「個人間で不動産取引を行いたいけど、資金調達や手続き関連が不安」
「不動産会社との取引だと、損をするって本当？」
このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産取引は一般的に不動産会社を介して行われます。その結果、不動産会社の利益分を考慮した取引となるため、適正価格よりも安い売却や高い購入になってしまうケースもあります。
株式会社ワークスベイは、投資用中古ワンルームマンションを個人間で取引できるマッチングプラットフォーム「KUSABI」を運営。不動産仲介業者を介在することなく”適正価格”で取引できるサービスであると打ち出しています。
この記事では、株式会社ワークスベイや「KUSABI」がどのような物件を持っていて、どのような特徴があるのか、口コミを含めて詳しく解説します。不動産投資を検討している方や、不動産会社を探している方は、ぜひ最後までご覧ください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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株式会社ワークスベイとは？
引用：株式会社ワークスベイ
株式会社ワークスベイは、首都圏を中心とした一都三県の中古マンションを対象に、個人間での不動産売買が可能なプラットフォーム「KUSABI」を運営している会社です。
ワンルームマンションの中古市場は「適正価格」を把握することが難しいと問題視している株式会社ワークスベイ。特に、仲介会社の「中抜き」により、買主・売主双方が損をしている現状に疑問を抱いているそうです。
「KUSABI」は、収益用中古ワンルームマンションを”適正価格”で売りたい人・買いたい人同士をつなぐマッチングサービスで、透明性の高い不動産取引を実現しているとアピールしています。
会社概要
株式会社ワークスベイは、東京都渋谷区に拠点を置く不動産会社です。
2021年に設立し、2022年に業界初の中古ワンルームマンションのCtoCプラットフォーム「KUSABI」のサービス提供を開始。個人間取引であるにも関わらず、不動産投資ローンを活用できると注目を集めているようです。
そんな「株式会社ワークスベイ」の会社概要は、以下のとおり。
| 会社名 | 株式会社ワークスベイ |
| 代表者 | 代表取締役 上木 芳明 |
| 所在地 | 東京都渋谷区桜丘町20-1 渋谷インフォスタワー7F |
| TEL | 03-3770-2703 |
| 設立 | 2021年8月12日 |
| 資本金 | 3,000万円 |
| 加盟団体 | （公社）全日本不動産協会 （公社）不動産保証協会 （一社）全国不動産協会 |
| 免許・登録 | 2021（令和3）年11月5日 東京都知事（1）第106994号 |
| ホームページ | https://works-bae.co.jp |
| 適格請求書発行事業者登録番号 | T2011001142398 |
株式会社ワークスベイの事業内容
株式会社ワークスベイは、個人同士で投資用物件を売り買いできるマッチングプラットフォーム「KUSABI」の運営を主な業務としているようです。
株式会社ワークスベイが運営する「KUSABI」の特徴
引用：株式会社ワークスベイの個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」
株式会社ワークスベイが運営する個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」のサービスや物件の特徴は、以下の4つです。
- 取り扱いは首都圏を中心とした一都三県の物件
- 不動産投資ローンの活用が可能な個人間取引
- 中抜きのない「適正価格」での取引
- 専属エージェントによるフォロー体制
それぞれ詳しく見ていきましょう。
取り扱いは首都圏を中心とした一都三県の物件
株式会社ワークスベイが運営する個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」では、首都圏を中心とした一都三県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の収益用中古ワンルームマンションを取り扱っているようです。
「KUSABI」の公式ホームページ上からは、築5〜20年、利回り4.2〜5.1％の物件を1,900万〜2,700万円程度で取り扱っていたことが伺えます。
いずれも駅徒歩10分圏内の好立地物件であることから、高い収益性にも期待できるかもしれません。
ただし、過去実績として掲載されているものは、成約済み物件の情報です。売り出し中の物件情報は会員しか閲覧できないようです。
登録しても、良い物件がちょうど出ているとは限らないため、KUSABIだけに頼ると情報が少ないかもしれません。
不動産投資ローンの活用が可能な個人間取引
個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」は、CtoC取引でありながら、不動産投資ローンを活用した取引が可能とのこと。
