こんにちは！
最近、当ブログにおいてサブリース契約に関する相談が増加してきています。サブリース契約は一見投資家の味方のように見えて、実は収支を異常に悪化させ、売却しづらくさせる悪魔の契約です。
一方、サブリース契約の解除を自ら行うことは非常に難しいため、「サブリース解約サポート」を掲げる業者や弁護士事務所が多数存在しています。
今回はそんな弁護士事務所の一つであるSOLLIEVO法律事務所(甲斐伸明弁護士)について、取り上げていこうと思います。
一時の感情で無理に動くのではなく、冷静な状況判断が求められます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
相談料などは頂いておりません。自己承認欲求と自己研鑽のためです。お気軽に。
相談事例はこちらで連載しています。
1. サブリース解約の弁護士費用は高額になりやすい
SOLLIEVO法律事務所のサブリース解除の弁護士費用は下記の通りです。
（３） サブリース解除（区分所有マンション１戸、１業者）の弁護士費用
着手金
22万円～44万円
訴訟に移行する場合の追加着手金
11～22万円
報酬金
マスターリース解除の合意、和解、確定判決等の債務名義を得た場合、入居者との直接契約ができた場合：33～66万円
買い戻し・売却で解決した場合：基本報酬33万円＋売却額から残債務または実勢価格を控除した額の大きい方の11%
損害賠償請求等で金銭を回収した場合：回収した額の17.6%～22%
金額の幅は不明ですが、着手金＋成功報酬で50~100万円ほどの費用がかかります。ここにサブリース会社の解約手数料がある程度乗ってくるので、トータルの解約費用は100~150万円くらいでしょうか。個別のケースによって金額は左右しますが、概ねこのくらいの費用感でしょう。
ただ重要なのは、
「着手金を払っても解約できない場合がある」
ということ。
SOLLIEVO法律事務所はサブリース解約の実績が豊富とのことですので、実際に解約できる可能性がどのくらいあるかを依頼前にヒアリングできるといいですね。
2. サブリース契約の構造上、「解約できないケース」も十分に存在する
サブリース契約の多くは 事業用借家契約 として扱われ、普通借家のように「正当事由」が求められることが一般的です。
つまり、
✔ 法律的にオーナー側が不利になりやすい
✔ 契約解除は必ずしも容易ではない
✔ 交渉が長引いても成果が出ないこともある
これはSOLLIEVO法律事務所に限らず、どの弁護士が担当しても共通する「構造的な難しさ」です。
3. 最近増えている「逆サブリース」の落とし穴
近年、サブリース契約の中でも、本来の市場家賃より高い保証家賃を設定するケース（逆サブリース） が増えています。
逆サブリース
一見するとオーナー有利に見えるものの、実際には以下の問題が生じます。
- 市場価格よりも高い価格で物件を買わされている
売却時に「保証家賃が高すぎる」ため、物件価値が市場より低く評価されてしまう
- 結果的に、弁護士費用＋売却損 という二重損失の可能性も
そのため、「解約した方が良い」という判断の前に、保証家賃や市場家賃に乖離がないかを調べる必要があります。
4. 弁護士に相談すれば「解約すべき」と言われやすい理由
ここで重要なのが、弁護士側のビジネス構造です。
弁護士法人も事業として案件を受任するため、解約可能性よりもまずは受任を優先する可能性があります。ビジネス上仕方ないことですが、依頼する側はそういった事情を把握しておくべきです。
もちろん、SOLLIEVO法律事務所がそうだという意味ではありません。
ただし、一般論として、
「案件を受けたほうが売上につながる」という仕組みがある
案件獲得が優先されると、依頼者の最適解とズレる可能性がある
という点は、依頼者側も理解しておく必要があります。
5. 解約より「売却」や「長期保有」のほうが合理的なケースも多い
サブリース物件であっても、
ローン残債は時間とともに確実に減る
サブリース継続のまま売却できるケースもある
ため、「解約しないという選択肢」も十分合理的です。
▼ 無理に解約を進めると発生し得るリスク
解約できない → 着手金だけ失う
解約後の空室リスクで収支が悪化
逆サブリース解除で売却価格が下がり、月々の収支も悪化する可能性
サブリース解約を弁護士に依頼するリスクも把握しておきましょう。
6. 依頼する前に確認すべき「3つのポイント」
弁護士相談する前に、まず以下を整理すべきです。
① 現在の保証家賃は適正か？
市場家賃との乖離が大きいと「逆サブリース」状態の場合も。この場合はサブリース契約を解除してはいけません。
② 解約できない可能性がある
着手金を支払った上で解約できなければ、より傷口を広げることになります。サブリース業者との関係値も悪化してしまいますしね。。
③ 売却の方が合理的ではないか？
高値売却できれば、解約交渉より確実でリスクが少くなります。不動産の買取業者であれば、買取価格を提示してもらうこと自体に費用はかからないため、まずは査定額をヒアリングする方が先決です。
売却の相場を調べて、何年保有したら黒字化するのかのシミュレーションも大切です。
④ サブサブリースの場合も多いので、管理状況の確認をする
サブリース物件にさらにサブリース契約をつける『サブサブリース物件』も最近増えています。
さらに、サブサブリースの場合は逆サブリースになっている場合も多いので、解約すべきでない可能性も高いのが現実です。
もし解約に向けて進めたい場合においても、弁護士に依頼するまでもなく解約できる場合もあります。契約書の文言を再度確認することで糸口が見えてくるかもしれません。
まとめ
サブリース解約は「確約がない高額な挑戦」です。まずは冷静に選択肢を比較すべき。
着手金や成功報酬は高額になりがち
解約できないケースも十分にある
逆サブリースは解約後、状況がさらに悪化する
弁護士法人の仕組み上、解約を勧められやすい構造がある
売却・長期保有のほうが安全なケースも多い
最終的には 「本当に解約すべきか？」 を、多角的に検討することが重要です。
サブリースに悩んでいるなら相談ください。
私自身もサブリース解除をしたり、サブリース契約のまま業者に買い取ってもらった経験があります。
イチ投資家として、弁護士に依頼すべきか、残債以上で買い取ってくる業者はないのか、長期保有すべきかなど、いろいろな選択肢をもって相談に乗れると思いますよ。
