は値上がっていると言われていますが、実は世界と比較すればまだまだ安いんですね。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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ソウルのマンションが高い理由
なぜソウルのマンション価格はここまで高騰しているのでしょうか？主な理由は以下の通りです。
土地の供給制限：ソウルは都市開発規制が厳しく、住宅用地の供給が限られています。新築マンションの供給が需要に追いつかない状況です。
投機的な需要：韓国では不動産による資産形成を重視する文化が根強く、富裕層を中心にマンション投資が活発です。
教育と地域ブランド：人気学区や江南（カンナム）といったブランドエリアでは、価格がさらに跳ね上がる傾向があります。
これらが重なり合い、一般市民にとっては手が届きにくい価格帯になっています。
ソウルと東京の平均年収の差
さらに注目すべきは、所得とのバランスです。2023年時点での平均年収は以下の通りです：
ソウル（韓国全体の平均年収ベース）：約4,500万ウォン（約520万円）
東京（日本全体の平均年収ベース）：約580万円
加えて、ソウル市と東京23区の面積はほぼ同等（ソウル：約605㎢、東京23区：約627㎢）であり、都市の規模感としては非常に似ています。人口密度も高く、交通インフラが発達している点も共通しています。
それにもかかわらず、ソウルの不動産は東京の3倍の価格になっています。
日本でも住宅を買いたくても東京は高すぎて買えない、なんて声がありますが、ソウルの事情を考えると東京はまだまだマシな状況ということですね。
ソウルと日本の住宅ローン金利の違い
もう一つ注目すべきなのが住宅ローン金利の差です。
韓国（2024年時点）：住宅ローン金利は年4〜6％台
日本（2024年時点）：住宅ローン金利は年0.3〜1.5％前後（変動型・固定型による）
このように、日本は歴史的な低金利が続いており、ローンを組んで不動産を購入・投資するには極めて有利な環境にあります。韓国では金利の高さが家計の圧迫要因となっており、実質的な返済負担は日本よりはるかに大きいのです。
まとめ：日本の不動産はまだまだ安い。その上、金利も優遇されている
ソウルと東京を比較すると、日本の不動産価格は依然として「割安」であり、しかも低金利という圧倒的なアドバンテージがあります。
ソウルより価格が安い
年収とのバランスも良好
ローン金利は世界的にも低水準
このような環境下で、日本国内にいる私たちが「不動産投資」という選択肢を取らない理由はありません。
銀行から借りたお金で世界的に魅力的な都市に投資ができるのは、日本人の特権です。
不動産投資で資産形成すべき
物価や税金が上昇し、現金や預金だけでは資産が目減りしていく時代。こうした時代においては、インフレ耐性があり、安定した収入を生み出す不動産投資は非常に有効です。
特に以下のような方に、不動産投資はおすすめです
給与以外に安定収入を持ちたい会社員
退職後の年金だけでは不安な中高年層
長期での資産形成を考える若年層
世界的に見ても日本の不動産はまだまだ「買い時」と言える水準です。ローンの優遇も受けられる今こそ、不動産を活用した資産形成を本格的に考えるべきタイミングです。
今後、更なるインフレが日本に訪れると見られている
ここ数年、世界ではインフレが加速、対する日本のインフレは非常に緩やかでした。しかし、直近1年では日本のインフレ率はG7でTOPとなっていることから、日本のインフレはここから加速すると予想されています。インフレは不動産価格の上昇を招きますから、今の価格はむしろ割安といっていいでしょう。
過去を振り返れば今の不動産価格は高いですし、金利も上昇している日本ですが、海外に目を向ければ不動産価格も安く、金利に関しては世界的でトップクラスの低金利です。
行動できる人は未来志向です。過去に囚われていると目の前にあるチャンスを失うことになりますよ。