一般的に、金融機関は、提携先の不動産販売会社を通じた取引でしか個人への融資を行いません。そのため、従来の個人間売買においては、買い手が自身で金融機関を探したり、場合によっては高額な自己資金を用意したりする必要があるといった課題がありました。
不動産販売会社を通じて取引すれば借入しやすくなる反面、仲介手数料の他に販売会社の利益分が上乗せされた価格での取引になることがほとんど。そのため、「適正価格≠販売価格」という状況が生じてしまう、と株式会社ワークスベイは主張しています。
そこで、株式会社ワークスベイは、適正価格で個人間取引ができるようにするべく、「個人間取引でも投資用住宅ローンを利用できるようにする」仕組み作りをしたとのこと。
売り手、買い手ともに業者利益が介在しない、公平性のある個人間売買ができる場をつくりたいという想いに賛同した一部の金融機関が、「KUSABI」を活用した個人間取引には、投資用住宅ローンを提供することにしたそうです。
株式会社ワークスベイは、公式ホームページにおいて、「KUSABIは、個人間取引において不動産投資ローンを活用できる唯一のサービスである」とアピールしています。
中抜きのない「適正価格」での取引
個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」は、中抜きのない「適正価格」での取引ができると強調しています。
「KUSABI」は買い手と売り手の間に入る不動産会社がいないため、業者利益がない状態の「適正価格」で取引ができるといいます。売り手は安く買われることがなく、買い手は高額で売られることがなく、売り手と買い手の経済的な課題を解消したと、サービス説明をしています。
ただし、KUSABIを利用すれば、購入価格だけで済むわけではありません。不動産売買時に発生する仲介手数料は支払う必要があるため、注意しましょう。
専属エージェントによるフォロー体制
個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」は、専属エージェントによるフォロー体制が整っているそうです。
不動産売買を個人間で行なう際に問題となるのは、資金調達の面だけではありません。手続き関連全般を自身で行なう必要があるため、取引のハードルは高いと言えるでしょう。
「KUSABI」では、融資の可否や借入額の確認から、フルローンで購入できる物件のピックアップ、各種手続きなどを専属のエージェントがトータルフォローしているそうです。
専門分野はプロに聞くことができるため、安心して取引ができそうですね。
とは言え、どこまでサポートしてもらえるのか、また、追加費用等が生じるのかなどの詳細は明記されていません。しっかり直接確認してから、利用する方が安心でしょう。
中古物件特有のリスクには注意が必要
株式会社ワークスベイが運営する個人間売買プラットフォーム「KUSABI」は、首都圏を中心とした一都三県の収益用中古ワンルームマンションに特化しています。
首都圏のワンルームマンションは、賃貸需要が高く、高い入居率が見込めるとされています。KUSABIの成約済み物件一覧からも、駅徒歩10分圏内の好立地物件が多いことが伺えるため、安定したマンション運用にも期待できるかもしれません。
中古物件には、新築物件よりも購入価格を抑えられるなどといったメリットがあります。
しかしその一方で、大規模なリフォームやリノベーションなどの修繕費用がかさんで、思ったよりも収益を得られない、なんてことも珍しくありません。
中古物件の購入を検討する際は、修繕の必要性がある物件なのか、修繕費用はどの程度かかるのか、しっかりと確認しましょう。
また、リノベーション費用は不動産投資ローンに入れられない点にも注意が必要です。
中古物件の程度によっては、大規模な修繕やリノベーションが必要になることもありますが、リノベーション費用は不動産投資ローンに含められません。
不動産投資ローン（物件購入費）と通常ローン（リノベーション費用）の二重のローンになるおそれもあります。
また、株式会社ワークスベイは、リノベーションやリフォームを自社で手がけていません。リフォームやリノベーションが必要な際には、施工会社を探す手間が生じる点も、併せて把握しておけると良いでしょう。
「中古物件を購入する際の注意点を詳しく知りたい」という方は、わたくし田中にLINEでご連絡ください。
元不動産営業マンで現役不動産投資家の立場から、あなたのお役にたてるかもしれません。お気軽にご相談ください。
「家賃保証」「サブリース」はダメ、絶対。
株式会社ワークスベイは賃貸管理業務を行っていませんが、購入を検討している物件がサブリース管理の場合は注意が必要です。
一見魅力的に感じる「家賃保証」や「サブリース」ですが、近年トラブルが多発しており消費者庁から注意喚起が行われています。
サブリースは一度契約すると解約はほぼ不可能であり、オーナーは真綿で首を絞められたような状態になります。
サブリース契約が締結された物件は評価額が下がってしまい、想定していた売却益を得られないおそれがあります。目先の甘い言葉に飛びつかず、不動産投資トータルの戦略を描きましょう。
