「ワンルームマンションを売りたいけれど、どう進めればいいのかわからない」
「売却にどのくらい費用がかかるのか不安」
このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションの売却は、事前準備から契約、引き渡しまでいくつかのステップを踏む必要があります。スムーズに進めるためには、全体の流れを把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
この記事では、ワンルームマンションを売却する際の7つのステップと、売却前に知っておきたい基礎知識をわかりやすく解説します。これから売却を検討している方や、手続きを具体的に理解したい方は、ぜひ参考にしてください。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
ブログを始めて累計相談数が2,700名超えしました。物件を見極めるにはどうしたらいいか、どんな業者がいいのか、サラリーマンが不労所得を作る上で最短の道筋など、知りたい方はLINEで相談に乗ってます。
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ワンルームマンションを売却する前に確認したいこと
ワンルームマンションの売却を成功させるためには、事前準備が欠かせません。まずは、相場や希望条件、ローン残債といった基本的なポイントを整理しておきましょう。
| 確認したいこと | ポイント |
|---|---|
| 相場を把握する | 一括査定サイトでは、契約獲得のために高めの査定を提示されるケースもありかえって相場が分からなくなるため、周辺の成約事例や類似物件の販売価格を自分で確認するのがおすすめです。立地や築年数、設備によって相場は大きく変動します。 |
| 希望条件をまとめる | 売却希望価格や時期、譲れない条件を明確にしておくことで、業者との交渉をスムーズに進めやすくなります。 |
| ローンの残債を確認する | 残債と想定売却価格の差を把握し、売却後の手残りがプラスかマイナスかを試算しておきましょう。ローンが残る場合は、一括返済のための資金計画も必要です。 |
売却の目的や状況を整理しておくことで、現実的な価格設定やスケジュールを立てやすくなり、後悔のない取引につながります。
特にローン残債がある場合は、「完済しても資金が残るのか」それとも「持ち出しが必要なのか」を早い段階で確認することが重要です。
ワンルームマンションの売却価格を左右する要素
ワンルームマンションの売却価格は、主に6つの要素によって大きく左右されます。
| 要素 | ポイント |
|---|---|
| 地価 | 周辺エリアの需要が高いか／再開発や商業施設の整備が進んでいるか |
| 築年数・建物状態 | 築年数が経過していても、大規模修繕が済んでいるかどうかが重要。旧耐震基準か新耐震基準かも資産価値を左右します。 |
| アクセス | 最寄駅からの距離や、都心部・主要エリアへのアクセスが良好かどうか |
| 生活利便性 | 徒歩圏内にスーパー・コンビニ・病院などがあり、日常生活に不便がないか |
| 管理状態・修繕履歴 | 清掃や管理が行き届いているか、修繕積立金が適正に使われているか |
| 物件スペック | 専有面積・間取り・日当たり・眺望など、居住性や将来的な賃貸需要の高さ |
これらの要素を総合的に確認することで、ワンルームマンションの実勢価格（＝現実的な取引価格）が見えてきます。
ワンルームマンションを売却する7つのステップ
ワンルームマンションを売却する際は、全体の流れを理解し、順序立てて進めることが大切です。必要な手続きを把握しておくことで、想定外のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につなげられます。
ここでは、査定の依頼から確定申告まで、ワンルームマンションを売却する7つのステップを解説します。
1.まずは自分で売却の最低ラインを決め、信頼できる業者に個別相談する
ワンルームマンションの売却を検討したら、まずは売却の最低ラインを決めましょう。
売却の最低ラインを決めることで買い叩かれるのを防ぐことができます。
決め方としては、『残債＋狙いたい利益』が妥当です。ワンルームマンションは入居者からの賃料で残債が減少していくため、保有期間が長いほど狙える利益は増加します。一方で物件価格も近年は上昇傾向、たとえ下がったとしても残債の減少スピードの方が早いので、基本的には長期保有の方が利益額は増えていく理屈となっています。
