こんにちは、田中です。
本記事では、老後4,000万円問題について、真剣に向き合っていきたいと思います。
2019年、金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」が取りまとめた報告書を発端として、「老後2,000万円問題」が話題になりました。
結果的には政府の否定とともに一度は下火になりましたが、老後に必要なお金が消えたわけではありません。
議論は終わったのではなく、先送りされたまま、今は「老後4,000万円問題」として再び話題になっています。わずか6年で、必要とされる金額は2倍になりました。
4,000万円という数字に対して、大げさだと考える人もいます。しかし正直に言って、これは決して非現実的な話ではありません。
本記事では、なぜ老後4,000万円問題が現実的なのか、その理由と、現役世代のうちから何をすべきかを整理していきます。
元不動産屋・現役サラリーマン投資家 田中
サラリーマン大家。新卒で中堅不動産投資会社に就職。 お客様第一ではない不動産会社のあり方に疑問を感じ、メーカーの営業職に転職。現在はコンサル会社に転職し不動産会社勤務の経験を生かして不動産会社の経営コンサルを行う。 地道に買い増しや売却益を活用し、現在17戸年間家賃収入1,010万円(ほぼ不労所得)。1,010万円を元手に投資信託や株を購入し、さらなる資産拡大に挑戦中。
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なぜ老後4,000万円が必要だと言われるのか
老後2,000万円問題が4,000万円へと膨らんだ最大の理由は、インフレです。
よく引用されるのが、
「インフレ率3.5％が20年続いた場合、生活費はほぼ2倍になる」
という試算です。これに対し、「3.5％は高すぎる」「今後そこまでインフレは進まない」という反論もあります。
しかし、重要なのは「今が3.5％を下回っているから大丈夫」という話ではありません。
3.5％を超えない根拠も、また存在しないという点です。
インフレの要因は、もはや一時的なものではなく、構造的になりつつあります。
- 積極財政によるプライマリーバランスの悪化
- 日米金利差の継続
- 地政学リスクの高まり
- 人手不足による人件費の上昇
- エネルギー価格の高騰
これらは短期間で解消する要因ではありません。
円の価値が下がり続ける以上、現金のまま置いておくと、どんどん価値は目減りしていきます。
構造的に人手不足や円安が解消しにくいことを考えれば、この傾向が今後しばらくは続くとみて間違い無いでしょう。
その前提に立てば、老後4,000万円は決して大げさな数字ではなく、現実的な目標として捉えるべきでしょう。
実際に食品の価格や住居の価格などあなたもインフレを実感しているはずです。
円の価値が下がり続けている今、まずやるべきは”投資”
インフレとは要するに現金の価値が目減りしていくことを指します。
銀行預金は、インフレ下では最も避けるべき資産の置き方といえますね。
インフレ環境下では、インフレとともに価値を保てるもの、価値が上がるものに資産を置き換えていく必要があります。
代表的なものは、株式、債券、貴金属、不動産など、形はさまざまですが、本質は同じです。
投資とは、資産を増やすためだけのものではありません。
置き場所を変えることで、資産を守る行為でもあります。
サラリーマンにとって不動産投資が現実的な理由
とはいえ、十分な余剰資金がなければ、インフレに備える原資がありません。特に現役世代において現金が潤沢にある人はそう多くいないですよね。
その点において、不動産投資は他の投資と決定的に異なります。不動産投資は借入を前提に投資ができる、ほぼ唯一の資産だからです。極端に言えば、貯金がなくても投資ができます。
日本は世界的に見ても低金利の環境が続いており、金利が上昇局面にあるとはいえ、借入メリットが依然として大きい状況にあります。
さらに、日本の主要都市圏、東京・大阪・福岡などでは人口流入が続いており、賃貸需要も安定しています。立地を間違えなければ、購入後にローン返済が破綻するケースはまず無いでしょう。
サラリーマンという立場を活かし、信用を使って投資できる点で、不動産投資は非常に合理的な選択肢と言えます。
不動産はインフレ率以上のリターンを狙える資産
不動産は、典型的なインフレ対応資産です。
インフレが進めば、円ベースの不動産価格は上がりやすく、賃料も確実に上昇していきます。
ローン返済は基本的に固定ですが、賃料が上がれば実質的な返済負担は軽くなります。仮に購入時に毎月1万円の手出しがあったとしても、賃料を1万円引き上げられれば手出しはなくなります。
一方で、物件は老朽化によって価値が下がる側面もあり、その点を気にされる方も多いと思います。しかし、借入残高の減少スピードはそれ以上に早く、資産価値と借入残高の差が利益として確実に積み上がっていく構造になっています。
このまとまった利益を、株式や他の投資先に分散していくことで、インフレに強い資産形成が可能になります。
特に昨今は人件費や材料費の高騰から都心部での新築物件は建設しにくくなっています。できたとしても商業用か超高級マンションです。一等地でのワンルーム需要はますます上がってくると思います。
現金が少ない中で4,000万円問題に向き合う現実解
潤沢な現金があれば、株・債券・金・不動産と分散投資を行うのが理想でしょう。
しかし、現実にはそこまでの資金を持つ人は多くありません。
借入（フリーローンやキャッシングを除く）を活用して本格的に投資できる手段は、不動産投資以外に存在しないのが現実です。
だからこそ、現金が潤沢でない現役世代が、将来の4,000万円問題に向き合う手段として、不動産投資は極めて現実的な選択肢になります。
まとめ：インフレは不動産投資の”追い風”
不動産は、インフレ環境下ではなくとも、しっかりと利益を出せる投資です。
私自身もすでに20年以上不動産投資をしてきていますが、インフレではなかった過去20年でも十分に利益を出し、今では個人として十分な家賃収入を得ています。
そこにきて、昨今のインフレにより、私の保有している不動産の評価額はより高くなっています。まさにインフレによって追い風が吹いている状況といえます。
インフレによって生活コストが上がる側面ばかりを見て怯えるのではなく、むしろインフレを味方にして資産形成を進めるマインドセットが求められいていると言えるでしょう。
都心部の不動産投資でもこれだけの不労所得は可能！
私はワンルームマンション投資を中心に資産を構築してきた結果、
現在、保有物件数17戸、年間家賃収入1,010万円を得ています。
私も本業がある身ですから、その強みを活かして都心部のワンルームマンションで資産形成をしてきました。
私の投資実績の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。