サラリーマンに大人気のワンルームマンション投資。毎月、定額返済する方が多いのではないでしょうか。実は、繰り上げ返済をすることで、セミリタイアも夢ではないほどの利益を得られるのです。ここでは、ワンルームマンションで不労所得を得るための繰り上げ返済について詳しくご紹介します。
繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。毎月の返済では、元金と利息の合計額を返済していますが、繰り上げ返済分はその全額が元金の返済にあてられます。つまり、繰り上げ返済分には利息が含まれないのです。利息は返済期間に応じて高くなるため、繰り上げ返済によって返済額を減らせます。
期間短縮型、返済額減額型
繰り上げ返済には、
- 期間短縮型
- 返済額減額型
の2つがあります。それぞれの特徴を詳しくみていきましょう。
期間短縮型
期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額が変わらず、完済までの期間が短縮されることが特徴です。返済期間が短縮されると、短縮された期間に支払う予定だった利息を支払う必要がなくなります。例えば、期間短縮型の繰り上げ返済で返済期間が1年短縮された場合、1年分の利息が減額されるのです。
返済額減額型
返済額減額型の繰り上げ返済は、返済期間は変わらず、毎月の返済額が減ることが特徴です。同じ時期に繰り上げ返済をした場合、返済額減額型よりも期間短縮型の方が利息を減らせます。しかし、返済額減額型には、毎月の返済額が減ることで、家計にゆとりを持てるようになるメリットがあります。
例えば、返済額減額型の繰り上げ返済で毎月の返済額を減らしておけば、病気やケガで働けなくなったり、予期せぬ出費が重なったりしたときの家計への影響を抑えられるのです。また、固定金利選択型のローンでは、金利の見直しによって毎月の返済額が上がる場合があります。
予期せぬ金利アップは、家計に大きな負担をかけるでしょう。返済額減額型の繰り上げ返済で毎月の返済額を減らしておけば、金利アップ分の返済額の増額を抑えることが可能です。
支払いに余裕があるなら期間短縮型の方がお得！
毎月の返済に余裕がある場合は、返済額減額型よりも期間短縮型の方がお得です。期間短縮型は、返済期間が短くなることで、短縮した期間だけ利息の支払いが減ります。返済額減額型は、毎月の返済額を抑える以外のメリットがないため、毎月の返済に余裕がある場合は選ぶ意味がないのです。
それでは、期間短縮型と返済額減額型で、どの程度の差があるのか計算してみましょう。
借入額2,400万円、金利2.475%、1年につき50万円を返済した場合に支払う利息の総額は、
| 繰り上げ返済方式 | 利息総額 |
| 期間短縮型 | 670万円 |
| 返済額減額型 | 800万円 |
| 差額 | 130万円 |
の利息を減額でき、返済額減額型よりも期間短縮型の方が130万円も利息がお得になるのです。
繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済には、さまざまな金銭的なメリットがあります。繰り上げ返済のメリットについて詳しくみていきましょう。
ローンフリー物件が早く手に入る
借入額を完済したローンフリー物件が早く手に入ります。仮に、川崎の物件を2020年に2,400万円で購入し、毎年50万円ずつ繰り上げ返済した場合は、20年9ヶ月で完済できます。35年ローンで組んだとした場合、15年も早く完済できます。ローンフリー物件が手に入れば、家賃収入で月収が大きく上がるでしょう。
2物件同時購入の場合、加速度的に返済期間が早まる
物件を2件同時に購入した場合は、両方の返済期間を大きく短縮できます。2,400万円の物件を購入し、1年につき50万円ずつ繰り上げ返済した場合、利息が670万円ほどお得になります。また、完済時期は20年9ヶ月後です。2020年1月から返済を開始した場合、2040年9月に完済できます。
1件目を完済してから2件目の繰り上げ返済を始めたとします。1物件目の家賃から50,000円を積立し、今まで1年に50万円を繰り上げ返済していた分をあてると、1年で110万円繰り上げ返済できます。
この場合は、2件目の返済期間は27年となり、利息は150万円ほど圧縮できます。これを繰り返すことで、3件目は1年ごとに170万円繰り上げ返済することで11年で完済、4件目は1年ごとに230万円繰り上げ返済することで9年で完済できます。つまり、このように繰り上げ返済を進めて行けば、現役中に4~5件ほどローンフリー物件が手に入るのです。