もし思ったより利益が出ないな、と感じたら、無理に売却せず保有し続けるという選択肢もあります。
また、相場を調べようと一括査定サイトを利用するのは、避けたほうが無難です。一括査定では複数の不動産会社から営業電話が殺到するだけでなく、高めの査定額を提示して専任媒介契約を取ろうとする業者が横行しています。
特に、現金化を急いでいるオーナーほど「早く売りたい」と見られ、足元を見られるリスクが高まります。
さらに、囲い込みによって長期間売れず、値下げを繰り返した結果、市場で“売れ残り物件”の印象がついてしまうケースも少なくありません。そうなると、本来よりも安くしか売れなくなる可能性があります。
こうしたリスクを避けるためにも、まずは自分で周辺の成約事例や販売価格を調べ、現実的な相場を把握することが重要です。そのうえで、信頼できる不動産会社に個別で査定を依頼するとよいでしょう。
莫大な広告費用を払って一括サイトに登録している会社が高値で買い取ることはありませんよね。広告費用を回収したいですからね。
査定のポイントや信頼できる業者の見分け方については、こちらの記事も参考にしてください。
2.売却方法を決める
査定結果を確認したら、ワンルームマンションの売却方法を決めましょう。基本的には「仲介」と「買取」のいずれかを選ぶ形になりますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、実際の取引現場では注意すべき点も多くあります。
仲介は、不動産会社が買主を探して売却を進める方法です。一般論としては「市場価格に近い金額で売却できる」とされていますが、一般投資家が仲介でワンルームマンションを購入する場合、物件価格全額のローンが出ない場合がほとんど。現実的には、ローンが出る範囲内の金額まで売却額を下げるしかなくなります。もし売却できたとしても、契約不適合責任により、あとから修繕費を請求される可能性もあります。
また、仲介を依頼する不動産会社のなかには、高めの査定額を提示して契約を取りにくる「高預かり」や、他社の買主を排除して自社で取引を囲い込む「囲い込み」など、悪質な営業手法が見られることもあります。
加えて、最近は媒介契約と見せかけて「売買契約」を締結させ、違約金を請求する超極悪な会社まで存在します。売却は購入と違ってこちらが売る立場になります。売る立場は守られる消費者ではないため様々なトラップが仕掛けられます。
買取は、不動産会社が自ら物件を買い取る方法です。買主を探す手間がなく、短期間で現金化できる点が最大のメリットです。しかし、なかには「買取保証」をうたって実際には買い取らない業者や、不当に安い価格で契約を迫る業者も存在します。
ファミリー向けの好立地物件であれば仲介の方が高く売れるかもしれませんが、投資用ワンルームは上述した理由により必ずしも仲介が高くなるとは限りません。不動産会社の持つ商流によっては買取の方が高くなるケースも全然あります。
どちらの方法にも一長一短がありますが、ワンルームマンションの売却においてはよりリスクの低い買取を推奨します。もちろん、買い叩いてこない業者に限りますが。
3.契約を締結する
ワンルームマンションを売却する際には、仲介と買取で結ぶ契約の内容がまったく異なります。どちらを選ぶかによって、売却スピード・リスク・手取り額が大きく変わるため、仕組みを理解しておきましょう。
■仲介の場合：媒介契約を締結する
仲介で売却する場合は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約とは、売却活動を業者に依頼するための契約で、一般・専任・専属専任の3種類があります。
| 契約形態 | 主な特徴 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の業者と契約できる。幅広い買主を探したい人向け。 |
| 専任媒介契約 | 1社のみと契約でき、自分でも買主を探せる。スピード重視の人向け。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみと契約し、自分では買主を探せない。すべてを業者任せにしたい人向け。 |
売却活動への関与度合いによって選択肢は異なりますが、専任・専属専任契約は慎重に検討すべきです。
悪質な業者の中には、買主を探さずに時間だけを引き延ばし、売主が焦ったタイミングで「違約金を払えば契約解除できる」と迫るケースもあります。
■買取の場合：売買契約を直接結ぶ