株式会社ワークスベイの評判や口コミはどう？
株式会社ワークスベイに関する良い評判・口コミ
株式会社ワークスベイに関する良い口コミは、本記事執筆時点で1件もありませんでした。
比較的若い会社であることや、「KUSABI」のリリースから数年しか経過していないことも影響しているかもしれませんが、悪い口コミも目立たないため、一定のサービスには期待できるかもしれません。悪質なサービスを提供していれば、悪い口コミが集まるはずですからね。
なお、KUSABIの公式ホームページ上には、「お客様の声」が掲載されていたため、下記に紹介します。
- 非対面のやり取りで効率よく手続きを進められ、納得の金額で売却することができました。また、【KUSABI】では買主が投資用住宅ローンを利用して少ない自己資金で物件を購入できることも早期売却を後押ししてくれたと思います。
- AI査定をしてみたところ、他社の言っていた価格よりもはるかに高い価格で売却できることがわかり、お願いすることにしました。
仲介業者を挟まない個人間取引だからこそ、高値での売却も可能なようです。
とは言え、サービス開始から数年であり詳細な実績がないことや、サポート体制が不明確であるため、慎重に取引を進めることをおすすめします。
専属エージェントの言うことを鵜呑みにはせず、自身の判断軸を持って土地や物件種類を選定しましょう。不動産会社（サービス提供者）と顧客（サービス利用者）は利益相反の関係であることを忘れずに。
不動産投資でよくある質問と注意点
Q.株式会社ワークスベイ（KUSABI）は信頼できますか？
不動産投資で重要なことは”信頼できるか”ではなく、良い物件かまた、物件に適した管理形態かどうかにつきます。上場している会社であっても、とんでもない管理形態や割高な物件価格の会社もあります。
Q.サブリース契約していると売却査定額が低くなる？サブリース契約が解約しづらいって本当？
一般的にはそうなります。またサブリース契約の解約は非常に厄介であり、専門家との連携が必要です。中には着手金目当ての弁護士もいるので、依頼する専門家は慎重に選ぶ必要があります。サブリース契約前であれば、結ばない方が吉です。
Q.物件を紹介されているが良し悪しが分からない
投資の目的にもよりますが、何よりも価格が重要です。
価格が適正かどうか、家賃が逆サブリースなどで吊り上げられていないか、を確認する必要があります。価格面だけではなく、それ以上に期待できるエリアなど期待値が高い要件が重なれば価格以上の価値も考えられます。
Q.不動産投資を始めたいが何から始めていいかわからない
不動産に限らず、資産形成という観点から戦略を構築していく必要があります。LINEでよければ相談にのってますよ。
Q.節税目的に投資を検討していますが、物件を見てほしい。
ワンルーム投資は節税効果はありますが、さほど大きくはありません。ワンルーム投資は資産形成の観点から売却益を狙うべきでしょう。節税であればワンルーム以上に効果的な方法もあります。
株式会社ワークスベイのまとめ
引用：株式会社ワークスベイの個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」
株式会社ワークスベイは、不動産取引を個人間で行えるプラットフォーム「KUSABI」の運営をしている会社です。
「仲介サービスで不動産投資ローンを取り扱っている会社がほとんどないため、選択肢の幅が限られてしまう」という買い手の問題と、「安く買い叩かれてしまう」という売り手の問題、双方の問題を解決できるサービスであるとのこと。
首都圏を中心とした一都三県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の収益用中古ワンルームマンションに特化して、売買サポートをしているそうです。
しかし、株式会社ワークスベイが運営する個人間不動産売買プラットフォーム「KUSABI」を利用したからと言って、必ずしも利益が出るわけではありません。不動産投資は複数の情報網を使って物件購入の判断材料を集めた方が、成功の確率が上がります。
「この物件でいいのかな？」と不安に感じていたり、購入に悩んでしまっている方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
株式会社ワークスベイ（KUSABI）の物件を検討・所有している方へ
- 物件価格は相場なのだろうか？高値で買わされていないかな？
- 物件の家賃は本当に適正なのか？
- 提案された物件よりも優良な物件はないのか？
- 今提案されている価格より高値で売却したい！
- 解約できないサブリースやオーナーに不利な管理契約になっていないのか？
- 自宅欲しいんだけどもワンルーム持ってて大丈夫？
- 人の入れ替わりで家賃が下がった…収支をプラスに改善したい！
などなど、ワンルームや不動産全般に関する内容はいつでもLINEで聞いてください！
不動産会社に勤めていた、おせっかい好きの田中があなたのお役に立てれば幸いです笑。
業者さんでは言えない真実をお伝えします！