ワンルームマンションを複数物件持つべき理由
ワンルームマンション投資は、1件だけでも十分に利益を出せる投資ですが、上で説明したように、残債を加速度的に減らすことが可能なので、複数物件に投資するという選択肢は非常に理にかなっています。またローンフリー物件を複数持っていると、空室リスクを分散できるというメリットもあります。
繰り上げ返済をすることで返済期間を加速度的に短縮できる
先ほども計算しましたが、繰り上げ返済によって、返済期間を加速度的に短縮できます。
複数物件を購入して返済期間を加速度的に短縮できれば、早い段階で複数のローンフリー物件が手に入るのです。
平均年収を不労所得として得られる
ローンフリー物件を複数所持すれば、サラリーマンの平均年収程度の不労所得を得られます。例えば、家賃8万円の物件を4件持つ場合の家賃収入は、年間約400万円程度です。一般的なサラリーマンの平均年収が不労所得として得られるののは、心の安心にもつながりますね。
繰り上げ返済のデメリット
繰り上げ返済をする前に、デメリットについても確認が必要です。
銀行評価が下がるリスクがある
繰り上げ返済をすれば、十分な資産があることを証明できるため、銀行評価が上がると思っている方もいるでしょう。実は、繰り上げ返済をすると、銀行評価が下がる可能性があるのです。理由は銀行は金利で儲かっているため繰り上げ返済を行うと満足な利益を得られなくなるからです。とは言え使う銀行を考えながら投資していけば私のように銀行評価が上がり、与信を上げての投資は可能です。
団信の効果を享受しきれない
ワンルームマンション投資で利用するローンは、団信への加入が義務づけられています。団信とは、団体信用生命保険のことで、契約者が死亡したり高度障害状態になったりしたときに、保険会社から銀行に借入金が完済される保険です。つまり、死亡や高度障害状態になり、ローンを返済できなくなっても、遺族が返済に追われる心配がありません。
団信の効果は、返済開始から完済まで続きます。繰り上げ返済で完済時期が早まれば、団信のメリットを享受しきれなくなるのです。例えば、生命保険代わりになるからと生命保険の加入をしていなかった場合、完済後に万が一死亡することがあってもメリットはありません。その分、ローンフリーのワンルームが出来上がるので良いことではありますけども。
繰り上げ返済は絶対おすすめ
繰り上げ返済にはデメリットもありますが、圧倒的にメリットの方が大きい手法です。繰り上げ返済で年数百万円もの不労所得を得られれば、繰り上げ返済のデメリットにも対処できます。早い段階で不労所得を得られることで、悠々自適な生活と安心の老後が手に入るのです。そのため、ワンルームマンション投資をするなら、繰り上げ返済が絶対におすすめです。
与信も空くのでどんどんワンルーム買えますからね！
繰り上げ返済利息分で500万円得する
繰り上げ返済で、どの程度の利息が得になるのかご紹介します。
まず不動産投資の条件は下記です。
| 不動産投資条件 | |
| 物件価格 | 2,400万円 |
| 金利 | 2.475% |
| ローン期間 | 35年 |
この物件で繰り上げ返済ありとなしの利息支払い総額を比較すると、
| 繰り上げ返済方式 | 1年の繰り上げ金額 | 支払い期間 | 利息総額 |
| 繰り上げ返済なし | – | 35年 | 1,191万円 |
| 繰り上げ返済あり | 50万円 | 20年9ヶ月 | 668万円 |
| 差額 | 14年3ヶ月 | 523万円 |
繰り上げ返済した方が500万円の利息分を節約可能です。
繰り上げ返済で若くして不労所得400万円！
繰り上げ返済でローンフリー物件が4つ手に入れば、若くして年約400万円の不労所得を得られます。（4物件を家賃8万円で月32万円の収入）
本業に加えて月32万円もの収入を得られれば、生活にもある程度余裕が出るかと思います。年齢によっては、まだまだ現役で趣味を楽しんだり、たくさん旅行に行ったりと、自由で気楽な暮らしが手に入ります。
繰り上げ返済にはデメリットを上回るメリットがある
ここまで、繰り上げ返済の方法やメリットとデメリットを紹介しましたが、デメリットが気になっている方もいるのではないでしょうか。団信のメリットを享受しきれなくなったりすることは、確かにデメリットと言えます。しかし、繰り上げ返済には、それ以上の大きなメリットがあるため、前向きに検討することをおすすめします。
ワンルームマンション投資の繰り上げ返済で、若くして数百万円の不労所得を手に入れましょう。