買取の場合は媒介契約は不要で、不動産会社が自ら買主となって直接「売買契約」を結びます。
仲介のように買主を探す時間がかからないため、
- 契約から決済までが最短数日から1、2週間程度とスピーディー
- 契約不適合責任の負担が少ない
- 売却価格も、誠実な買取業者であれば仲介との差はほとんどない
といった利点があります。
4.売却活動を行う
ワンルームマンションの売却活動は、仲介か買取かによって大きく異なります。
■ 仲介の場合
媒介契約を結んだあと、不動産会社がポータルサイトやチラシ、自社顧客ネットワークを通じて買主を探します。売主は価格設定や内覧対応を行うのが一般的ですが、「囲い込み」や「掲載放置」など、業者によって対応に差が出る点に注意が必要です。進捗報告の頻度や広告方針は事前に確認しておきましょう。
■ 買取の場合
買取は、不動産会社が自ら買主となるため、売却活動そのものが不要です。
仲介のような販売期間の長期化や価格調整の手間もなく、契約から決済までが最短数日から1、2週間程度で完結します。
5.売買契約を締結する
ワンルームマンションの売買契約は、仲介か買取かによって手続きの流れが大きく異なります。
■ 仲介の場合
買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約時には、買主から手付金として売却価格の5〜10％程度を受け取るのが一般的です。手付金は契約成立を示す重要な証拠であり、売買成立後は原則として返還されません。
また、仲介手数料（最大で売却価格の3％＋6万円＋消費税）が発生します。通常は契約時に半額、残金受領時に残り半額を支払います。支払い条件や領収書の扱いは、事前に確認しておくと安心です。
なお、契約の際は書面の内容を十分に確認することが大切です。重要事項説明書や売買契約書に目を通さず署名してしまうと、のちのトラブルにつながるおそれがあります。
あわせて注意したいのが、「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を巡るトラブルです。悪質な買主や業者の中には、引き渡し後に「設備に不具合があった」「雨漏りが見つかった」などと難癖をつけ、修繕費や損害賠償を請求してくるケースもあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、契約書で責任範囲や免責期間を明確にしておくことが重要です。契約内容に不安がある場合は、署名前に必ず専門家へ確認してもらうようにしましょう。信頼できる真っ当な業者であれば確認も不要です。
■ 買取の場合
買取では、不動産会社が自ら買主となるため、契約内容はシンプルです。買主探しや手付金の授受、仲介手数料などは一切発生しません。
契約時に必要なのは、売買契約書と物件確認書程度で、複雑な交渉や確認作業も不要です。また、契約不適合責任は免除または限定的に設定されるのが一般的で、後から修繕費を請求されるなどのリスクが低く、安心して取引できる傾向があります。
6.決済して物件を引き渡す
売買契約を締結したあとは、決済を行い物件を引き渡します。
仲介の場合は、買主とのスケジュール調整や残金精算などの調整が必要になりますが、買取の場合は業者が買主となるため、手続きがシンプルで短期間で完了します。
引き渡し当日は、通常は買主・売主・不動産会社・司法書士が立ち会い、所有権移転登記の申請や代金の受け渡しを行います。ローン残債がある場合は、このタイミングで抵当権の抹消手続きを同時に進めるのが一般的です。
また、管理規約や設備マニュアル、賃貸借契約書などの関連書類を買主（＝新オーナー）に引き継ぐことで、正式に売却手続きが完了します。事前に必要書類を整理し、入出金や登記の流れを把握しておくと、当日もスムーズに対応できます。
なお、引き渡し前後のトラブル防止も重要なポイントです。特に、共用部の不具合や賃貸借契約の引き継ぎ条件などは、誤解が生じやすい部分でもあります。契約内容に不明点がある場合は、事前に不動産会社を通じて確認しておくと安心です。
7.確定申告をする
ワンルームマンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合は、確定申告が必要です。仲介・買取いずれの場合も申告手続きは必要ですが、買取では契約関係がシンプルな分、書類整理や費用計算も比較的スムーズに進めやすいでしょう。
申告期限は、譲渡があった年の翌年2月16日から3月15日までと定められています。申告を怠ると、延滞税や加算税が課される可能性があるため注意が必要です。
譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。取得費や譲渡費用には、購入時の仲介手数料や登記費用、売却時の仲介手数料、印紙税などが含まれます。これらの領収書や契約書を保管しておくことで、申告時に正確な金額を計算しやすくなります。かかる費用の詳細は後述します。
なお、税額の計算方法は物件の保有期間や居住用・投資用の区分によっても異なります。居住用であれば3,000万円特別控除が使える場合もありますが、投資用ワンルームマンションは対象外です。また、譲渡損が出た場合でも、条件を満たせば「損益通算」や「繰越控除」で節税できるケースがあります。
売却後に想定外の納税負担が発生したり、控除を申請し忘れたりすることを防ぐためにも、税理士や国税局の電話相談センターなどの専門家に早めに相談しておくと安心です。特に売却益が出た場合は税務調査対象になりやすい傾向があります。サラリーマンで給与以外に大きな収入があると不審に思われるからです。そんなときに備えて、不動産売却益に慣れた税理士に依頼することをおすすめします。
ワンルームマンションの売却にかかる費用
ワンルームマンションを売却する際には、仲介手数料やローン返済手数料、賃貸管理解約違約金など、さまざまな費用が発生します。これらを事前に把握しておくことで、手元に残る資金を正確に計算でき、売却計画を立てやすくなるでしょう。
仲介手数料
ワンルームマンションを仲介で売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料には上限が定められており、国土交通省の規定に基づいて売却価格をもとに計算されます。
取引額に応じた仲介手数料の上限は、下表のとおりです。
| 不動産の取引額 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5% |
| 200万円を超え、400万円以下の場合 | 売却価格×4%+2万円 |
| 400万円を超える場合 | 売却価格×3%+6万円 |
たとえば、2,000万円のワンルームマンションを売却する場合の仲介手数料は以下のように計算できます。
- 2,000万円×3%+60,000円=660,000円
- 660,000円 × 1.1（消費税10%加算）＝ 726,000円
仲介手数料の上限は「不動産会社が請求できる最大額」を示していますが、実際にはほとんどの会社がこの上限金額を満額で請求します。 そのため、割引や減額を前提にするのではなく、上限額を支払う前提で資金計画を立てておくほうが現実的です。
なお、買取であれば仲介手数料は一切発生しません。売却コストを抑えたい場合は、買取を前提に検討するのが合理的です。
ローン返済手数料
売却時にローンの残債がある場合は、一括返済の際に金融機関へローン返済手数料（繰上返済手数料）を支払う必要があります。この金額は金融機関や契約内容によって異なり、数千円から数万円程度になるのが一般的です。
また、同じ銀行でもインターネットバンキング経由と店頭手続きとで金額が異なるケースがあります。特に店頭での手続きは高く設定されていることが多いため、事前にどちらで手続きできるかを確認しておくと安心です。
ローンの残債がある場合は、売却代金の入金タイミングと一括返済の期日をすり合わせておくことも重要です。資金の流れを誤ると一時的に不足が生じることもあるため、金融機関や不動産会社にスケジュールを確認し、手数料を含めた返済計画を立てておくようにしましょう。
賃貸管理解約違約金
賃貸管理を業者に委託している場合、売却時に違約金が発生することがあります。一般的には、売却によって管理委託契約を途中で終了する際に、家賃の1〜6か月分を違約金として支払うケースが多く見られます。
ただし、違約金の有無や金額の算定方法は、契約している管理会社や契約内容によって大きく異なります。中には、契約書に明記されていないのに高額な違約金を請求するなど、不当な対応を取る管理会社も存在します。 そのような場合は、支払いに応じる前に必ず契約書の該当条項を確認し、内容が不明確であれば書面で説明を求めることが大切です。
売却を検討し始めた段階で、購入時に締結した管理委託契約書や集金代行契約書を確認し、違約金の規定があるかどうかを早めにチェックしておきましょう。もし納得できない請求を受けた場合は、詳しい人や専門家に相談することをおすすめします。
ワンルームマンションの売却にかかる税金
ワンルームマンションを売却する際は、仲介手数料などの諸費用に加えて、譲渡所得税・印紙税・登録免許税といった税金も発生します。これらの税金は売却後の手取り額に直接影響するため、事前に把握しておくことが大切です。
税金の種類によって課税のタイミングや計算方法が異なるため、仕組みを理解しておくことで、思わぬ出費を防ぐことができます。特に投資用物件を売却する場合は、保有期間や購入時の経費の扱いによって税額が変わることもあるため注意が必要です。
以下では、ワンルームマンションの売却時にかかる主な税金について解説します。
譲渡所得税
ワンルームマンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合は、譲渡所得税が課されます。譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額を指し、その金額に税率をかけて税額を算出します。
計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費には、購入時にかかった仲介手数料や登記費用、購入時の税金、建物の減価償却費などが含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料やローン返済手数料、賃貸管理解約違約金、印紙税・登録免許税などが該当します。
なお、取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することも可能です。ただし、実際にかかった費用を算出できる場合は、その方が課税額を抑えられる可能性があります。過去の契約書や領収書を整理し、できるだけ正確な金額を確認しておくとよいでしょう。
参照：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁
登録免許税
ワンルームマンションを売却する際にローンの残債がある場合は、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記とは、ローン完済後に金融機関の担保権を正式に抹消する手続きで、これを行わないと所有権の移転（登記変更）ができません。
この抵当権抹消登記には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合、土地と建物がそれぞれ登記されているため、合計で2,000円となるケースが一般的です。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、1万〜3万円程度の報酬（依頼料）が別途発生します。自分で行うことも可能ですが、書類不備や登記遅延のリスクを考えると、売却時は司法書士に依頼して確実に進めるのが安心です。
登録免許税や司法書士報酬などの諸費用は、最終決済時の資金計画に含めておくことで、後のトラブルを防げます。
参照：登録免許税の計算｜法務局
印紙税
ワンルームマンションの売買契約書には、契約金額に応じて印紙を貼付する義務があります。契約書に貼付する印紙の金額は「印紙税法」によって定められており、契約金額が高くなるほど税額も上がります。
なお、令和9年（2027年）3月31日までに作成される不動産の譲渡契約書（記載された契約金額が10万円を超えるもの）については、軽減措置の対象となります。
印紙税の金額を誤って貼付した場合や不足していた場合、あとから追徴課税や延滞税が発生する可能性があります。 契約金額に応じた正しい税額を確認し、契約書に貼る前に不動産会社や司法書士に確認しておくと安心です。
参照：土地売買契約書｜国税庁
ワンルームマンション売却のステップや基礎知識まとめ
本記事では、ワンルームマンションを売却する7つのステップと知っておきたい基礎知識を解説しました。
ワンルームマンションの売却を成功させるためには、事前準備から売却方法の選択、売買契約、確定申告までの一連の流れを理解することが重要です。また、ワンルームマンションの売却に伴う各種費用や税金についても把握しておく必要があります。
信頼できる業者や専門家に相談しながら必要なステップを踏み、スムーズに売却手続きを進めましょう。
ワンルームマンションの売却に関して悩みのある方は、LINEでも相談に乗っていますので、お気軽にご相談ください。
売却したいワンルームを所有している方へ
・今のワンルームマンション、いくらで売れるのか相場が知りたい
・業者から提示された査定額、本当に妥当なの？もっと高く売れる方法は？
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